Il cambio di destinazione d’uso senza opere resta soggetto alle condizioni degli strumenti urbanistici comunali (TAR Valle d’Aosta n. 43 del 10.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il mutamento di destinazione d’uso della singola unità immobiliare, ancorché realizzato senza opere, non è mai consentito in via assoluta ma resta condizionato dalle specifiche condizioni fissate dagli strumenti urbanistici comunali, che le stesse norme del d.P.R. n. 380/2001 (art. 23-ter, commi 1-bis e 1-ter) dichiarano espressamente prevalenti. Ne consegue che, in presenza di una disciplina comunale che subordini il cambio di destinazione d’uso a un programma attuativo non ancora adottato, l’assenza di tale programma legittima l’Amministrazione a inibire l’intervento, senza che possa invocarsi la sola disciplina statale. Le scelte urbanistiche di piano sono sindacabili solo per palesi irrazionalità, non potendo le aspettative dei proprietari alla modificazione in senso favorevole della disciplina urbanistica ricevere tutela prima dell’adozione degli atti di pianificazione.

Il Fatto

La proprietà di un’unità immobiliare nel Comune di Courmayeur presentava, in data 15 novembre 2024, una segnalazione certificata di inizio attività per il mutamento di destinazione d’uso da abitazione principale (D) ad abitazione temporanea (DBis), senza opere edili. Il Comune inibiva l’intervento con provvedimento del 26 novembre 2024, richiamando l’art. 5 delle NTA del PRG comunale e l’art. 74 della legge regionale n. 11/1998.

Avverso tale provvedimento, e avverso l’art. 5 delle NTA, la ricorrente proponeva ricorso, deducendo, tra l’altro, che la novella di cui all’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001 (introdotta dal decreto-legge n. 69/2024) avrebbe carattere di riforma economico-sociale, idonea a prevalere anche sulle disposizioni regionali e comunali, rendendo sempre ammesso il cambio di destinazione d’uso in assenza di opere.

La Motivazione della Corte

Il TAR premette che, in materia urbanistica, la Regione Valle d’Aosta gode di potestà legislativa esclusiva ai sensi dell’art. 2 dello Statuto speciale, con il solo limite delle norme fondamentali delle riforme economico-sociali. Osserva, tuttavia, che la questione può essere risolta senza necessità di valorizzare le competenze regionali, in ragione del tenore letterale delle stesse norme invocate dalla ricorrente.

L’art. 23-ter, commi 1-bis e 1-ter, del d.P.R. n. 380/2001, infatti, pur consentendo in via generale il mutamento di destinazione d’uso, fanno espressamente salva la “possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni”. Tali condizioni risultano pertanto prevalenti anche rispetto alla novella del 2024, non potendosi configurare le relative disposizioni come inderogabili principi fondamentali idonei a imporsi in ogni contesto territoriale.

Nel caso di specie, l’art. 5 delle NTA del Comune di Courmayeur subordina nuove trasformazioni in abitazioni temporanee all’adozione di un programma attuativo, non ancora adottato, e, in sua assenza, inibisce il rilascio di titoli abilitativi fino al totale assorbimento delle volumetrie già richieste. Il provvedimento di diniego risulta quindi motivato in modo puntuale, essendo individuate le norme ostative all’intervento; nessun difetto motivazionale può configurarsi, tanto più che l’istanza era assistita da un tecnico professionista che avrebbe dovuto confrontarsi con la disciplina urbanistica di zona.

Il Collegio esclude, infine, l’illegittimità dell’art. 5 delle NTA per contrasto con il PTP regionale o per irragionevolezza intrinseca, trattandosi di scelte connotate da elevata discrezionalità e come tali sindacabili solo per palesi irrazionalità. La valutazione comunale circa la saturazione della volumetria destinata ad abitazioni temporanee risulta plausibile, specie in un comune di pregio turistico, e non è censurabile in astratto, in assenza del programma attuativo che soltanto avrebbe potuto consentire una verifica in concreto degli equilibri funzionali. Il ricorso è respinto, con condanna della ricorrente alle spese.