Artt. 1346-1349 c.c. — Dell’oggetto del contratto

Art. 1346 — Requisiti

Testo normativo vigente

«L’oggetto del contratto deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile.»

Art. 1346 c.c.

Inquadramento sistematico

L’art. 1346 c.c. disciplina i requisiti dell’oggetto del contratto, terzo elemento dell’elenco recato dall’art. 1325, n. 3, c.c.. La norma enuncia quattro requisiti cumulativi — possibilità, liceità, determinatezza o determinabilità — la cui mancanza determina la nullità del contratto ai sensi dell’art. 1418, comma 2, c.c..

Il termine «oggetto» è utilizzato dal legislatore in duplice accezione. In senso stretto esso coincide con la prestazione dedotta in contratto — dare, fare o non fare — ; in senso ampio ricomprende anche il bene della vita su cui la prestazione incide (la cosa, il diritto, l’utilità trasferita o prodotta). La giurisprudenza di legittimità ha consolidato l’orientamento secondo cui i requisiti dell’art. 1346 c.c. si riferiscono all’oggetto inteso in entrambe le accezioni, con la precisazione che quando il bene è dedotto in contratto come elemento identificativo della prestazione, la sua indeterminatezza si riversa sull’indeterminatezza dell’oggetto medesimo.

La norma va letta in coordinamento sistematico con:

• Art. 1325, n. 3, c.c. — l’oggetto quale requisito essenziale;

• Art. 1418, comma 2, c.c. — sanzione di nullità;

• Art. 1419 c.c. — nullità parziale;

• Art. 1421 c.c. — legittimazione alla nullità assoluta, rilevabile d’ufficio;

• Art. 1343 c.c. — causa illecita (per la distinzione tra illiceità dell’oggetto e illiceità della causa);

• Art. 1347 c.c. e Art. 1348 c.c. — deroghe alla regola della possibilità originaria.

La possibilità dell’oggetto

Il requisito della possibilità comprende due distinte dimensioni:

(a) Possibilità materiale (o fisica). L’oggetto deve essere realizzabile secondo le leggi della natura e della tecnica al momento della conclusione del contratto. L’impossibilità materiale ricorre quando la prestazione è fisicamente irrealizzabile in assoluto — e non soltanto difficoltosa o onerosa per il debitore. Il criterio è oggettivo e assoluto: rileva l’impossibilità per chiunque, non la difficoltà soggettiva del singolo contraente. Prestazioni tecnicamente ardite ma eseguibili non integrano impossibilità.

(b) Possibilità giuridica. L’oggetto deve essere giuridicamente suscettibile di costituire il contenuto di un vincolo contrattuale. Sono giuridicamente impossibili le prestazioni aventi a oggetto beni fuori commercio (ai sensi dell’art. 810 c.c. e delle norme speciali che sottraggono determinati beni alla circolazione privata) e le prestazioni che la legge riserva esclusivamente a soggetti pubblici o a particolari categorie. La categoria si sovrappone parzialmente all’illiceità, ma se ne distingue: la possibilità giuridica attiene all’idoneità strutturale del bene o della prestazione a essere oggetto di contratto, mentre la liceità attiene alla conformità del contenuto all’ordinamento.

Impossibilità originaria e sopravvenuta. Occorre distinguere nettamente:

• L’impossibilità originaria (sussistente al momento della conclusione) determina la nullità del contratto ex art. 1346 c.c. in combinato con art. 1418, comma 2, c.c.

• L’impossibilità sopravvenuta (che sopraggiunge dopo la conclusione) opera sul piano della risoluzione ai sensi degli artt. 1463 ss. c.c. e non incide sulla validità originaria del contratto.

► Caso pratico: Cass. n. 25612/2024. La Cassazione (Cass., Sez. II, ord. n. 25612 del 17 settembre 2024) ha dichiarato nullo per impossibilità originaria dell’oggetto un contratto avente a oggetto il cambio di destinazione d’uso di un immobile senza esecuzione di opere edili, in quanto tale risultato non era raggiungibile sin dall’inizio sulla base del titolo edilizio esistente. La Corte ha ritenuto che il risultato dedotto in contratto fosse «non raggiungibile sin dall’inizio», con conseguente nullità per impossibilità dell’oggetto ex artt. 1346 e 1418 c.c.

La liceità dell’oggetto

Il requisito della liceità impone che la prestazione dedotta in contratto non contrasti con:

• norme imperative (art. 1418, comma 1, c.c.);

• ordine pubblico;

• buon costume (art. 1343 c.c., per analogia di disciplina con la causa illecita).

Distinzione tra illiceità dell’oggetto e illiceità della causa. La distinzione, sistematicamente rilevante, è la seguente: l’illiceità dell’oggetto attiene all’intrinseca natura della prestazione o del bene (ad es., contratto di compravendita di sostanze stupefacenti: la res è fuori commercio); l’illiceità della causa attiene alla funzione economico-individuale che il negozio persegue, che può essere illecita anche quando l’oggetto, in sé, sarebbe lecito (ad es., contratto di trasporto stipulato con la finalità di favorire il traffico di persone). Le due figure possono concorrere, ma hanno autonomi presupposti. Il regime sanzionatorio è identico — nullità assoluta ex art. 1418 c.c. — ma la qualificazione incide sull’identificazione del vizio e sulla possibilità di operare la nullità parziale ex art. 1419 c.c.

Beni fuori commercio. Costituiscono ipotesi paradigmatiche di oggetto illecito (o impossibile in senso giuridico):

• i beni del demanio pubblico e del patrimonio indisponibile dello Stato (artt. 822–830 c.c.) — non possono essere oggetto di atti di disposizione tra privati;

• i diritti personalissimi (diritto alla vita, all’integrità fisica, alla reputazione): non possono formare oggetto di obbligazioni contrattuali irredimibili, sebbene alcune eccezioni siano ammesse nell’area della transazione;

• le eredità future: la cessione di diritti su una successione non ancora aperta è radicalmente vietata dall’art. 458 c.c. (divieto dei patti successori), che vieta qualsiasi accordo con cui taluno dispone della propria successione o rinuncia a diritti ereditari futuri. Il contratto che ha per oggetto tali diritti è nullo per illiceità dell’oggetto in quanto il divieto dell’art. 458 c.c. è norma imperativa.

