Affitti brevi e B&B: legittima la legge toscana (Corte cost. n. 186/2025)
La decisione. La Corte costituzionale ha respinto le censure del Governo contro il testo unico del turismo della Regione Toscana, la legge regionale 31 dicembre 2024, n. 61. Restano quindi in piedi l’obbligo di gestire in forma imprenditoriale bed and breakfast, affittacamere, case e appartamenti per vacanze e residenze d’epoca, e la possibilita’ per i Comuni turistici di fissare criteri e limiti alle locazioni brevi.
Il caso. Il Presidente del Consiglio dei ministri ha impugnato in via principale piu’ articoli della legge toscana: l’ampliamento della capacita’ ricettiva degli alberghi tramite unita’ residenziali, entro il 40 per cento e con facolta’ dei Comuni di abbassare la soglia (art. 22, comma 6); la destinazione d’uso turistico-ricettiva delle strutture extra-alberghiere e il divieto di superare i limiti dimensionali gestendo piu’ strutture nello stesso edificio (art. 41, commi 3 e 4); l’obbligo di gestione imprenditoriale (artt. da 42 a 45); i poteri regolamentari dei Comuni sulle locazioni turistiche brevi (art. 59); il rinvio al primo luglio 2026 dell’obbligo di cambio di destinazione d’uso (art. 144, comma 3).
Le censure. Il Governo lamentava la violazione della ragionevolezza, della liberta’ di iniziativa economica e della proprieta’ privata, oltre allo sconfinamento nella competenza statale su ordinamento civile e beni culturali. La Corte ha dichiarato inammissibili, per motivazione insufficiente, alcune questioni sull’art. 41, commi 3 e 4; tutte le altre sono non fondate. La decisione sulle ulteriori questioni dello stesso ricorso e’ riservata a una pronuncia separata.
Alberghi e unita’ residenziali. Sul limite del 40 per cento la Corte osserva che la regola completa in modo armonico il sistema: fissa un tetto regionale e lascia ai Comuni una funzione regolatoria a elevata discrezionalita’. L’assenza di criteri guida non la rende illegittima. La restrizione e’ di modesta portata, perche’ gli alberghi possono comunque impiegare quelle unita’ come strutture extra-alberghiere, e risponde all’utilita’ sociale di adeguare l’espansione ricettiva al territorio.
Destinazione d’uso e limiti dimensionali. L’obbligo di destinazione turistico-ricettiva non contraddice il fatto che quegli immobili abbiano le caratteristiche della civile abitazione: la Corte distingue il profilo edilizio da quello gestionale e ritiene che la destinazione urbanistica debba corrispondere all’utilizzo stabile effettivo. Il divieto di aggirare i limiti dimensionali aprendo piu’ strutture nello stesso edificio rientra nella discrezionalita’ regionale sul turismo e garantisce un’offerta ricettiva diversificata.
La gestione imprenditoriale. E’ il punto piu’ rilevante. Secondo la Corte le norme che impongono la forma imprenditoriale non toccano l’ordinamento civile: non regolano l’attivita’ negoziale e non prevedono conseguenze civilistiche per chi gestisce diversamente. Disciplinano le modalita’ di esercizio della struttura e pongono una condizione per entrare nel circuito delle strutture ricettive classificate, materia di competenza regionale residuale. Sul piano della proprieta’, la Corte richiama gli obiettivi della Regione, tra cui la qualificazione dell’ospitalita’ e il contenimento dell’overtourism, che ha ridotto gli alloggi residenziali e prodotto effetti inflazionistici. La misura non e’ sproporzionata anche perche’ il proprietario conserva l’alternativa della locazione turistica non imprenditoriale.
I limiti comunali alle locazioni brevi. L’art. 59 permette ai Comuni ad alta densita’ turistica e ai capoluoghi di provincia di individuare con regolamento zone soggette a criteri e limiti per le locazioni brevi, fino a un’autorizzazione quinquennale. Per la Corte si tratta di un regime amministrativo autorizzatorio, riconducibile al turismo e al governo del territorio, non alla disciplina dei contratti, e il carattere localistico delle regole conferma questa lettura. Non c’e’ neppure invasione della competenza statale sui beni culturali: la Regione puo’ tenere conto della corretta fruizione del patrimonio storico e artistico nell’esercizio delle proprie competenze.
Cosa cambia in pratica. Chi affitta in Toscana come bed and breakfast, affittacamere o casa per vacanze deve organizzarsi in forma imprenditoriale, oppure restare nella locazione turistica non imprenditoriale. L’obbligo di destinazione d’uso turistico-ricettiva scatta dal primo luglio 2026, allo stesso modo per tutti. Nei Comuni turistici va verificato il regolamento locale, che puo’ porre limiti di zona e chiedere l’autorizzazione. La sentenza riguarda solo la legge toscana, ma indica che regole simili rientrano nelle competenze regionali e comunali.
Visualizza il provvedimento ufficiale: https://www.cortecostituzionale.it/scheda-pronuncia/2025/186
Nota della Redazione
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