Participation exemption: le attività preparatorie non bastano per il requisito commerciale (Cass. 6732/2026)
Con l’ordinanza n. 6732, depositata il 20 marzo 2026, la Sezione tributaria della Corte di cassazione ha precisato quando una plusvalenza derivante dalla cessione di partecipazioni può beneficiare della participation exemption prevista dall’art. 87 TUIR.
Questione esaminata
Due società avevano ceduto le quote detenute in una società immobiliare, conseguendo ciascuna una plusvalenza superiore a un milione di euro. L’Amministrazione finanziaria aveva negato il regime PEX perché la partecipata, nel periodo rilevante, avrebbe svolto soltanto attività preparatorie e propedeutiche e non un’effettiva impresa commerciale.
I giudici tributari avevano invece riconosciuto l’esenzione, valorizzando l’acquisto di un complesso immobiliare da recuperare, l’accensione di un finanziamento e le attività urbanistiche e professionali dirette alla futura valorizzazione del bene. La Cassazione è stata chiamata a stabilire se tale fase organizzativa integrasse il requisito commerciale previsto dagli artt. 55 e 87 TUIR.
Principio affermato
Per applicare la participation exemption non è sufficiente predisporre una struttura potenzialmente idonea all’avvio del processo produttivo. L’art. 87, comma 1, lettera d), TUIR richiede l’effettivo esercizio di un’impresa commerciale, nella nozione estesa dell’art. 55, e il requisito deve sussistere ininterrottamente per il periodo stabilito dalla legge.
Le attività meramente preparatorie, organizzative o di gestione immobiliare non bastano. Il requisito può essere riconosciuto anche nella fase di start-up soltanto quando la partecipata, dotatasi di un autonomo apparato organizzativo, inizi concretamente l’attività per la quale è stata costituita.
Motivazione della Cassazione
La Corte ha osservato che l’acquisto dell’immobile, il mutuo, le pratiche urbanistiche, le consulenze e le opere preliminari dimostravano una preparazione all’attività, ma non necessariamente il suo effettivo svolgimento. La società non aveva dipendenti e si era affidata a professionisti esterni per le pratiche, mentre il complesso immobiliare era ancora oggetto di recupero e trasformazione.
La ratio dell’art. 87 TUIR è agevolare le plusvalenze relative a partecipazioni in società che esercitano realmente un’attività commerciale, evitando che società-contenitore siano utilizzate per trasferire singoli immobili plusvalenti attraverso la cessione delle quote. Per questo la cessione della partecipazione non può essere resa fiscalmente equivalente alla vendita diretta dell’immobile quando manca una vera attività imprenditoriale.
Il giudice d’appello non aveva verificato se, nel triennio anteriore alla cessione, la partecipata avesse esercitato senza interruzione l’attività commerciale o se fosse rimasta in una fase preparatoria non seguita dall’avvio effettivo dell’impresa. La sentenza è stata quindi cassata con rinvio per un nuovo accertamento.
Rilevanza pratica
La decisione impone particolare cautela nelle operazioni di cessione di società immobiliari. Acquisto del bene, finanziamento, autorizzazioni, progetti e consulenze non garantiscono da soli il requisito PEX: occorre provare che la società abbia iniziato concretamente l’attività economica prevista e l’abbia svolta nel periodo minimo richiesto.
Prima della cessione è quindi necessario verificare continuità operativa, apparato organizzativo, attività realmente svolte, produzione di ricavi e data effettiva di avvio dell’impresa. La documentazione della sola fase preparatoria espone al recupero integrale della plusvalenza e alle conseguenti contestazioni fiscali.