Distanze legali e volume tecnico non interrato: no a qualificazione apodittica (Cass. civ. Sez. II n. 7673 del 21.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di distanze legali tra costruzioni, la nozione di costruzione, ai fini dell’osservanza delle norme di cui all’art. 873 cod. civ. e di quelle regolamentari integrative, comprende qualsiasi opera non completamente interrata, avente i caratteri della solidità e dell’immobilizzazione rispetto al suolo; ove sia accertato il totale interramento, la disciplina delle distanze non trova applicazione. Integra volume tecnico, non computabile nella volumetria, solo l’opera edilizia priva di alcuna autonomia funzionale, anche potenziale, perché destinata a contenere impianti serventi di una costruzione principale. La qualificazione di un manufatto come volume tecnico non può essere affermata in modo apodittico, ma richiede il confronto con le sue peculiarità strutturali e funzionali. La violazione delle sole norme regolamentari che disciplinano l’altezza degli edifici, senza incidere sulla distanza tra gli stessi, legittima il privato solo al risarcimento del danno, non alla riduzione in pristino.

Il Fatto

Il proprietario di un fondo convenne in giudizio davanti al Tribunale il titolare del fondo confinante, chiedendo la condanna alla demolizione delle parti di fabbricato realizzate in violazione delle norme edilizie, l’arretramento fino alla distanza legale e la riduzione dell’altezza a quella massima consentita dagli strumenti urbanistici.

L’attore allegò che il vicino aveva costruito un manufatto adibito a garage in parziale difformità dal progetto approvato e in violazione delle distanze dal confine, poiché il piano del fabbricato, che doveva essere interamente interrato, fuoriusciva dal terreno per circa 1,6 metri, senza rispettare la distanza di 5 metri fissata dal PRG locale; dedusse inoltre un’altezza superiore a quella massima consentita. Il Tribunale rigettò la domanda. La Corte d’appello respinse il gravame degli attori, aderendo alle risultanze della consulenza tecnica: fabbricato e locale garage distano 5,15 metri dal confine e rispettano la distanza legale; la rampa scoperta non rientra nel concetto di costruzione e la rampa coperta, non interrata, costituisce un volume tecnico non computabile. Quanto all’aumento di volumetria per maggiore altezza, la Corte ritenne esperibile la sola tutela risarcitoria. Le eredi dell’attore hanno proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

L’unico motivo di ricorso censura la violazione e falsa applicazione degli artt. 873 e 869 cod. civ., nonché del PRG e del regolamento edilizio comunale, lamentando che la sentenza abbia qualificato la rampa coperta del garage come volume tecnico irrilevante ai fini delle distanze, aderendo acriticamente alla qualificazione del consulente tecnico.

La Corte ricostruisce anzitutto la cornice dogmatica. Ai fini dell’osservanza delle norme sulle distanze legali, la nozione di costruzione comprende qualsiasi opera non completamente interrata che presenti i caratteri della solidità e dell’immobilizzazione rispetto al suolo; solo ove sia accertato il totale interramento non vengono in rilievo l’art. 873 cod. civ. o le norme edilizie locali. Sul punto la Corte richiama un consolidato indirizzo di legittimità (Cass. nn. 20574/2007, 15972/2011, 23843/2018, 23856/2018, 21173/2019, 25859/2021).

Quanto al volume tecnico, la giurisprudenza nega che tale qualificazione spetti a ogni manufatto accessorio: essa riguarda solo l’opera edilizia priva di alcuna autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinata a contenere impianti serventi della costruzione principale per esigenze tecnico-funzionali dell’abitazione, e non quella che costituisce parte integrante del fabbricato, come il vano scale. La Corte richiama sul punto Sez. 2 n. 2566 del 2011, Sez. 2 n. 20886 del 2012 e Sez. 2 ord. n. 30708 del 2018.

Passando all’esame del caso concreto, la Corte rileva il vizio decisivo: la sentenza impugnata si limita a qualificare in modo apodittico come volume tecnico la rampa coperta del garage che fuoriesce dal terreno, escludendone la rilevanza ai fini delle distanze, senza confrontarsi con le peculiarità del volume tecnico, senza considerare la nozione unitaria di costruzione e senza valutare che i seminterrati non si sottraggono all’applicazione delle norme sulle distanze (Cass. n. 25858 del 2021). Il motivo è pertanto fondato su questo punto.

Non è invece fondata la censura sulla mancata tutela ripristinatoria per l’aumento di altezza. La Corte conferma il principio per cui, in caso di violazione delle norme del regolamento edilizio locale che disciplinano solo l’altezza degli edifici, senza riguardare la distanza tra gli stessi, il privato ha diritto al solo risarcimento del danno e non alla riduzione in pristino, trattandosi di disposizioni poste a tutela di interessi generali urbanistici che preservano, per i privati, il solo valore economico delle proprietà viciniori (Sez. 2 n. 10264 del 2016; conformi n. 1073 del 2009, nn. 3340/2002 e 11259/1996). In parziale accoglimento del ricorso la sentenza è cassata, con rinvio alla Corte d’appello in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.