La determinatezza e la determinabilità

Il quarto requisito dell’art. 1346 c.c. — la determinatezza o determinabilità dell’oggetto — è il più dibattuto nella prassi giudiziaria e dà origine al maggior numero di controversie.

Determinatezza. Il contratto presenta un oggetto determinato quando la prestazione è puntualmente identificata nello stesso atto contrattuale, senza necessità di ricorrere a elementi esterni. Per i contratti di compravendita immobiliare questo significa che l’immobile deve essere identificato con sufficienti indicazioni catastali o, quanto meno, con elementi che ne consentano l’identificazione certa (ubicazione, confini, consistenza).

Determinabilità. Il contratto presenta un oggetto determinabile quando, pur non essendo la prestazione determinata al momento della conclusione, esistono criteri prestabiliti che permettono di identificarla senza necessità di un nuovo accordo tra le parti. La determinabilità si verifica quando:

• il contratto fa rinvio a criteri oggettivi e predefiniti (tariffe, listini, prezzi di mercato, parametri tecnici);

• il criterio di determinazione è ricavabile dal contratto stesso o da un atto al quale le parti rinviano;

• la determinazione avviene ad opera di un terzo secondo il meccanismo dell’arbitraggio ex art. 1349 c.c.

Principio fondamentale: i criteri devono essere prestabiliti. La Cassazione ha ripetutamente affermato che la determinabilità per relationem è ammissibile soltanto quando i criteri di determinazione siano stati fissati prima e indipendentemente dall’esecuzione del contratto, e non possano essere ricavati dal comportamento successivo delle parti. Non è ammessa, in particolare, la determinazione rimessa all’arbitrio unilaterale di una delle parti: tale meccanismo renderebbe il contratto indeterminato e invalido ex art. 1346 c.c. in combinato con art. 1418, comma 2, c.c., salva la diversa ipotesi dell’arbitraggio di mero arbitrio previsto dall’art. 1349, comma 2, c.c.

La determinabilità per relationem

La determinazione per relationem è la tecnica con cui le parti, anziché fissare direttamente l’oggetto, rinviano per la sua identificazione a fonti esterne al contratto: listini di prezzi, tariffe professionali, parametri di mercato, atti o documenti terzi. È la forma più diffusa di determinabilità nella prassi commerciale.

Requisiti della determinabilità per relationem secondo la giurisprudenza di legittimità:

• Oggettività del criterio: il criterio di riferimento deve essere oggettivo, ossia non dipendente dalla volontà di alcuna delle parti. Il rinvio al listino prezzi di un fornitore terzo è valido; il rinvio al «prezzo che sarà fissato dalla parte A» non lo è, integrando arbitrio unilaterale.

• Preesistenza del criterio: gli elementi di determinazione devono essere concordati prima della stipulazione del contratto, o quanto meno enunciati nell’atto stesso. Non è sufficiente che il criterio emerga solo in sede di esecuzione.

• Idoneità del criterio a condurre a un risultato univoco: il meccanismo di determinazione deve essere tale da condurre, applicandolo, a un risultato identificabile in modo inequivoco senza necessità di ulteriori accordi. Se il criterio richiede comunque una nuova manifestazione di volontà delle parti, l’oggetto non è determinabile ma indeterminato.

• Riconoscibilità aliunde: è ammesso il rinvio a elementi ricavabili aliunde — fuori dal testo contrattuale — purché si tratti di dati oggettivamente verificabili e richiamati nell’accordo (ad es., planimetria allegata, capitolato tecnico, perizia di stima già esistente).

Applicazione ai contratti finanziari (IRS/swap). Nel settore dei contratti derivati, la questione della determinabilità dell’oggetto si pone in modo peculiare con riguardo al mark to market (MTM). Cass., Sez. I, ord. n. 15192 del 24 aprile 2024 ha affermato che il MTM è determinabile anche quando non sia indicato nel contratto, purché i dati necessari per la sua ricostruzione siano indicati nel contratto stesso o reperibili tramite applicativi pubblici: la determinabilità può avvenire per rinvio ad elementi esterni individuabili «aliunde» e idonei a consentire in modo inequivoco l’identificazione dell’oggetto.

La determinabilità del bene immobile nel preliminare. La giurisprudenza si è occupata con frequenza della determinabilità dell’oggetto nei contratti preliminari di compravendita immobiliare. La regola che emerge è che l’immobile è determinabile anche con descrizione non analitica, purché dal complesso delle indicazioni contrattuali — o da atti cui il contratto rinvia — sia identificabile in modo certo. Tuttavia:

• Cass., Sez. II, ord. n. 18609 del 8 giugno 2026 ha dichiarato nulla una permuta preliminare in cui la concreta individuazione delle porzioni immobiliari era rimessa alla successiva scelta della parte promissaria acquirente «in contraddittorio» con l’altra parte, senza criteri oggettivi prestabiliti: tale meccanismo non integra determinabilità ma una nuova trattativa futura, incompatibile con i requisiti dell’art. 1346 c.c.;

• Cass., Sez. II, sent. n. 3579 del 30 gennaio 2024 ha, invece, ritenuto sufficiente per la determinabilità il richiamo allo scorporo tramite frazionamento e riferimento ai manufatti, con convergenza delle volontà ricostruibile aliunde;

• Cass., Sez. II, sent. n. 14302/2020 ha escluso la determinabilità quando il preliminare rinviava per relationem a una planimetria richiamata ma non prodotta in giudizio e qualificata come elemento integrante dell’accordo;

• Cass., Sez. II, ord. n. 5031/2025 ha valorizzato, in senso favorevole alla determinabilità, la convergenza delle volontà per relationem (ad es. tramite avvenuta presa in consegna del bene o comportamento concludente), censurando la decisione di merito che aveva escluso la determinabilità sulla base della sola generica descrizione testuale.

