Area edificabile ex PSC e valore venale ICI (Cass. civ. Sez. V n. 6258 del 08.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di ICI, l’edificabilità di un’area ai fini della determinazione della base imponibile secondo il criterio del valore venale deve desumersi dalla qualificazione attribuita dal piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione regionale e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi. L’art. 36, comma 2, d.l. n. 223/2006, convertito con modificazioni dalla legge n. 248/2006, ha fornito interpretazione autentica dell’art. 2, comma 1, lett. b), d.lgs. n. 504/1992. La mancanza di un piano attuativo non inficia l’accertata edificabilità, poiché è sufficiente che lo strumento urbanistico generale qualifichi il suolo come edificabile. Anche quando la legge regionale riservi la potestà edificatoria al piano operativo comunale, quest’ultimo resta assimilabile ai piani attuativi della normativa statale e la sua assenza non degrada il terreno a suolo agricolo.

Il Fatto

La società contribuente, proprietaria di un’area nel territorio di un Comune emiliano, ha ricevuto avvisi di accertamento ICI fondati sulla qualificazione del terreno come edificabile. La società ha impugnato gli atti sostenendo che il terreno non fosse edificabile, poiché il PSC introdotto dalla normativa regionale dell’Emilia-Romagna non attribuisce direttamente potestà edificatoria, riservata al POC.

La Commissione tributaria regionale, confermando la decisione di primo grado, ha dato ragione alla contribuente: l’inserimento del terreno tra le aree edificabili nel PSC non basta a integrarne la tassabilità, in mancanza di una concreta possibilità edificatoria esclusa dalla normativa regionale. Il Comune ha proposto ricorso per cassazione, affidato a un unico motivo, deducendo violazione dell’art. 2 d.lgs. n. 504/1992 e dell’art. 36 d.l. n. 223/2006, oltre a censure di riparto costituzionale dei poteri tra Stato, Regioni e Comuni.

La Motivazione della Corte

La censura è accolta. La Corte enuncia il principio consolidato secondo cui l’edificabilità di un’area, ai fini del criterio del valore venale, si desume dalla qualificazione attribuita dal piano regolatore generale adottato dal Comune, a prescindere dall’approvazione regionale e dall’adozione di strumenti attuativi. Il collegio richiama espressamente un proprio orientamento risalente, fondato sull’art. 11-quaterdecies, comma 16, d.l. n. 203/2005, convertito con modificazioni dalla legge n. 248/2005, e sull’art. 36, comma 2, d.l. n. 223/2006, che hanno dettato l’interpretazione autentica dell’art. 2, comma 1, lett. b), d.lgs. n. 504/1992. Viene richiamato anche l’indirizzo delle Sezioni Unite n. 25506/2006, secondo cui l’inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è sufficiente a far lievitare il valore venale dell’immobile.

La Corte precisa che tali considerazioni sono riproponibili nel rapporto tra previsione generale di piano e norme attuative, qualunque sia la denominazione assunta nelle legislazioni regionali, con specifico riguardo al rapporto tra piano strutturale comunale e piano operativo comunale nella legislazione urbanistica dell’Emilia-Romagna.

Il passaggio centrale riguarda la nozione di edificabilità. La Corte osserva che la nozione urbanistica si discosta da quella fiscale, che fa leva su un concetto più ampio di potenzialità edificatoria. Ai fini tributari sono edificabili tutti i terreni qualificati come tali da uno strumento urbanistico, indipendentemente dall’approvazione regionale e dagli strumenti attuativi che rendano concretamente possibile il rilascio del titolo edilizio, poiché la vocazione edificatoria formalizzata in uno strumento urbanistico, ancorché non operativo, è sufficiente a far lievitare il valore di mercato.

La Corte tempera però il principio: l’aspettativa di edificabilità non comporta un’equiparazione sic et simpliciter all’edificabilità, ma solo l’assoggettamento a un regime di valutazione diverso da quello dei terreni agricoli. La stima non può quindi essere identica per un terreno già concretamente edificabile e per uno che attende il compimento dell’iter. Irrilevante è che la potestà edificatoria consegua solo dall’inclusione nel successivo POC, poiché questo incide sul mero ius edificandi, mentre la natura edificabile del terreno consegue all’approvazione dello strumento generale.

Nel caso concreto il terreno doveva considerarsi edificabile e sottoponibile a stima secondo il valore venale, quand’anche in assenza di strumento attuativo, per il solo fatto che l’edificabilità era prevista dal PSC. Il ricorso è quindi accolto, con cassazione della sentenza impugnata e rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell’Emilia-Romagna, in altra composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.