Area wellness di albergo non è vano accessorio: sequestro preventivo (Cass. pen. Sez. III n. 10441 del 17.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nell’ambito di una struttura alberghiera, un’estesa area destinata a wellness non integra il vano accessorio scomputabile dalla superficie utile lorda. Il d.P.C.M. 20 ottobre 2016 (regolamento edilizio tipo, punto 15 dell’allegato a) definisce la superficie accessoria come spazio di servizio di limitate dimensioni, privo di autonomia funzionale e potenziale, non abitabile: caratteristiche che difettano quando l’intervento consti di palestra, sala fitness e relax, ambienti fruibili in cui si svolgono attività intense della vita quotidiana. La trasformazione di locali accessori in vani abitabili integra modificazione edilizia incidente sul carico urbanistico, soggetta a permesso di costruire ex art. 10, comma 1, lett. a), T.U. Edilizia, a prescindere dall’esecuzione di opere. La divergenza macroscopica rispetto al progetto esclude la buona fede e la conseguente insussistenza dell’elemento soggettivo.

Il Fatto

Il pubblico ministero richiedeva il sequestro preventivo di una porzione seminterrata di un complesso alberghiero a cinque stelle, realizzata in zona paesaggisticamente vincolata. L’area, indicata nel progetto come vano accessorio, ospitava in concreto una palestra, cabine per trattamenti e massaggi, una sala relax e altri ambienti. Il GIP rigettava la richiesta per insussistenza del periculum in mora, ritenendo invariato il carico urbanistico.

Il Tribunale del riesame, in sede di appello cautelare, escludeva anche il fumus delicti, ravvisando un’eventuale buona fede degli indagati e la non macroscopicità dell’illegittimità del titolo edilizio. Il Procuratore della Repubblica proponeva allora ricorso per cassazione per violazione di legge e vizio di motivazione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio osserva anzitutto che i giudici dell’appello cautelare si sono soffermati sul fumus delicti mentre l’impugnazione del pubblico ministero aveva attinto il provvedimento del GIP che aveva escluso solo il periculum in mora. Nel giudizio di appello in materia di misure cautelari reali opera infatti il principio devolutivo: il giudice conosce nei limiti dei motivi di gravame, salvo l’obbligo di valutare tutti i presupposti quando l’appello sia accolto.

Sul merito, la Corte qualifica l’area wellness come superficie accessoria solo apparente. Il richiamo al d.P.C.M. 20 ottobre 2016 e alla definizione di superficie accessoria di cui al punto 15 dell’allegato a) dimostra che nessuna delle tipologie elencate è assimilabile a un intervento così articolato, composto da ambienti tra loro indipendenti. La conferma viene dalla DGR Veneto n. 807 del 2014, attuativa della legge reg. Veneto n. 11 del 2013, che distingue i vani accessori dell’allegato a) dalle strutture — tra cui l’area wellness — necessarie per la classificazione a cinque stelle.

Il vano accessorio è riferibile solo a spazi di limitate dimensioni, privi di autonomia funzionale e posti a stretto servizio della struttura principale. L’area in esame, abitabile e liberamente fruibile, impegna un rilevante numero di persone e consuma energia e risorse, generando carico urbanistico. Il cambio di destinazione da locale accessorio a vano abitativo integra modificazione edilizia soggetta a permesso di costruire ex art. 10, comma 1, lett. a), T.U. Edilizia, come già affermato da Sez. 3 n. 11303 del 2022 e dalla giurisprudenza amministrativa (Cons. St. n. 6572 del 2023).

Quanto all’elemento soggettivo, la censura è fondata. La macroscopicità della divergenza rispetto alle opere realizzate esclude la buona fede, non essendo accoglibili le deduzioni difensive. Assume valenza dirimente la straordinaria consistenza dimensionale dell’intervento, che consentiva quantomeno di dubitare della sussistenza della buona fede, dato sufficiente in sede di sommaria delibazione cautelare (Sez. 3 n. 26007 del 2019).

L’ordinanza è pertanto annullata con rinvio al Tribunale del riesame, che dovrà pronunciarsi solo sul periculum in mora, essendosi formato il giudicato cautelare sul fumus.