La quota indistinta di bene futuro. Cass., Sez. II, sent. n. 30058 del 13 settembre 2022 ha dichiarato la nullità di un contratto avente a oggetto «¼ delle costruzioni» su un’area, privo di specificazioni su parametri, collocazione, dimensione e criteri di individuazione: la mera indicazione di una quota non costituisce oggetto determinabile in assenza di elementi che ne consentano l’identificazione.

Opzione su quote di comproprietà. Cass., Sez. II, sent. n. 28762 del 13 settembre 2017 ha dichiarato nulla per indeterminatezza dell’oggetto un’opzione avente a oggetto quote di comproprietà in cui il rinvio alla «valutazione» di un tecnico incaricato non consentiva un’identificazione inequivoca dei beni/quote. La Corte ha escluso che le parti possano rimettere l’identificazione dell’oggetto a un meccanismo che richieda, in realtà, un futuro accordo.

Regime sanzionatorio: la nullità assoluta

La mancanza di uno qualunque dei quattro requisiti di cui all’art. 1346 c.c. produce la nullità assoluta del contratto ai sensi dell’art. 1418, comma 2, c.c. La nullità è:

• assoluta: può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse ex art. 1421 c.c.;

• rilevabile d’ufficio dal giudice ex art. 1421 c.c.;

• imprescrittibile nell’azione di accertamento ex art. 1422 c.c.;

• non sanabile per convalida ex art. 1423 c.c.

Nullità parziale. Qualora il vizio colpisca soltanto una clausola o parte dell’oggetto, si applicano le regole della nullità parziale ex art. 1419 c.c.: il contratto rimane valido nel resto, salvo che risulti che i contraenti non lo avrebbero concluso senza quella parte.

Onere della prova. Chi deduce la nullità per mancanza di un requisito dell’oggetto ha l’onere di provare il difetto del requisito. Tuttavia, quando la nullità è rilevata d’ufficio dal giudice, essa prescinde dall’eccezione di parte. Nelle controversie su contratti di durata complessa (appalto, servizi professionali), la giurisprudenza ha affermato che il difetto di determinabilità deve emergere dal contratto stesso, non potendo essere colmato da prove testimoniali o documentali acquisite successivamente.

Casistica giurisprudenziale sull’art. 1346 c.c.

► Cass., Sez. II, ord. n. 26267 del 26 settembre 2025 — «Caso PIAO»

La Seconda Sezione Civile ha dichiarato nullo per indeterminatezza dell’oggetto un contratto d’opera professionale relativo all’elaborazione del «Piano Integrato di Attività e Organizzazione» (PIAO), rilevando che dagli atti non risultava «in cosa si sostanziasse effettivamente la prestazione a carico» del professionista e che difettavano gli elementi necessari per rendere l’oggetto determinabile. La Corte ha altresì osservato che l’acconto corrisposto «non aveva più alcuna causa» in conseguenza dell’indeterminabilità dell’oggetto, evidenziando il collegamento tra vizi dell’oggetto e patologie della causa concreta.

Massima: L’oggetto di un contratto d’opera è indeterminabile — con conseguente nullità ex artt. 1346 e 1418 c.c. — quando dalla scrittura contrattuale non sia possibile ricavare, neppure per relationem, in cosa si sostanzi la prestazione dovuta, e siffatta indeterminatezza travolge la causa del correlativo corrispettivo già corrisposto.

► Cass., Sez. III, ord. n. 21031 del 4 luglio 2018 — «Caso metodo Figurella»

La Terza Sezione Civile ha affermato che l’oggetto è determinabile solo se il contratto contiene «elementi prestabiliti dalle parti» idonei a identificarlo, escludendo che il requisito possa ricavarsi da interpretazioni soggettive o da comportamenti successivi. Nel caso di specie, il contratto relativo al «metodo Figurella» era stato dichiarato nullo per indeterminatezza poiché dalla scrittura non emergevano criteri o elementi oggettivi del programma di dimagrimento promesso.

Massima: Ai fini della determinabilità dell’oggetto del contratto ex art. 1346 c.c., è necessario che gli elementi di identificazione della prestazione siano prestabiliti dalle parti nell’atto e da essi ricavabili in modo oggettivo, non potendo sopperirvi interpretazioni soggettive né comportamenti successivi alla conclusione del negozio.

► Cass., Sez. II, ord. n. 18609 del 8 giugno 2026

Nullità del preliminare di permuta per indeterminatezza dell’oggetto: la concreta individuazione delle porzioni immobiliari era rimessa alla successiva scelta della parte promissaria acquirente «in contraddittorio» con l’altra parte e senza criteri oggettivi prestabiliti. La Corte richiama un consolidato orientamento secondo cui il requisito di determinabilità non è soddisfatto quando l’identificazione dell’oggetto richieda, di fatto, un nuovo accordo tra le parti.

► Cass., Sez. I, ord. n. 15192 del 24 aprile 2024 — Contratti IRS e mark to market

Applicazione del criterio della determinabilità per relationem ai contratti di interest rate swap: il mark to market è determinabile anche quando non sia puntualmente indicato nel contratto, purché i dati necessari per la sua ricostruzione siano indicati nel contratto stesso o reperibili tramite applicativi pubblici, trattandosi di elementi individuabili «aliunde» in modo inequivoco.

► Cass., Sez. II, sent. n. 3579 del 30 gennaio 2024 — Preliminare immobiliare con frazionamento

La Corte ha ritenuto determinabile l’oggetto di un preliminare immobiliare tramite il rinvio al progetto di frazionamento e ai manufatti, con convergenza delle volontà ricostruibile aliunde. Riafferma il principio per cui la determinabilità per relationem non richiede che il bene sia descritto analiticamente nel contratto, essendo sufficiente che esso sia identificabile con certezza attraverso criteri oggettivi richiamati nell’atto.

