Uso dei beni condominiali e limite del regolamento proporzionale ai millesimi (Cass. civ. Sez. II n. 4965/2026)

Principi di diritto (Massima)
L’assemblea condominiale può, con delibera adottata con la maggioranza prevista dall’art. 1138 c.c. e dall’art. 1136 c.c., limitare il godimento dei beni condominiali non rientranti nell’elenco di cui all’art. 1117 c.c. in misura proporzionale al valore della quota di singoli partecipanti alla comunione, purché non impedisca agli altri partecipanti di farne uso. Il criterio della proprietà in base ai millesimi è oggettivo e può essere utilizzato per disciplinare l’utilizzo della cosa comune, proporzionando alla quota il vantaggio che il partecipante può trarre dal bene.

Il Fatto

Un condomino ha impugnato la delibera assembleare che approvava un nuovo regolamento condominiale disciplinante l’uso della piscina e del campo da tennis. Il regolamento prevedeva che l’utilizzo turnario del campo da tennis e la possibilità di invitare ospiti in piscina fossero parametrati ai millesimi di proprietà, con la conseguenza che i condomini titolari di maggiori millesimi potevano godere dei beni in misura maggiore. Il Tribunale di Verona e la Corte d’Appello di Venezia hanno ritenuto legittimo il regolamento. Il condomino ha proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso. Ha preliminarmente rilevato che la piscina e il campo da tennis non rientrano nell’elenco dei beni comuni essenziali di cui all’art. 1117 c.c., non essendo parti necessarie per l’esistenza o l’uso delle unità abitative, né a esse accessorie. Essi sono beni ontologicamente autonomi, suscettibili di godimento fine a sé stesso, sicché ad essi si applicano le norme sulla comunione e non quelle specifiche sul condominio negli edifici.

La Corte ha quindi richiamato l’art. 1102 c.c., che disciplina l’uso del bene comune, e ha chiarito che la nozione di “pari uso” non va intesa come uso identico e contemporaneo, ma come possibilità per ciascun partecipante di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione compatibile con i diritti altrui. L’art. 1102 c.c. non è norma inderogabile, sicché il regolamento può prevedere un diverso parametro per il godimento del bene, attraverso l’uso turnario o differenziato.

La Corte ha affermato che il criterio dei millesimi di proprietà costituisce un parametro oggettivo cui l’assemblea può fare ricorso per disciplinare l’utilizzo della cosa comune, proporzionando alla quota il vantaggio che il partecipante può trarre. Il regolamento impugnato, che disciplinava gli accessi ai terzi alla piscina e le modalità di prenotazione del campo da tennis sulla base dei millesimi, non escludeva dall’utilizzo i condomini titolari di minor quota, ma ne limitava il godimento in modo oggettivo, senza introdurre un divieto di utilizzazione generalizzata. La delibera, trattandosi di regolamentazione dell’uso dei beni comuni, poteva essere adottata con la maggioranza semplice prevista dagli artt. 1138 e 1136 c.c.