Ipoteca su immobile abusivo e destinazione a servizio pubblico: istruttoria disposta (TAR Sardegna n. 1077 del 01.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il diritto di ipoteca gravante su un immobile abusivo acquisito gratuitamente al patrimonio comunale non si estingue per effetto della sola acquisizione, ma soltanto ove l’amministrazione ne disponga la concreta destinazione a servizio pubblico. La deliberazione consiliare che accerta l’inottemperanza all’ingiunzione a demolire costituisce autonomo provvedimento impugnabile dal creditore ipotecario estraneo al procedimento, il quale è legittimato a dolersi della lesione delle proprie ragioni. Ove la destinazione pubblica sia solo preannunciata e il relativo procedimento non sia concluso, il giudice non può decidere allo stato degli atti né lasciare l’incertezza protrarsi sine die: dispone pertanto istruttoria per verificarne l’esito, con termini perentori e rinvio della trattazione.

Il Fatto

Una banca concedeva a una società un mutuo fondiario per la realizzazione di un complesso residenziale, assistito da ipoteca volontaria su alcuni immobili, tra cui un edificio insistente su area sottoposta a vincolo paesaggistico. Accertato l’inadempimento, il creditore trascriveva pignoramento immobiliare e il credito ipotecario veniva poi ceduto pro soluto a una società veicolo, odierna ricorrente.

Il Comune, dopo aver ingiunto al proprietario la demolizione delle opere abusive e accertata l’inottemperanza, disponeva con deliberazione consiliare l’acquisizione gratuita del bene al patrimonio comunale ai sensi dell’art. 31 del d.p.r. n. 380/2001 e dell’art. 6 della legge regionale n. 23/1985. La ricorrente impugnava tale deliberazione, lamentando l’imprecisa individuazione delle porzioni acquisite e la lesione del proprio diritto di ipoteca, in violazione dei principi affermati dalla Corte costituzionale n. 160/2024.

La Motivazione della Corte

Respinta l’eccezione di tardività, il Collegio rileva che la ricorrente aveva già richiamato nel ricorso introduttivo, tempestivamente notificato, il principio di necessaria conservazione dei diritti del creditore ipotecario secondo la sentenza n. 160/2024: la prospettazione difensiva era dunque chiara sin dall’origine.

Infondata è anche l’eccezione di difetto di interesse. L’effetto legale dell’acquisizione si concretizza attraverso un apposito provvedimento di accertamento dell’inottemperanza, che precisa l’oggetto dell’acquisizione e precostituisce il titolo per l’immissione in possesso e la trascrizione, come affermato dal TAR Napoli, Sezione VIII, n. 3724 del 2019. L’effetto si è prodotto all’insaputa della ricorrente, non coinvolta nel procedimento.

Quanto all’asserita mancata impugnazione dell’ordinanza di demolizione, la censura è smentita dal fatto che la creditrice è rimasta a lungo all’oscuro della procedura, il cui destinatario era il solo proprietario responsabile dell’abuso; ella poteva esigere soltanto che la procedura rispettasse le proprie autonome prerogative, nei termini chiariti dalla Consulta.

Nel merito, il Collegio osserva che, alla luce della Corte costituzionale n. 160/2024 e di Cass. Sez. Un. n. 10933 del 2025, la sorte del diritto di ipoteca dipende dalla scelta comunale di demolire o destinare il bene a servizio pubblico. La destinazione ad alloggi di edilizia economica popolare è stata solo preannunciata: manca la convenzione con l’agenzia regionale e la deliberazione consiliare che la formalizzi. Versandosi in situazione di giuridica incertezza, che non può protrarsi sine die per il canone di certezza del diritto e l’affidamento del privato, il Tribunale dispone il deposito, entro centoventi giorni, di una relazione del Segretario comunale sugli esiti del procedimento, con rinvio alla pubblica udienza dell’8 aprile 2026 e sospensione di ogni decisione sul merito e sulle spese.