Plusvalenza su terreni agricoli e verifica concreta dell’edificabilità (Cass. civ. Sez. V n. 6421 del 08.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
Nella determinazione della plusvalenza ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 917/1986 vanno assoggettate a tassazione le plusvalenze derivanti dall’utilizzazione del suolo a qualsiasi titolo e in qualsiasi modo, non rilevando cosa e a qual fine si costruisca; viene in rilievo anche l’utilizzazione edificatoria meramente strumentale alla destinazione agricola dei terreni, poiché anche in tal caso sussiste possibilità di costruire, ancorché nel rispetto dei relativi vincoli e limitazioni. Non rileva l’edificabilità consentita esclusivamente mediante strutture poste a servizio dell’utilizzazione pubblica del bene e quindi riservata alla pubblica amministrazione, poiché in tal caso l’area è effettivamente non edificatoria ai fini della tassazione della plusvalenza. Parimenti non rileva l’area soggetta a fascia di rispetto stradale o ferroviario o di altra natura che determini l’inedificabilità assoluta.

Il Fatto

L’Amministrazione finanziaria accertava nei confronti della contribuente un maggior reddito per plusvalenza derivante dalla cessione a titolo oneroso di un compendio di fondi sito nel Comune di Fasano, effettuata nel maggio 2001, applicando l’art. 81 (ora 67), comma 1, lett. b), d.P.R. n. 917/1986 e la ripresa a tassazione separata per l’anno d’imposta 2001, con la relativa sanzione.

La contribuente impugnava l’atto sostenendo che il comprensorio ceduto era privo di vocazione edificatoria secondo lo strumento urbanistico vigente. Il ricorso veniva rigettato in primo grado; la Corte di giustizia tributaria di secondo grado accoglieva solo in parte l’appello, disapplicando le sanzioni. Avverso tale decisione la contribuente proponeva ricorso per cassazione, cui resisteva l’Amministrazione con controricorso e ricorso incidentale.

La Motivazione della Corte

La Corte muove dall’art. 36, comma 2, d.l. n. 223/2006, convertito con modificazioni dalla legge n. 248/2006, che ha qualificato fabbricabile l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione degli strumenti attuativi. Richiamando le Sezioni Unite n. 25505 del 2006, il Collegio ricorda che la norma ha portata di interpretazione autentica, con efficacia retroattiva, e che la sua ratio risiede nella distinzione tra lo ius edificandi, richiedente il perfezionamento delle procedure, e lo ius valutandi, per il quale è sufficiente l’avvio delle stesse.

Sul tema della tassabilità della plusvalenza la Corte conferma l’orientamento consolidato: costituisce plusvalenza tassabile quella realizzata mediante cessione di un terreno che, alla stregua dello strumento urbanistico adottato o in via di adozione, sia a qualunque titolo e scopo edificabile. La nozione di edificabilità non si identifica con quella di edilizia abitativa, e l’inclusione di un’area in zona destinata ad attrezzature o servizi pubblici non ne esclude l’oggettivo carattere edificabile.

I vincoli di inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore, vanno distinti dai vincoli di destinazione, che condizionano in concreto l’edificabilità ma non sottraggono l’area al regime fiscale dei suoli edificabili: essi incidono soltanto sulla valutazione del valore venale e quindi sulla base imponibile. Il Collegio disattende motivatamente il diverso orientamento che escludeva la qualificazione di fabbricabilità in presenza di vincoli preclusivi di ogni trasformazione riconducibile alla nozione tecnica di edificazione.

La Corte precisa che occorre verificare caso per caso quali interventi edificatori siano consentiti ai privati, analizzando lo strumento urbanistico locale per accertare se sia preclusa ogni trasformazione del suolo. Una spia dell’utilizzabilità edificatoria è data dal corrispettivo della cessione, quando superi sensibilmente il valore agricolo corrente nella zona.

Nel caso concreto il giudice d’appello non aveva verificato l’effettiva edificabilità delle diverse particelle qualificate come zona agricola, né aveva distinto le aree soggette a fascia di rispetto e quelle destinate ad attrezzatura pubblica da quelle realmente edificabili, avallando un indiscriminato assoggettamento dell’intero compendio. Il ricorso principale è pertanto accolto, assorbito quello incidentale, con cassazione con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Puglia, in diversa composizione, anche per le spese.