Obbligo conguaglio ex art 35 l 865/1971 non si trasmette agli assegnatari (Cass. civ. Sez. I n. 17326 del 24.06.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di edilizia residenziale pubblica, l’obbligazione di integrazione del prezzo delle aree cedute, prevista dall’art. 35 della legge n. 865 del 1971, non si trasmette automaticamente agli assegnatari degli alloggi. Tale trasmissione richiede una clausola della convenzione tra comune e concessionario che la preveda, ovvero un accollo degli assegnatari ai sensi dell’art. 1273 cod. civ. La trascrizione della convenzione rende la stessa opponibile agli aventi causa, ma non può creare un’obbligazione non prevista dalla convenzione stessa. Le obbligazioni propter rem sono tipiche: il loro trasferimento presuppone una previsione normativa che, nella specie, l’art. 35 non contiene.

Il Fatto

Il Comune stipulava una convenzione con una società cooperativa edilizia per la realizzazione di un programma costruttivo in zona PEEP, assegnando in diritto di superficie un’area per la costruzione di alloggi da attribuire ai soci. Successivamente il Comune conveniva in giudizio gli assegnatari degli alloggi, chiedendo la condanna al pagamento pro quota della somma residua per la realizzazione delle strade del comparto, originariamente a carico della cooperativa.

Il Tribunale adito rigettava la domanda per difetto di legittimazione passiva degli assegnatari, individuando nella cooperativa l’unico soggetto obbligato. La Corte d’Appello confermava la decisione. Il Comune proponeva quindi ricorso per cassazione, deducendo la violazione dell’art. 35 e l’omessa pronuncia sulla natura reale dell’obbligazione.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta la questione della qualificazione giuridica dell’obbligazione di rimborso gravante sugli assegnatari di alloggi di edilizia residenziale pubblica. Il ricorrente sosteneva che la trascrizione della convenzione e la natura propter rem dell’obbligazione determinassero la legittimazione passiva degli assegnatari e dei loro aventi causa.

Il Collegio ricorda che, in forza dell’art. 35, comma 12, della legge n. 865 del 1971, il prezzo di cessione delle aree deve assicurare al comune il perfetto pareggio economico, coprendo tutte le spese sostenute, comprese quelle dei giudizi per le indennità di esproprio. Tuttavia, rileva la Corte, la norma non impone come contenuto necessario delle convenzioni l’impegno dei futuri cessionari al subentro nel lato passivo dell’obbligazione di pagamento: si limita a prevedere lo strumento della trascrizione per rendere opponibile la convenzione.

Secondo la ricostruzione accoltra, perché l’obbligazione si trasmetta ai successivi cessionari è necessario che la trasmissione sia prevista nell’atto di convenzione tra comune e concessionario, in difetto di espresso accollo con l’atto di acquisto. La Corte esclude che l’art. 35 individui gli assegnatari come legittimati passivi dell’obbligo di integrazione del prezzo. La convenzione è stipulata con la cooperativa concessionaria, che resta il soggetto obbligato, mentre l’efficacia delle pattuizioni verso gli assegnatari può sussistere solo in presenza di un accollo ex art. 1273 cod. civ.

Nel caso concreto, la Corte rileva che nella convenzione “a monte” non era prevista alcuna riserva di conguaglio per i soci e che il ricorrente non aveva esposto compiutamente il contenuto degli atti di assegnazione, difettando la censura di autosufficienza. La sentenza impugnata aveva accertato come pacifica l’assenza di accollo e di previsioni contrattuali idonee a fondare un’azione diretta del Comune verso gli assegnatari.

Quanto alla denuncia di omessa pronuncia, la Corte osserva che si tratta di una qualificazione giuridica, non di una domanda autonoma, e che il giudice di merito si è implicitamente pronunciato con un ragionamento incompatibile con la qualificazione invocata. Quanto agli oneri di urbanizzazione, la Corte ribadisce che la natura reale dell’obbligazione opera solo nei rapporti tra comune, stipulanti la convenzione e titolari della concessione, restando esclusi i successivi acquirenti da chi ha realizzato la costruzione. Il ricorso è pertanto rigettato.