Danno da errore del notaio nella visura: escluso se il creditore poteva evitarlo escutendo i fideiussori (Cass. 33541/2025)
Corte di Cassazione, Sez. III civile, ordinanza n. 33541 del 22 dicembre 2025 (R.G.N. 1910/2024) — Presidente Antonietta Scrima, Relatore Cristiano Valle.
Il principio di diritto
Anche a fronte dell’inadempimento del professionista, il danno non è risarcibile nella parte in cui il creditore avrebbe potuto evitarlo usando l’ordinaria diligenza (art. 1227, comma 2, c.c.): la banca che, per l’erronea visura ipotecaria del notaio, si ritrovi garantita da un’ipoteca in realtà non capiente deve attivarsi tempestivamente per l’escussione dei fideiussori e per le altre iniziative recuperatorie, e non può addossare al professionista il pregiudizio derivato dalla propria inerzia. L’accertamento dei presupposti dell’art. 1227, comma 2, c.c. è indagine di fatto riservata al giudice di merito, incensurabile in cassazione se congruamente motivata.
Il fatto
Nel 2013 un notaio stipula il contratto con cui una banca concede a una società un’apertura di credito in conto corrente, con garanzia ipotecaria, dichiarando gli immobili liberi da vincoli pregiudizievoli e confermando la situazione in una relazione del 2014. Nel 2015 la società è dichiarata fallita e la banca apprende, in sede di ammissione al passivo, dell’esistenza di una precedente ipoteca di un’altra banca su alcuni dei beni. La banca chiede al Tribunale di Gorizia la condanna del notaio al risarcimento dei danni, quantificati in oltre duecentomila euro; il notaio chiama in garanzia la propria assicuratrice. Il Tribunale rigetta la domanda e la Corte d’appello di Trieste rigetta l’appello. La banca ricorre per cassazione con due motivi.
La motivazione
Entrambi i motivi sono inammissibili. La Corte d’appello aveva ritenuto non decisivo il primo motivo di gravame perché l’appellante non aveva contestato il capo che escludeva la configurabilità del danno: pur essendo il notaio inadempiente per la mancata adeguata disamina della documentazione ipotecaria, il danno si era prodotto per la mancanza di idonee iniziative recuperatorie della banca nei confronti dei garanti. La banca si è limitata ad affermare che i fideiussori erano divenuti incapienti nel 2016, senza però provare di aver avviato azioni di escussione della garanzia personale — che, peraltro, poteva essere escussa senza attendere il termine dell’art. 1957 c.c. e senza preventiva escussione del debitore principale.
Il primo motivo, quindi, non è correlato alla ratio decidendi; il secondo è inammissibile per difetto di specificità e per mancata correlazione con l’affermazione decisoria principale. La Corte ribadisce (Cass. n. 3319/2020) che l’accertamento dei presupposti dell’art. 1227, comma 2, c.c. — che esclude il risarcimento dei danni che il creditore avrebbe potuto evitare con l’ordinaria diligenza — integra un’indagine di fatto riservata al giudice di merito e sottratta al sindacato di legittimità, se sorretta da congrua motivazione.
Il dispositivo: la Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alle spese.
Implicazioni pratiche
La responsabilità del professionista non copre il danno che il danneggiato avrebbe potuto evitare attivandosi. Per la banca creditrice che scopra tardivamente un vizio della garanzia ipotecaria dovuto all’errore del notaio nella visura, non basta invocare l’inadempimento: occorre dimostrare di aver fatto quanto esigibile per contenere il danno — escutere i fideiussori, agire in via esecutiva, intervenire nelle azioni della curatela — soprattutto quando la fideiussione deroga al termine dell’art. 1957 c.c. Sul piano processuale, chi impugna deve colpire la vera ratio decidendi: se la sentenza fonda il rigetto sul concorso del creditore ex art. 1227, comma 2, c.c., un motivo che non si misura con quell’accertamento è inammissibile; e poiché quell’accertamento è di fatto, in cassazione non se ne può chiedere una rivalutazione.
Provvedimento integrale: scarica il PDF