Proprietario estraneo all’abuso e sanzione acquisitiva tra motivazione e buona fede (Cons. Stato n. 10334 del 29.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
La sanzione acquisitiva di cui all’art. 31, comma 3, d.P.R. n. 380/2001 opera indipendentemente dalla coincidenza tra autore dell’abuso e proprietario del bene, poiché attiene al bene e non al reo. Il proprietario può tuttavia sottrarsi all’effetto ablatorio dimostrando la propria completa estraneità al compimento dell’opera ovvero di esserne venuto a conoscenza e di essersi adoperato per impedirla o per ripristinare lo stato dei luoghi. Non è sufficiente, a tal fine, la sola concessione in locazione, perché il locatore resta titolare di poteri-doveri di controllo e vigilanza. L’ordine di demolizione e l’atto di acquisizione costituiscono due distinte sanzioni, e l’avvertimento delle conseguenze dell’inottemperanza mette il proprietario estraneo in condizione di attivarsi. L’acquisizione dell’area ulteriore rispetto alla sedime esige motivazione puntuale sulle ragioni dell’acquisto.

Il Fatto

La società appellante è proprietaria di un terreno attraversato da una strada interna che collega la strada regionale a una strada comunale, con cancelli esistenti da tempo immemorabile ai due estremi. Nel luglio 2021 concedeva in locazione il fondo a una conduttrice per il solo transito e la sosta dei veicoli, con divieto di modifica dei luoghi senza consenso scritto. La conduttrice presentava una C.I.L. per lavori di manutenzione ordinaria della strada.

Con ordinanza n. 2/2021 il Comune ingiungeva alla proprietà e alla conduttrice la rimozione delle opere, sul presupposto dell’apertura di un nuovo accesso carrabile. Il TAR Campania, sezione staccata di Salerno, respingeva il ricorso con sentenza n. 1465/2024. La società proponeva appello; il Consiglio di Stato sospendeva la sentenza impugnata e, all’udienza del 25 novembre 2025, tratteneva la causa in decisione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta la questione dell’imputazione soggettiva delle misure ripristinatorie. Le misure ripristinatorie attengono al bene e non al reo, e si applicano quindi anche a chi si trovi in una relazione giuridica con la cosa in qualità di attuale proprietario. Da ciò si distingue la sanzione ablatoria, che, incidendo su un diritto di rilievo costituzionale come la proprietà, recupera il momento soggettivo e presuppone che il proprietario incolpevole sia stato messo a parte della situazione senza adoperarsi per evitarla.

La Corte richiama l’art. 31, comma 2, d.P.R. n. 380/2001, che individua quale destinatario dell’ingiunzione a demolire il proprietario unitamente al responsabile dell’abuso. L’avvertimento delle conseguenze dell’inottemperanza collega la natura reale della misura ripristinatoria alla sanzione di secondo livello dell’ablazione, mettendo il proprietario in condizione di attivarsi. Sul punto il Collegio cita Cons. Stato, Sez. II, n. 806 del 2024, n. 714 del 2023 e l’Adunanza Plenaria n. 16 del 2023 sull’automatismo del meccanismo acquisitivo, oltre a Corte cost. n. 140 del 2018 sulla distinzione tra le due sanzioni.

Nel caso concreto l’ordinanza individua espressamente quale responsabile dell’abuso la conduttrice, che si è dichiarata tale e ha presentato la C.I.L.; il contratto di locazione vietava ogni modifica senza consenso della locatrice. La proprietà ha inoltre presentato una S.C.I.A. a sanatoria e di completamento, attivandosi per conformare i luoghi alle prescrizioni dell’autorità. Non ricorrono quindi i presupposti della sanzione acquisitiva.

Il Collegio rileva infine il deficit motivazionale del provvedimento di acquisizione, generico nei limiti di una clausola di stile. Se per l’area di sedime l’automatismo dell’effetto acquisitivo rende superflua ogni motivazione, l’individuazione dell’area ulteriore deve essere puntuale e ampiamente giustificata, non potendo la determinazione essere rimessa al mero arbitrio dell’Amministrazione, come affermato da Cons. Stato, Sez. VI, n. 1743 del 2021. L’appello è pertanto accolto, la sentenza riformata e le spese del doppio grado compensate.