Prescrizione dell’azione di adempimento della convenzione di lottizzazione (Cons. Stato n. 10426 del 30.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le obbligazioni del privato derivanti da una convenzione di lottizzazione divengono esigibili alla scadenza del termine di validità della convenzione, se le opere non sono ultimate, ovvero all’ultimazione delle opere medesime; da tale momento decorre il termine decennale di prescrizione ex art. 2946 cod. civ., senza che possa affermarsi l’imprescrittibilità delle pretese comunali. Ai fini dell’interruzione della prescrizione, ai sensi dell’art. 2943, comma 4, cod. civ., l’atto deve contenere l’indicazione del soggetto obbligato e un’espressa intimazione o richiesta scritta di adempimento idonea a costituirlo in mora. La comunicazione di avvio del procedimento e la lettera rivolta al giudice dell’esecuzione, prive di tali elementi, non producono l’effetto interruttivo. L’effetto interruttivo è istantaneo e non può ricavarsi dal complesso di più atti succedutisi nel tempo.

Il Fatto

Con convenzione del 16 luglio 2002, la società lottizzante si era obbligata verso il Comune a realizzare le opere di urbanizzazione primaria di una zona artigianale, in due stralci, e a cedere le aree relative una volta completate e collaudate. I lavori, avviati nei termini, si interrompono a causa del fallimento della società. I lotti e i mappali destinati alle opere vengono trasferiti nel tempo a diversi acquirenti, tra cui, tramite vendita fallimentare, un privato, e ad altre società.

Il Comune, preso atto del persistente inadempimento, con provvedimento del 12 dicembre 2022 intima a ciascuno dei proprietari, per quanto di ragione, di dare completa esecuzione alle opere previste dalla convenzione. I destinatari impugnano l’atto davanti al TAR Veneto, eccependo tra l’altro la prescrizione dei diritti vantati dal Comune. Il TAR respinge i ricorsi riuniti, ritenendo le obbligazioni propter rem opponibili agli aventi causa e ravvisando efficacia interruttiva in alcuni atti comunali. I soccombenti propongono distinti appelli.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato riunisce gli appelli ex art. 96 cod. proc. amm. ed esamina in via prioritaria l’eccezione di prescrizione, comune a tutti i gravami. Il Collegio richiama il consolidato orientamento secondo cui, una volta scaduti i termini di validità della convenzione o il diverso termine pattuito, l’esercizio di ogni azione per l’adempimento delle obbligazioni ivi contenute è soggetto al successivo termine decennale di prescrizione (Cons. Stato, sez. IV, n. 8327 del 2024; Cons. Stato, sez. IV, n. 6540 del 2025).

Nel caso concreto la convenzione risale al 16 luglio 2002 e il provvedimento impugnato al 12 dicembre 2022. Anche facendo decorrere il termine dalla scadenza dei dieci anni di validità della convenzione, come ritenuto dal primo giudice, la prescrizione si sarebbe maturata prima dell’emanazione dell’atto. L’eccezione è dunque fondata, restando assorbita ogni ulteriore questione, ivi comprese quelle sull’opponibilità della convenzione agli acquirenti e sul preteso effetto purgativo dell’acquisto all’asta.

Il Collegio confuta poi la tesi del TAR sull’efficacia interruttiva dei due atti invocati dal Comune. La lettera dell’11 settembre 2015 era indirizzata al giudice dell’esecuzione per chiedere la cessione gratuita delle aree espropriate; la comunicazione del 10 maggio 2021 era una mera comunicazione di avvio del procedimento volta a valutare le modalità di perfezionamento della pianificazione. Nessuna delle due contiene un’espressa intimazione ad adempiere rivolta ai soggetti debitori.

Richiamando Cass. civ., sez. II, n. 7188 del 2025, la sentenza ribadisce che l’atto interruttivo deve presentare un elemento soggettivo, dato dall’indicazione del soggetto obbligato, e un elemento oggettivo, costituito dall’esplicitazione della pretesa e dalla richiesta scritta di adempimento idonea a costituire in mora il debitore. La richiesta produce inoltre un effetto interruttivo istantaneo, non ricavabile dal complesso di più atti succedutisi nel tempo.

In riforma della sentenza di primo grado, gli appelli riuniti sono pertanto accolti e il provvedimento comunale è annullato. Le spese di lite sono compensate tra le parti in ragione della peculiarità della vicenda.