Le ipoteche non riducono il valore venale nell’imposta di registro (Cass. civ. Sez. 5 n. 19952 del 15.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposta di registro, ai fini della corretta individuazione della base imponibile relativa agli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari, rileva esclusivamente il valore venale in comune commercio del singolo bene, determinato secondo l’art. 51, commi 2 e 3, del d.P.R. n. 131/1986. Eventuali garanzie reali o altri vincoli derivanti da pignoramento o sequestro non incidono su tale valore, potendo unicamente influire sulla determinazione del prezzo tra le parti. Il sistema normativo, infatti, è diretto a individuare il prezzo che il venditore ha la maggiore probabilità di realizzare e l’acquirente di pagare in condizioni normali di mercato, prescindendo da situazioni soggettive e momentanee che possano diminuirlo o aumentarlo.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate notificava alla società contribuente un avviso di rettifica e liquidazione della maggiore imposta di registro, rideterminando il valore venale di taluni immobili in misura superiore rispetto al prezzo convenuto dalle parti, anche al fine di tener conto delle ipoteche gravanti sui beni venduti dalla società alienante.

La contribuente impugnava l’avviso e la Commissione tributaria provinciale accoglieva parzialmente il ricorso, riducendo il valore accertato nella misura dell’80%. La Commissione tributaria regionale confermava la decisione, ritenendo condivisibile la riduzione in ragione delle limitazioni alla disponibilità degli immobili derivanti dall’insistenza delle ipoteche. Avverso tale sentenza proponeva ricorso per cassazione l’Ufficio finanziario.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, ravvisando la violazione degli artt. 43 e 51, comma 2, del d.P.R. n. 131/1986. Il giudice di legittimità ha richiamato un recente arresto della medesima Sezione Tributaria, le cui conclusioni sono state integralmente condivise dal Collegio.

L’impianto argomentativo muove dal dato testuale dell’art. 51, comma 2, del d.P.R. n. 131/1986, che, per gli atti aventi ad oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari, impone la determinazione della base imponibile sulla scorta del valore venale in comune commercio. Il successivo comma 4 prevede invece, per gli atti aventi ad oggetto aziende, il riferimento al valore complessivo dei beni al netto delle passività risultanti dalle scritture contabili obbligatorie. Anche l’art. 50 del d.P.R. n. 131/1986, in materia di conferimenti in società, considera la somma algebrica tra il valore dei beni conferiti e le passività e gli oneri accollati alla società destinataria.

Da tale strutturale diversità tra le fattispecie il Collegio ha tratto la conseguenza che, nel caso di atti aventi ad oggetto singoli beni immobili, la base imponibile va determinata tenendo conto solo del valore del bene in sé considerato. Le garanzie reali o altri vincoli, quali il pignoramento o il sequestro, possono unicamente influire sul prezzo concordato tra le parti, ma restano estranei al sistema delineato dall’art. 51 del d.P.R. n. 131/1986, volto a individuare il prezzo realizzabile in condizioni normali di mercato, a prescindere da situazioni soggettive e momentanee.

Nella specie, il giudice di appello si era discostato da tale principio, ritenendo che il rischio dell’espropriazione forzata per effetto dell’ipoteca limitasse l’alienabilità dell’immobile e incidesse sul valore venale anche ai fini fiscali. La sentenza impugnata è stata pertanto cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Liguria, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.