► Trib. Modena, Sez. II, sent. n. 331 del 14 marzo 2025

Nullità di un contratto di «ricerca» per indeterminatezza dell’oggetto: il contratto non consentiva di individuare con sufficiente precisione l’oggetto della prestazione né di determinarlo sulla base di elementi pattizi integrativi, in assenza di un capitolato tecnico condiviso. Il Tribunale ha precisato che non è ammissibile rimettere la determinazione dell’oggetto a un successivo accordo o all’arbitrio di una sola parte, anche quando si tratti di un contratto con consegna futura.

► Trib. Rimini, sent. n. 301 del 14 maggio 2026

Nullità di contratti di compravendita di porte e finestre per indeterminatezza del prezzo: i contratti non contenevano elementi che mettessero in relazione i prodotti con i listini di prezzo richiamati, rendendo il prezzo non determinabile per criteri precostituiti. La nullità del contratto principale ha travolto per accessorietà la fideiussione prestata a suo supporto.

► Trib. Bari, Sez. II, sent. n. 4737 del 24 dicembre 2025

Nullità per indeterminabilità dell’oggetto di condizioni generali di contratto che rimettevano a una parte la definizione unilaterale e discrezionale di tempi, modalità e supporto della prestazione. Il Tribunale ha richiamato la giurisprudenza sulla necessità di criteri oggettivi preordinati e ha dichiarato nullo il contratto per assenza di puntuali criteri di determinazione.

► Trib. Patti, sent. n. 70 del 23 gennaio 2025

Nullità per indeterminatezza: un «indennizzo» di €150 mensili non era determinabile nel termine, mancando sia l’indicazione di un termine certo per la prestazione periodica, sia criteri per la sua quantificazione o definizione temporale. Il giudice ha ribadito che la determinabilità per relationem postula elementi prestabiliti dalle parti, non ricavabili dal comportamento esecutivo.

► Trib. Lecco, sent. n. 210 del 1° marzo 2024

Nullità e revoca del decreto ingiuntivo: l’incarico professionale descritto in modo «assolutamente generico» senza criteri idonei a rendere determinabile la prestazione per relationem integra nullità per indeterminatezza dell’oggetto ex artt. 1346 e 1418 c.c.

► Trib. Milano, Sez. IV, sent. n. 9367 del 28 ottobre 2024

Nullità per oggetto «indeterminato né determinabile aliunde»: il Tribunale ha escluso la possibilità di ricostruzione dell’oggetto tramite elementi esterni e ha ritenuto insussistenti elementi integrativi (documentali o istruttori) che consentissero la determinabilità, giungendo alla declaratoria di nullità ex artt. 1346 e 1418 c.c.

► Trib. Latina, I Sez. civ., sent. n. 364 del 22 febbraio 2025

Nullità del preliminare di cessione di ramo d’azienda per indeterminatezza dell’oggetto: la clausola sui «non meglio precisati elementi attivi» del ramo d’azienda non consentiva di individuarne l’oggetto, né la perizia richiamata nel contratto era idonea a colmare il difetto, non riuscendo a distinguere gli elementi del ramo ceduto da quelli del restante patrimonio aziendale.

► Cass., Sez. III, sent. n. 3595/1979

Pietra miliare della giurisprudenza sulla determinatezza del prezzo: in caso di due compravendite contenute in un unico documento con prezzo complessivo unico non ripartito, il prezzo non è determinato né determinabile per ciascun contratto, determinandone la nullità. La Corte ha escluso che la carenza possa essere superata mediante rinvio ad elementi estrinseci (anche richiamando la quietanza), richiedendo che gli elementi essenziali risultino dalla scrittura.

Art. 1347 — Possibilità sopravvenuta dell’oggetto

Testo normativo vigente

«Il contratto sottoposto a condizione sospensiva o a termine è valido, se la prestazione inizialmente impossibile diviene possibile prima dell’avveramento della condizione o della scadenza del termine.»

Art. 1347 c.c.

Ratio e inquadramento sistematico

L’art. 1347 c.c. introduce una deroga di rilievo alla regola generale dell’impossibilità originaria. Mentre l’art. 1346 c.c. impone che l’oggetto sia possibile al momento della conclusione del contratto, l’art. 1347 c.c. consente che un contratto avente un oggetto originariamente impossibile sia valido ove:

• il contratto sia sottoposto a condizione sospensiva o a termine;

• la prestazione diventi possibile prima che la condizione si avveri o che il termine scada.

La ratio è quella di conservare l’efficacia del negozio (favor contractus) valorizzando la sopravvenuta utilità della prestazione: se le parti hanno avuto la prudenza di subordinare l’efficacia del contratto a un evento futuro, sarebbe irragionevole dichiararne la nullità per un’impossibilità che si è già dissolta prima che il vincolo produca i suoi effetti.

La norma si inquadra sistematicamente in stretto coordinamento con:

• Art. 1346 c.c. — regola generale dei requisiti dell’oggetto;

• Art. 1353 c.c. — disciplina generale della condizione;

• Art. 1463 c.c. — impossibilità sopravvenuta come causa di risoluzione (fattispecie speculare e opposta).

Struttura della fattispecie

Primo elemento: impossibilità originaria dell’oggetto. Il contratto deve avere ad oggetto una prestazione che, al momento della conclusione, sia impossibile — sia in senso materiale che giuridico. Rientrano nella fattispecie sia i casi di impossibilità assoluta (nessun soggetto potrebbe eseguire la prestazione), sia quelli di impossibilità relativa allo stato attuale della tecnica o all’esistenza attuale del bene.

