Limiti delibera condominiale su orari lavori in proprietà esclusiva (Cass. civ. Sez. II n. 14377 del 23.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
La delibera assembleare che, immettendo un nuovo articolo nel regolamento condominiale di origine contrattuale, incide sull’utilizzabilità di parti dell’edificio di proprietà esclusiva imponendo fasce orarie per l’esecuzione di lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione, è nulla se approvata a maggioranza semplice, poiché eccede i limiti dei poteri dell’assemblea e richiede l’unanimità dei consensi. Il regolamento contrattuale può comprimere le facoltà inerenti alle proprietà esclusive solo se la relativa volontà risulti da espressioni incontrovertibilmente rilevatrici di un intento chiaro; l’individuazione dei limiti e dei divieti va svolta rifuggendo da interpretazioni estensive, sia quanto all’ambito delle limitazioni, sia quanto ai beni che ne sono oggetto.

Il Fatto

I ricorrenti, proprietari pro indiviso di una villa con autorimesse e giardino inseriti in un complesso condominiale, impugnavano due delibere assembleari che avevano introdotto nel regolamento un nuovo art. 3-bis, con fasce orarie per i lavori di manutenzione e divieto nei giorni festivi. Il Tribunale di Pavia, riunite le cause, rigettava le domande; la Corte d’appello di Milano confermava il rigetto, ritenendo che l’art. 3, lett. L, del regolamento consentisse all’assemblea di stabilire gli orari per le attività rumorose, anche fuori dalle parti comuni.

I condomini hanno proposto ricorso per cassazione articolato in cinque motivi, contestando segnatamente la maggioranza richiesta per la modifica di una clausola regolamentare di natura contrattuale incidente sulla proprietà esclusiva.

La Motivazione della Corte

Il collegio esamina congiuntamente i primi tre motivi, incentrati sulla violazione degli artt. 1372 e 832 c.c., dell’art. 1362 c.c. e dell’art. 1136 c.c., e li ritiene fondati. Il punto di partenza è la qualificazione dell’art. 3, lett. L, del regolamento: la Corte d’appello lo aveva collocato nella disciplina delle parti comuni, ma lo aveva poi riferito anche alle proprietà esclusive, ricavandone il potere dell’assemblea di fissare gli orari delle attività rumorose con maggioranza non qualificata.

Secondo la Cassazione il ragionamento non convince. La delibera che introduce l’art. 3-bis impone orari per taglio erba, giardinaggio e manutenzione della casa e vieta i lavori nei giorni festivi: incide così sull’utilizzabilità di parti dell’edificio di proprietà esclusiva. Per tale ragione andava approvata all’unanimità, dovendosi in caso contrario considerare nulla perché eccedente i limiti dei poteri dell’assemblea, come già affermato da Cass. n. 7630/1990 e Cass. n. 4632/1994.

La Corte esclude che la compressione possa trovare fonte nello stesso art. 3: quest’ultimo, da un lato, non indica il quorum necessario per individuare gli orari e, dall’altro, non pone un precetto sovrapponibile a quello dell’art. 3-bis, che parla di svolgimento di lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione senza riferirsi alla rumorosità o alla molestia arrecata.

Richiamando Cass. n. 21307/2016, il collegio ribadisce che il regolamento contrattuale può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento sulle unità in proprietà esclusiva, ma la compressione di tali facoltà deve risultare da espressioni incontrovertibili di un intento chiaro, non suscettibili di incertezze, escludendo interpretazioni estensive sia quanto all’ambito delle limitazioni sia quanto ai beni che ne sono oggetto.

L’accoglimento dei primi tre motivi assorbe il quarto e il quinto. La sentenza è cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.