Tolleranza costruttiva del 2%: applicabile anche all’altezza minima dei locali (TAR Puglia n. 176 del 09.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
La tolleranza costruttiva del 2%, prevista dall’art. 34-bis del DPR 380/2001 e dall’art. 34, comma 2-ter, del medesimo decreto, si applica anche all’altezza minima dei locali stabilita dal D.M. 5.7.1975: non costituisce quindi violazione edilizia l’altezza interna compresa tra m 2,64 e m 2,69, in quanto inferiore al minimo di m 2,70 ma rientrante nella soglia di tolleranza. Ne consegue che il provvedimento di annullamento in autotutela di una SCIA adottato sul presupposto dell’inagibilità dei locali per difetto dell’altezza minima è illegittimo per difetto di istruttoria e di motivazione, ove l’Amministrazione non abbia svolto le opportune verifiche dell’esistenza della violazione, anche alla luce degli esiti di una consulenza tecnica d’ufficio disposta in un giudizio civile tra le medesime parti.

Il Fatto

Il ricorrente, comproprietario di unità immobiliari site in un comune pugliese, presentava una SCIA per il frazionamento di un appartamento in due distinte unità abitative, mediante la realizzazione di un muro divisorio. A seguito di un sopralluogo della Polizia municipale, il Comune avviava il procedimento per l’annullamento in autotutela della segnalazione, sul presupposto dell’inagibilità dei locali per un’altezza del soffitto inferiore al minimo di legge di m 2,70.

L’interessato impugnava l’ordinanza dirigenziale di annullamento, deducendo l’illegittimità del provvedimento per violazione dell’art. 19 della legge n. 241/1990, eccesso di potere, illogicità e manifesta irragionevolezza. In particolare, evidenziava di aver convenuto in giudizio, dinanzi al Tribunale civile, l’impresa esecutrice e il progettista dell’edificio per ottenere il risarcimento dei danni derivanti dalla revoca dell’agibilità.

La Motivazione della Corte

Il TAR ha ritenuto fondata la censura, rilevando che la documentazione in atti non forniva la prova dell’effettiva violazione dell’altezza minima. Il Collegio ha osservato che la consulenza tecnica d’ufficio disposta dal Giudice civile aveva accertato un’altezza interna degli ambienti compresa tra m 2,64 e m 2,69, inferiore al minimo di m 2,70 ma rientrante nei limiti delle tolleranze costruttive.

La sentenza ha richiamato l’art. 34-bis del DPR 380/2001, secondo cui il mancato rispetto di ogni parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo, nonché l’art. 34, comma 2-ter, che esclude la parziale difformità per violazioni di altezza che non eccedano detto limite.

Il TAR ha chiarito che tale tolleranza opera anche rispetto all’altezza minima del soffitto: considerando il 2% su m 2,70, è tollerata un’altezza sino a m 2,64. La difformità accertata – tra m 2,64 e m 2,69 – non supera quindi la soglia di tolleranza, con la conseguenza che non sussiste alcuna violazione edilizia.

Alla luce della sentenza del Tribunale di Trani, che aveva recepito gli esiti peritali, il Collegio ha concluso che l’Amministrazione non aveva compiuto un’adeguata istruttoria, non avendo svolto le necessarie misurazioni per verificare il rispetto dell’altezza minima. Il provvedimento impugnato è stato pertanto annullato per difetto di istruttoria e di motivazione, restando impregiudicato il potere dell’Amministrazione di riprovvedere con un’istruttoria più approfondita, che consideri anche i risultati del giudizio civile. Le spese di lite sono state compensate per la particolarità della vicenda.