Secondo elemento: condizione sospensiva o termine iniziale. La validità dell’art. 1347 c.c. è condizionata alla presenza di una condizione sospensiva o di un termine iniziale che differiscano l’efficacia del contratto. In assenza di tali elementi, il contratto sarebbe immediatamente nullo per impossibilità originaria ex artt. 1346 e 1418 c.c.

La condizione sospensiva cui fa riferimento la norma può essere sia espressa sia implicita: la dottrina e la giurisprudenza hanno tradizionalmente ammesso che il contratto su oggetto originariamente impossibile contenga una condizione sospensiva implicita consistente nell’avvenuta possibilità dell’oggetto. Questa lettura estende l’ambito applicativo della norma anche ai contratti privi di clausola sospensiva espressa, purché la condizione implicita possa ricavarsi dalla comune intenzione delle parti.

Terzo elemento: la prestazione diviene possibile prima dell’avveramento della condizione o della scadenza del termine. La possibilità sopravvenuta deve colmare il vizio prima che il contratto produca i suoi effetti. Se la prestazione rimane impossibile al momento dell’avveramento della condizione o della scadenza del termine, il contratto è definitivamente invalido. Se invece la possibilità sopraggiunge nel periodo di pendenza, il contratto è valido e produttivo di effetti.

Momento rilevante della valutazione. In conformità alla lettera della norma e alla sua ratio conservativa, la giurisprudenza ha affermato che la possibilità dell’oggetto va valutata con riferimento al momento in cui il contratto deve produrre i suoi effetti (avveramento della condizione o scadenza del termine), non al momento della sua conclusione.

Coordinamento con l’impossibilità sopravvenuta

L’art. 1347 c.c. regola una fattispecie diametralmente opposta a quella dell’impossibilità sopravvenuta di cui agli artt. 1463 ss. c.c.: quest’ultima sopraggiunge su un contratto originariamente valido e ne produce la risoluzione (non la nullità), con le correlative conseguenze restitutorie; la possibilità sopravvenuta ex art. 1347 c.c. sana invece un vizio genetico e consente al contratto di produrre effetti pur in presenza di un’impossibilità originaria.

La distinzione ha rilievo pratico rilevante sul piano delle conseguenze:

• Art. 1347 c.c.: il contratto è valido — gli effetti si producono al momento dell’avveramento della condizione o della scadenza del termine, con la possibilità di cumulo con i rimedi dell’inadempimento;

• Art. 1463 c.c.: il contratto, originariamente valido, si risolve retroattivamente, con obbligo di restituzione delle prestazioni già eseguite e perdita del diritto al corrispettivo per il creditore della prestazione divenuta impossibile.

Casistica giurisprudenziale

► Cass., Sez. I, sent. n. 74 del 31 dicembre 1986

Pietra miliare in materia di art. 1347 c.c.: la Corte ha escluso la nullità per impossibilità dell’oggetto quando, pur essendo la prestazione legata a una condizione sospensiva, l’evento dedotto nella condizione potesse incidere sulla possibilità dell’oggetto, e quindi l’efficacia restasse subordinata al verificarsi della condizione medesima. La pronuncia ha altresì chiarito che la possibilità/impossibilità va valutata con riferimento al momento dell’evento condizionante — e non al momento della conclusione del contratto — distinguendo tale quadro dall’ipotesi di impossibilità «già originaria» e irreversibile. La Corte ha collegato l’esito al regime restitutorio conseguente all’inefficacia definitiva del contratto per mancato avveramento della condizione.

Massima: Ai fini dell’art. 1347 c.c., la valutazione della possibilità dell’oggetto deve essere riferita al momento dell’avveramento della condizione sospensiva, non al momento della conclusione del contratto; ove la prestazione, inizialmente impossibile, sia divenuta possibile entro tale momento, il contratto è valido.

Art. 1348 — Cose future

Testo normativo vigente

«La prestazione di cose future può essere dedotta in contratto, salvi i particolari divieti della legge.»

Art. 1348 c.c.

Inquadramento sistematico

L’art. 1348 c.c. enuncia il principio generale di ammissibilità dei contratti su cose future: la prestazione avente ad oggetto beni non ancora esistenti può essere validamente dedotta in contratto. La norma rappresenta un’eccezione alla regola della possibilità originaria dell’oggetto di cui all’art. 1346 c.c., poiché consente di contrarre su qualcosa che, al momento della stipulazione, non esiste. Il fondamento è pratico-economico: il commercio moderno postula la possibilità di anticipare contrattualmente la circolazione di beni non ancora prodotti o edificati.

La norma si coordina con:

• Art. 1346 c.c. — deroga parziale al requisito di possibilità;

• Art. 1472 c.c. — vendita di cosa futura e momento del trasferimento della proprietà;

• Art. 1555 c.c. — permuta di cosa futura (rinvia all’art. 1472 c.c.);

• Art. 458 c.c. — divieto dei patti successori (eccezione al principio di ammissibilità).

Emptio rei speratae ed emptio spei

La distinzione fondamentale nella contrattazione su cose future è quella tra emptio rei speratae (vendita della cosa sperata) ed emptio spei (vendita della speranza):

(a) Emptio rei speratae — contratto commutativo condizionato. È il modello tipico: le parti concludono un contratto la cui efficacia traslativa è subordinata — implicita o esplicitamente — alla venuta ad esistenza del bene. Il contratto è commutativo: se la cosa non viene ad esistenza, il contratto non produce effetti traslativi e il compratore non è tenuto a pagare il prezzo (o, se lo ha già pagato, può ripeterlo). L’obbligo del venditore di fare quanto necessario per far venire a esistenza la cosa dipende dal tenore del contratto: ove il venditore si sia impegnato a realizzare il bene, la mancata realizzazione integra inadempimento; ove, invece, l’esistenza del bene dipenda da fattori naturali (es. raccolto), la mancata venuta a esistenza non è inadempimento ma evento che impedisce la produzione degli effetti traslativi.

