Stima UTE e perizia di parte su piano paritario nella rettifica immobiliare (Cass. civ. Sez. V n. 10691 del 19.04.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di accertamenti tributari, qualora la rettifica del valore di un immobile si fondi sulla stima dell’Ufficio tecnico erariale o di altro ufficio tecnico, tale stima ha il valore di una semplice perizia di parte. Il giudice non può ritenerla inattendibile per il solo fatto della sua provenienza pubblica, ma neppure considerarla di per sé sufficiente a supportare l’atto impositivo: deve verificarne l’idoneità a superare le contestazioni dell’interessato e a fornire la prova dei maggiori valori pretesi, esplicitando le ragioni del proprio convincimento. Nel processo tributario, non avulso dalla prova atipica, anche la perizia di parte può costituire fonte di convincimento del giudice, purché questi spieghi le ragioni per cui la ritenga corretta e convincente. La motivazione che recepisca acriticamente la stima dell’ufficio, senza vagliarne il contenuto rispetto alle contestazioni specifiche, è meramente apparente e giustifica la cassazione con rinvio.

Il Fatto

Un’associazione previdenziale ha conferito quattro immobili, siti in Roma, in un fondo immobiliare comune gestito da una società di gestione del risparmio. L’atto di conferimento indicava un valore venale che l’Amministrazione finanziaria ha successivamente rettificato in misura più che doppia, con notifica di un avviso di liquidazione per maggiore imposta ipotecaria e catastale.

Il contribuente e la società di gestione hanno impugnato l’atto. La Commissione Tributaria Regionale ha confermato la decisione di primo grado, ritenendo l’avviso adeguatamente motivato e la stima dell’ufficio corretta, e ha escluso la necessità di una consulenza tecnica d’ufficio. Ricorrono entrambi per cassazione con quattro motivi di contenuto identico.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina anzitutto il quarto motivo, che investe profili di asserita nullità dell’atto impositivo, e lo dichiara infondato. Quanto al contraddittorio preventivo endoprocedimentale, richiamando l’indirizzo delle Sezioni Unite n. 24823 del 2015, si osserva che per i tributi non armonizzati non esiste un obbligo generalizzato di contraddittorio, che sussiste solo ove specificamente sancito dalla legge. Nella specie si tratta pacificamente di tributi non armonizzati e la disciplina dell’imposta ipotecaria e catastale non prevede ratione temporis tale obbligo.

Quanto al difetto di motivazione dell’avviso, la Corte applica il principio per cui l’obbligo si adempie con l’enunciazione del criterio astratto della rettifica, spettando solo alla fase contenziosa l’onere di provare i presupposti fattuali. L’avviso era motivato per relationem alla perizia dell’ufficio tecnico, integralmente trascritta, dalla quale emergeva il criterio sintetico-comparativo applicato in esito a sopralluogo. Il contribuente era quindi in grado di percepire presupposti e ragioni dell’imposizione.

Il primo e il secondo motivo, trattati unitariamente, sono invece fondati. La Commissione Tributaria Regionale ha assunto come dato di partenza una sorta di superiorità pregiudiziale della stima dell’ufficio, per il solo fatto della provenienza da un ente dotato di esperienza pluriennale. Questa impostazione preconcetta ha impedito di approfondire il contenuto della perizia tecnica e di valutarne le conclusioni alla luce del contributo estimativo della parte contribuente.

La Corte richiama il principio, più volte ribadito (Cass. n. 6139/2021, Cass. n. 9357/2015, Cass. n. 4863/2024), secondo cui la stima dell’UTE ha valore di perizia di parte e non ha efficacia dimostrativa ex se della fondatezza della pretesa impositiva, stante la posizione paritaria delle parti. Il collegio regionale non ha vagliato la stima rispetto alle contestazioni sullo stato manutentivo degradato degli immobili, sui costi e tempi di reimmissione sul mercato e sull’incidenza del prezzo aggregato rispetto ai singoli cespiti.

Anche sul mancato esercizio della facoltà di disporre una consulenza tecnica d’ufficio, ai sensi dell’art. 7, comma 2, d.lgs. n. 546/1992, la motivazione è sostanzialmente assente. La Corte precisa che le doglianze non mirano a una nuova valutazione di merito, inammissibile in sede di legittimità, ma a far emergere la mera apparenza della motivazione secondo i parametri di Cass. Sez. Un. n. 8053/2014. Accoglie pertanto i primi due motivi, assorbito il terzo, e cassa con rinvio.