Impegno del venditore a eliminare i vizi e prescrizione della garanzia (Cass. civ. Sez. II n. 12809 del 10.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di garanzia per vizi della cosa venduta, la disciplina degli artt. 1490 e ss. cod. civ. pone il venditore in una situazione di soggezione, esponendolo all’iniziativa del compratore diretta alla modificazione del contratto o alla sua caducazione mediante l’actio quanti minoris o l’actio redhibitoria. Il compratore non dispone di un’azione di esatto adempimento per ottenere l’eliminazione dei vizi, salvo che il venditore si sia specificamente impegnato alla riparazione. In tal caso, se l’impegno è accettato dal compratore, sorge un’autonoma obbligazione di facere che, ove non estingua per novazione la garanzia originaria, a questa si affianca rimanendone esterna. Ne consegue che il diritto alla riduzione del prezzo e alla risoluzione resta soggetto alla prescrizione annuale ex art. 1495 cod. civ., mentre il diritto all’eliminazione dei vizi ricade nella prescrizione ordinaria decennale. In mancanza dell’accettazione della proposta di riparazione, non insorge alcun rapporto obbligatorio autonomo.

Il Fatto

Alcuni condomìni e singoli condòmini convenivano davanti al Tribunale di Venezia la società venditrice dei rispettivi appartamenti e delle parti comuni, chiedendo la riduzione del prezzo per i vizi riscontrati e, in via subordinata, la condanna della controparte all’eliminazione dei vizi a proprie spese, oltre al risarcimento dei danni. La domanda si fondava anche sulla missiva con cui la venditrice aveva riconosciuto i vizi e manifestato la disponibilità a porvi rimedio.

Il Tribunale accoglieva l’eccezione di prescrizione ex art. 1495 cod. civ., rilevando il decorso del termine annuale. La Corte d’appello di Venezia rigettava il gravame, escludendo che la comunicazione della venditrice integrasse rinuncia alla prescrizione o fonte di un’obbligazione autonoma, non essendovi stata accettazione da parte degli acquirenti. Propongono ricorso per cassazione i condomìni e due condòmini.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina in via prioritaria il motivo attinente alla ratio decidendi che il giudice d’appello aveva posto in via subordinata, perché esso investe a monte la valutazione della domanda di eliminazione dei vizi. I ricorrenti contestano l’interpretazione del petitum, sostenendo che la pretesa di eliminazione trovava la propria causale nell’impegno assunto dal venditore con la missiva, e non nelle garanzie edilizie.

Il motivo è fondato. La disciplina della garanzia per vizi si esaurisce negli artt. 1490 e ss. cod. civ., che non pongono a carico del venditore un’obbligazione di eliminazione. Il compratore non dispone di un’azione di esatto adempimento per ottenere la riparazione, salvo che il venditore si sia specificamente impegnato in tal senso, come affermato da Sezioni Unite n. 19702 del 2012 e da Sez. II n. 19652 del 2013. Nel caso di specie, la citazione introduttiva faceva espressamente leva sull’impegno di riparazione, sicché la domanda subordinata non era estranea al contenuto della garanzia.

Il primo motivo è invece infondato. Perché sorga l’autonoma obbligazione di facere occorre l’accettazione del compratore, anche per facta concludentia, secondo l’art. 1326, secondo comma, cod. civ. All’impegno del venditore, limitato a parte modesta dei vizi contestati, non era seguita alcuna adesione degli acquirenti, che avevano anzi rifiutato la riparazione così circoscritta. Manca dunque l’accordo necessario a configurare un’obbligazione in affiancamento a quella di garanzia.

La Corte ribadisce che, qualora l’impegno sia accettato, l’obbligazione di riparazione si affianca alla garanzia senza estinguerla per novazione: il diritto alla riduzione del prezzo e alla risoluzione resta soggetto alla prescrizione annuale ex art. 1495 cod. civ., mentre quello all’eliminazione dei vizi ricade nella prescrizione ordinaria decennale, come confermato da Sez. II n. 34648 del 2022 e da Sezioni Unite n. 19702 del 2012. Il divieto di patti modificativi della prescrizione ex art. 2936 cod. civ. non osta a tale ricostruzione.

Poiché la sentenza impugnata si fonda su due rationes decidendi, entrambe oggetto di specifica impugnazione, la fondatezza del motivo relativo alla prima non basta: la ratio subordinata, rimasta non superata, è idonea da sola a sostenere la decisione. Il ricorso è pertanto rigettato nel suo complesso, con attestazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato ulteriore.