(b) Emptio spei — contratto aleatorio. In questa variante, il compratore acquista la speranza del conseguimento del bene, non il bene stesso. Il contratto è aleatorio: il compratore assume il rischio che la cosa non venga ad esistenza e rimane obbligato al pagamento del prezzo anche in quel caso. Elemento essenziale dell’emptio spei è l’esplicita assunzione del rischio da parte del compratore: in assenza di tale elemento, il contratto si presume essere un’emptio rei speratae. L’alea deve essere chiaramente manifestata nel contratto, non potendo essere presunta.

Presunzione a favore dell’emptio rei speratae. In mancanza di una chiara manifestazione della volontà delle parti di concludere un contratto aleatorio, la giurisprudenza presume che si tratti di emptio rei speratae: la deroga al regime commutativo deve emergere inequivocabilmente dal contratto.

Il momento del trasferimento della proprietà

Nella vendita di cosa futura (emptio rei speratae), il trasferimento della proprietà non avviene al momento della conclusione del contratto (come avviene per la cosa presente ex art. 1376 c.c.), bensì al momento in cui la cosa viene a esistenza. La norma che disciplina specificamente questo effetto è l’art. 1472 c.c., che si applica — per effetto del rinvio di cui all’art. 1555 c.c. — anche alla permuta di cosa futura.

La questione di quando la cosa «viene a esistenza» in senso giuridicamente rilevante ha dato luogo a un cospicuo filone giurisprudenziale, in particolare nella compravendita di immobili in costruzione. La regola è che l’esistenza del bene si produce non con l’inizio dei lavori, bensì con il completamento delle sue componenti essenziali tali da rendere il bene identificabile e fruibile. La soglia è determinata caso per caso sulla base delle caratteristiche del bene e dell’uso cui è destinato.

► Cass., Sez. II, ord. n. 33130 del 24 novembre 2023

La Seconda Sezione ha qualificato la fattispecie esaminata come «promessa di vendita di cosa da costruire» e, distinguendola dalla vendita di cosa futura (emptio rei speratae), ha specificato che nel modello puro della vendita di cosa futura la mancata venuta ad esistenza del bene opera tramite condicio iuris e comporta la nullità per mancanza di oggetto ex art. 1472 c.c. — non la risoluzione per inadempimento. La Corte ha valorizzato il fatto che la venditrice avesse assunto obblighi aggiuntivi di realizzazione e che un successivo addendum fosse stato sottoscritto dopo il trasferimento delle aree, incidendo sull’allocazione del rischio.

Massima: Nella vendita di cosa futura ex art. 1348 c.c., la mancata venuta ad esistenza del bene opera come condizione iuris non avverata e comporta l’inefficacia traslativa del contratto ex art. 1472 c.c., non la risoluzione per inadempimento del venditore, salvo che quest’ultimo si sia obbligato contrattualmente a fare quanto necessario per la realizzazione del bene.

► Cass., Sez. II, ord. n. 13398 del 10 aprile 2024

In materia di permuta di cosa futura (richiamando l’art. 1472 c.c. per il tramite dell’art. 1555 c.c.), la Corte ha affermato che l’effetto traslativo si verifica solo quando la cosa viene a esistenza, identificato nella conclusione del processo edificatorio con le componenti essenziali; ha conseguentemente censurato la decisione di merito che aveva tenuto conto del valore di beni costruiti ma diversi e non divenuti di proprietà degli acquirenti. La pronuncia incide sull’allocazione del rischio dell’inadempimento e dell’impossibilità/mancata venuta ad esistenza del bene ai fini del danno e del momento traslativo.

Divieti speciali: i patti successori (rinvio)

La norma dell’art. 1348 c.c. fa espressamente salvi «i particolari divieti della legge». Il divieto di maggior rilievo sistematico è quello dei patti successori stabilito dall’art. 458 c.c., che vieta qualsiasi atto — sia di disposizione della propria successione futura, sia di rinuncia a diritti ereditari futuri, sia di acquisto a titolo oneroso di tali diritti — compiuto prima dell’apertura della successione. I contratti che hanno per oggetto diritti su una eredità non ancora aperta sono radicalmente nulli ex art. 458 c.c. e non sono sanabili dall’art. 1348 c.c., che non può derogare al divieto speciale.

Coordinamento con l’art. 1472 c.c.

L’art. 1472 c.c. è la norma cardine che disciplina gli effetti del contratto su cosa futura nel tipo specifico della vendita. In combinato con l’art. 1348 c.c., il sistema è il seguente:

• al momento della conclusione del contratto: sorgono le obbligazioni delle parti (consegna del bene futuro, pagamento del prezzo); non si produce ancora il trasferimento del diritto;

• al momento in cui la cosa viene a esistenza: si produce automaticamente il trasferimento della proprietà al compratore, senza necessità di un ulteriore atto dispositivo;

• se la cosa non viene a esistenza: il contratto è privo di effetti per mancanza della condicio iuris (nel modello commutativo dell’emptio rei speratae); il compratore non deve il prezzo o può ripeterlo se già pagato.

Art. 1349 — Determinazione dell’oggetto

Testo normativo vigente

«Se la determinazione della prestazione dedotta in contratto è deferita a un terzo e non risulta che le parti vollero rimettersi al suo mero arbitrio, il terzo deve procedere con equo apprezzamento. Se manca la determinazione del terzo o se questa è manifestamente iniqua o erronea, la determinazione è fatta dal giudice.

La determinazione rimessa al mero arbitrio del terzo non si può impugnare se non provando la sua mala fede. Se manca la determinazione del terzo e le parti non si accordano per sostituirlo, il contratto è nullo.

Nel determinare la prestazione il terzo deve tener conto anche delle condizioni generali della produzione a cui il contratto eventualmente abbia riferimento.»

Art. 1349 c.c.

