Spese condominiali ripartite in deroga ai criteri legali: la delibera è annullabile, non nulla (Cass. 18204/2026)

Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza n. 18204/2026, pubblicata il 5 giugno 2026 (udienza pubblica del 12 marzo 2026, R.G.N. 27858/2020) — Presidente Falaschi, Relatore De Giorgio.

Il principio di diritto

«La delibera assembleare che ripartisce in concreto le spese condominiali in violazione dei criteri legali — come quella che addossa le spese di sostituzione della caldaia, spesa di conservazione da ripartire per millesimi di proprietà ex art. 1123, comma 1, c.c., in base all’uso — è meramente annullabile e non nulla: la sua invalidità può essere fatta valere nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo solo con apposita domanda riconvenzionale di annullamento, nel termine di decadenza dell’art. 1137 c.c. Sono nulle soltanto le delibere che stabiliscono o modificano in via generale e per il futuro i criteri di riparto previsti dalla legge o dalla convenzione.»

Il fatto

Un condomino aveva proposto opposizione al decreto ingiuntivo per circa 7.642 euro di contributi condominiali. Il Tribunale di Milano dichiarava l’opposizione tardiva; la Corte d’appello, in parziale riforma, la riteneva ammissibile ma la rigettava nel merito, giudicando legittima la ripartizione delle spese di sostituzione della caldaia in base alle superfici radianti (ciòè all’uso) anziché ai millesimi di proprietà. Il condomino ricorreva per cassazione con cinque motivi.

La motivazione

La Corte rigetta il ricorso. Sull’interpretazione della delibera, l’esame esteso all’intero atto (artt. 1362 e 1363 c.c.) è corretto e la censura si risolve nella mera proposta di una lettura alternativa, inammissibile in sede di legittimità; la motivazione non è apparente (Cass. n. 1986/2025). La provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo ha carattere interinale e non è impugnabile per cassazione. La scrittura ricognitiva costituiva peraltro solo una delle autonome rationes decidendi (Cass., Sez. Un., n. 16602/2005).

Sul punto centrale, la Corte precisa che le spese di conservazione — quale la sostituzione della caldaia — vanno ripartite per millesimi di proprietà ex art. 1123, comma 1, c.c., non in proporzione all’uso: la Corte d’appello ha quindi errato, ma la correzione della motivazione ex art. 384 c.p.c. non conduce all’accoglimento, perché la delibera che deroga «una tantum» ai criteri legali è annullabile e non nulla (Cass., Sez. Un., n. 9839/2021; Cass. n. 20888/2023), e nel giudizio di opposizione la sua invalidità poteva essere fatta valere solo con domanda riconvenzionale di annullamento nel termine ex art. 1137 c.c., mai proposta. Infondata infine l’eccezione di compensazione: il credito da contributi e quello risarcitorio da sinistro nascono da rapporti diversi, sicché ricorre una compensazione propria, che esige eccezione tempestiva di parte e non è rilevabile d’ufficio; l’eccezione era comunque tardiva e priva di interesse.

Dispositivo: rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese del giudizio di legittimità (200 euro per spese e 3.400 euro per compensi), con raddoppio del contributo unificato.

Implicazioni pratiche

• Per contestare i criteri di riparto applicati in una delibera occorre, nell’opposizione al decreto ingiuntivo, una domanda riconvenzionale di annullamento nei termini ex art. 1137 c.c.: non basta eccepire la nullità.
• Le spese di sostituzione della caldaia (conservazione) si ripartiscono per millesimi di proprietà, non per uso; ma la delibera difforme è annullabile, non nulla.
• La compensazione tra contributi condominiali e credito risarcitorio da sinistro è «propria» (rapporti diversi): va eccepita tempestivamente, non è rilevabile d’ufficio.

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