Inquadramento sistematico: l’arbitraggio

L’art. 1349 c.c. disciplina il meccanismo dell’arbitraggio (arbitramentum): le parti, anziché determinare direttamente nel contratto la prestazione dedotta, ne delegano la determinazione a un terzo estraneo al negozio. Si tratta di un istituto espressione dell’autonomia privata ex art. 1322 c.c. e di uno strumento tecnico di completamento del contenuto contrattuale, funzionalmente collegato al requisito di determinabilità dell’oggetto ex art. 1346 c.c.

L’arbitraggio ricorre tipicamente in contratti in cui la determinazione dell’oggetto (di solito il prezzo o un corrispettivo) richiede valutazioni tecniche o di mercato che le parti preferiscono affidare a un esperto neutrale. Ipotesi frequenti nella prassi: appalti con corrispettivo determinato da un estimatore; compravendite con prezzo affidato a una perizia; contratti di somministrazione con prezzo fissato per riferimento alle quotazioni di un ente terzo.

Il terzo arbitratore non è un arbitro nel senso processuale del termine: non decide una controversia tra le parti, bensì completa il contenuto del contratto determinando un elemento rimasto volutamente indeterminato. La sua determinazione ha natura negoziale, non giurisdizionale, e non costituisce lodo arbitrale.

L’arbitraggio per equo apprezzamento (regola generale)

La regola generale dell’art. 1349, comma 1, c.c. è l’arbitraggio per equo apprezzamento: salvo che risulti diversamente dalla volontà delle parti, il terzo deve procedere con equo apprezzamento, ossia applicando criteri oggettivi e razionali, tenendo conto delle condizioni di mercato e del contesto della prestazione, nonché — per i contratti con riferimento a settori produttivi — delle condizioni generali della produzione (comma 3).

Impugnazione della determinazione per equo apprezzamento. La determinazione del terzo per equo apprezzamento è impugnabile per due cause:

• Manifesta iniquità: la determinazione si discosta in modo evidente ed eccessivo da un risultato equilibrato, pur senza errori tecnici;

• Errore manifesto: la determinazione è frutto di un errore di fatto o di valutazione tecnica manifesto — non di una semplice diversa opinione sul risultato.

Quando la determinazione è impugnata con successo, o quando il terzo non provvede, la determinazione viene sostituita dal giudice. Il giudice non riesamina i meriti della determinazione del terzo ma procede autonomamente a determinare la prestazione secondo gli stessi criteri dell’equo apprezzamento.

Sindacabilità in cassazione. La valutazione del giudice di merito che abbia proceduto alla determinazione sostitutiva ex art. 1349, comma 1, c.c. è sindacabile in Cassazione nei soli limiti del vizio motivazionale (motivazione apparente o contraddittoria), non nel merito. Cass., Sez. VI-1, ord. n. 19677 del 31 dicembre 2015 ha precisato che la determinazione del terzo fondata su equo apprezzamento è riservata al prudente apprezzamento del giudice di merito e che, in Cassazione, è sindacabile nei limiti della motivazione. La Corte ha altresì distinto l’arbitraggio dall’impugnazione del lodo arbitrale, chiarendo che il controllo riguarda solo la congruità e sufficienza della motivazione, non i vizi tipici del lodo.

L’arbitraggio di mero arbitrio (eccezione)

Il comma 2 dell’art. 1349 c.c. prevede il modello eccezionale dell’arbitraggio di mero arbitrio: le parti possono espressamente rimettersi alla discrezionale valutazione del terzo, nel qual caso la determinazione può essere impugnata solo provando la mala fede del terzo medesimo.

L’eccezionalità di questo modello rispetto all’equo apprezzamento è sottolineata dalla disposizione del comma 1 (che subordina il rinvio al mero arbitrio alla risultanza di tale intenzione dal contratto). In assenza di una chiara manifestazione di volontà in tal senso, il contratto si presume regolato dal criterio dell’equo apprezzamento. L’arbitraggio di mero arbitrio depotenzia drasticamente il controllo giudiziale sulla determinazione del terzo, che è sindacabile solo per malafede (dolo) e non per errore o iniquità.

Conseguenze della mancata determinazione nel mero arbitrio. A differenza dell’equo apprezzamento — dove il giudice subentra al terzo che non provvede — nel mero arbitrio la mancata determinazione del terzo, se le parti non si accordano per sostituirlo, produce la nullità del contratto ex art. 1349, comma 2, c.c.: il meccanismo di determinazione scelto dalle parti era indefettibilmente personale, e la sua inattuabilità priva il contratto di un elemento essenziale, non surrogabile con la determinazione giudiziale.

La mancata determinazione da parte del terzo

Il trattamento della mancata determinazione diverge secondo il tipo di arbitraggio:

Tipo di arbitraggio	Mancata determinazione	Rimedio
Equo apprezzamento	Terzo che non provvede o determinazione manifestamente iniqua/erronea	Determinazione giudiziale sostitutiva
Mero arbitrio	Terzo che non provvede + parti che non si accordano sul sostituto	Nullità del contratto ex art. 1349, comma 2, c.c.

La diversità di regime riflette la diversa natura delle due forme di arbitraggio: nell’equo apprezzamento, il terzo è un ausiliare tecnico e la sua funzione è sostituibile; nel mero arbitrio, le parti si sono fidate specificamente del giudizio di quel terzo e il contratto perde il suo elemento essenziale qualora tale giudizio non intervenga.

Distinzione dall’arbitrato irrituale

L’arbitraggio ex art. 1349 c.c. va tenuto nettamente distinto dall’arbitrato irrituale (o libero):

• L’arbitraggio ha per oggetto la determinazione di un elemento del contratto (tipicamente il prezzo o la prestazione) rimasto indeterminato: il terzo non decide una controversia ma completa il contenuto negoziale;

• L’arbitrato irrituale ha per oggetto la risoluzione di una controversia già insorta tra le parti in ordine a un contratto già concluso: gli arbitri pronunciano un lodo che definisce la lite.

Le conseguenze del regime sono diverse: la determinazione dell’arbitratore può essere impugnata per i vizi tipici dell’art. 1349 c.c. (manifesta iniquità, errore manifesto, mala fede); il lodo irrituale è impugnabile per i vizi del negozio giuridico in generale (errore, violenza, dolo, incapacità). Il confine tra le due figure può essere incerto nella prassi, in particolare quando le parti affidano al terzo sia la determinazione dell’oggetto sia la risoluzione di contestazioni in merito: in tali casi occorre interpretare l’accordo per stabilire se l’incarico del terzo sia di completamento del contratto (arbitraggio) o di risoluzione della controversia (arbitrato irrituale).

Casistica giurisprudenziale

► Cass., Sez. VI-1, ord. n. 19677 del 31 dicembre 2015

Punto di riferimento per la distinzione tra arbitraggio e arbitrato irrituale e per i limiti del sindacato di legittimità. La Corte ha affermato che la determinazione del terzo fondata su equo apprezzamento è riservata al prudente apprezzamento del giudice di merito; in Cassazione, il controllo è sindacabile nei limiti del «minimo costituzionale» motivazionale. La pronuncia chiarisce altresì che, quando il giudice interviene ex art. 1349 c.c. in sostituzione o in parziale revisione della determinazione del terzo, il controllo riguarda solo la congruità e sufficienza della motivazione, non i vizi tipici del lodo.

Massima: La determinazione dell’oggetto del contratto rimessa a un terzo con equo apprezzamento è sindacabile in Cassazione solo per vizio motivazionale; il giudice di merito che procede alla determinazione sostitutiva ex art. 1349, comma 1, c.c. opera con criteri propri dell’equo apprezzamento, e il controllo di legittimità si limita alla verifica del minimo motivazionale costituzionalmente dovuto.

Tavola sinottica della giurisprudenza citata

N.	Autorità	Numero e data	Argomento	Link
1	Cass., Sez. II	Ord. n. 26267 del 26/09/2025	Art. 1346 c.c. — nullità per indeterminatezza oggetto (PIAO)	Link
2	Cass., Sez. III	Ord. n. 21031 del 04/07/2018	Art. 1346 c.c. — determinabilità per relationem, metodo Figurella	Link
3	Cass., Sez. II	Ord. n. 18609 del 08/06/2026	Art. 1346 c.c. — nullità preliminare permuta per indeterminatezza	Link
4	Cass., Sez. I	Ord. n. 15192 del 24/04/2024	Art. 1346 c.c. — determinabilità IRS/MTM per relationem	Link
5	Cass., Sez. II	Sent. n. 3579 del 30/01/2024	Art. 1346 c.c. — determinabilità preliminare con frazionamento	Link
6	Cass., Sez. II	Ord. n. 5031/2025	Art. 1346 c.c. — determinabilità per convergenza volontà aliunde	Link
7	Cass., Sez. II	Sent. n. 14302/2020	Art. 1346 c.c. — nullità per planimetria non prodotta	Link
8	Cass., Sez. II	Sent. n. 30058 del 13/09/2022	Art. 1346 c.c. — quota ¼ bene futuro non determinabile	Link
9	Cass., Sez. II	Sent. n. 28762 del 13/09/2017	Art. 1346 c.c. — opzione su quote, rinvio a «valutazione» non idoneo	Link
10	Cass., Sez. II	Ord. n. 40325 del 13/10/2021	Art. 1346 c.c. — determinabilità alloggio tramite contratto scritto	Link
11	Cass., Sez. II	Ord. n. 25612 del 17/09/2024	Art. 1346 c.c. — nullità per impossibilità originaria (cambio destinazione d’uso)	Link
12	Cass., Sez. III	Sent. n. 3595/1979	Art. 1346 c.c. — prezzo unico non ripartito in due compravendite	Link
13	Cass., Sez. I	Sent. n. 74 del 31/12/1986	Art. 1347 c.c. — possibilità sopravvenuta, valutazione al momento condizione	Link
14	Cass., Sez. II	Ord. n. 33130 del 24/11/2023	Art. 1348 c.c. — vendita cosa futura, condicio iuris, inadempimento vs. inefficacia	Link
15	Cass., Sez. II	Ord. n. 13398 del 10/04/2024	Art. 1348 c.c. — permuta cosa futura, momento effetto traslativo	Link
16	Cass., Sez. VI-1	Ord. n. 19677 del 31/12/2015	Art. 1349 c.c. — arbitraggio equo apprezzamento, sindacato Cassazione	Link
17	Trib. Modena, Sez. II	Sent. n. 331 del 14/03/2025	Art. 1346 c.c. — contratto di ricerca, nullità per assenza capitolato	Link
18	Trib. Rimini	Sent. n. 301 del 14/05/2026	Art. 1346 c.c. — prezzo non determinabile, nullità con effetto su fideiussione	Link
19	Trib. Bari, Sez. II	Sent. n. 4737 del 24/12/2025	Art. 1346 c.c. — condizioni generali, arbitrio unilaterale, nullità	Link
20	Trib. Patti	Sent. n. 70 del 23/01/2025	Art. 1346 c.c. — indennizzo senza termine e senza criterio	Link
21	Trib. Lecco	Sent. n. 210 del 01/03/2024	Art. 1346 c.c. — incarico professionale generico, nullità	Link
22	Trib. Milano, Sez. IV	Sent. n. 9367 del 28/10/2024	Art. 1346 c.c. — oggetto indeterminato né determinabile aliunde	Link
23	Trib. Latina, I Sez.	Sent. n. 364 del 22/02/2025	Art. 1346 c.c. — ramo d’azienda, elementi attivi non precisati	Link

Trattato redatto ai fini del Commentario al Codice Civile — Libro IV, Titolo II, Capo II, Sezione III (artt. 1346–1349 c.c.). Aggiornato alla giurisprudenza disponibile al luglio 2026.