Artt. 1754-1765 c.c. — Della mediazione

Inquadramento sistematico del Capo XI

Il Capo XI del Titolo III del Libro IV del Codice Civile (artt. 1754–1765) disciplina la mediazione, contratto tipico mediante il quale un soggetto terzo e imparziale — il mediatore — mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, maturando il diritto alla provvigione all’atto della conclusione dell’affare stesso.

La mediazione si colloca sistematicamente tra i contratti di collaborazione nell’altrui attività negoziale, accanto al mandato (Capo IX, artt. 1703–1741 c.c.), all’agenzia (Capo X, artt. 1742–1753 c.c.) e alla spedizione (artt. 1737–1741 c.c.). La sua peculiarità strutturale risiede nella terzietà e imparzialità del mediatore rispetto alle parti, che lo distingue nettamente dal mandatario (che agisce nell’interesse del mandante) e dall’agente (che promuove affari per conto del preponente).

Il Capo comprende dodici articoli che regolano: la nozione di mediatore (art. 1754), la provvigione e il suo ammontare (art. 1755), il rimborso spese (art. 1756), la provvigione nei contratti condizionali o invalidi (art. 1757), la pluralità di mediatori (art. 1758), la responsabilità del mediatore e i suoi obblighi informativi (art. 1759), gli obblighi del mediatore professionale su merci o titoli (art. 1760), la rappresentanza del mediatore (art. 1761), il contraente non nominato (art. 1762), la fideiussione del mediatore (art. 1763), le sanzioni (art. 1764), e il rinvio alle leggi speciali (art. 1765).

Sul piano del diritto positivo, il Capo XI va letto in stretto coordinamento con la Legge 3 febbraio 1989, n. 39 (disciplina dell’attività di mediazione immobiliare e istituzione del ruolo degli agenti d’affari in mediazione) e con il D.Lgs. 26 marzo 2010, n. 59 (attuazione della direttiva 2006/123/CE, che ha riformato il regime abilitativo all’esercizio dell’attività di mediazione, sostituendo l’iscrizione nel ruolo con la SCIA).

Art. 1754 c.c. — Mediatore

Art. 1754 (Mediatore)

«c.c. — Mediatore È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.»

Inquadramento sistematico

L’art. 1754 fornisce la definizione codicistica di mediatore attraverso due elementi costitutivi: (a) l’attività di messa in relazione di due o più parti per la conclusione di un affare; (b) l’assenza di legami di collaborazione, dipendenza o rappresentanza con le parti. La norma fissa la fattispecie astratta della mediazione tipica e costituisce il parametro sistematico per distinguerla dalle figure affini (procacciatore d’affari, agente, mandatario, consulente).

Analisi della norma

Il requisito dell’imparzialità e terzietà

Il tratto caratterizzante della figura del mediatore è l’imparzialità strutturale: il mediatore non è legato ad alcuna delle parti da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza. Questa terzietà non è meramente soggettiva (assenza di interesse personale nell’affare) ma è un requisito oggettivo e strutturale del rapporto giuridico che lega il mediatore alle parti.

La giurisprudenza ha chiarito che l’imparzialità non impone al mediatore una posizione di neutralità assoluta nella conduzione delle trattative, ma esclude che egli possa avere con una delle parti un rapporto che ne pregiudichi la libertà di agire nell’interesse comune. In particolare, il mediatore può ricevere incarico da una sola delle parti senza perdere automaticamente la qualifica di mediatore tipico, purché non si ponga in una posizione di stabile collaborazione con essa che ne comprometta la terzietà.

L’attività di “messa in relazione”

L’attività del mediatore consiste nel mettere in relazione le parti, vale a dire nell’instaurare o favorire i contatti tra soggetti che intendono concludere un affare. Non è richiesta una attività giuridica in senso stretto: il mediatore può limitarsi a segnalare l’opportunità dell’affare, a fornire le generalità delle parti, a favorire l’incontro delle volontà, senza necessariamente condurre personalmente le trattative.

La Suprema Corte ha precisato che l’attività mediatoria è integrata anche dalla semplice indicazione dell’affare o della persona dell’altro contraente, purché vi sia un nesso causale tra tale attività e la conclusione dell’affare (v. infra, commento all’art. 1755).

La distinzione dalla mediazione atipica o unilaterale

La giurisprudenza, a partire dalla fondamentale Cass., S.U., n. 19161/2017, ha riconosciuto accanto alla mediazione tipica dell’art. 1754 la figura della mediazione atipica o unilaterale, nella quale il mediatore è incaricato da una sola delle parti e non matura il diritto alla provvigione da entrambe le parti, bensì solo da quella che lo ha conferito l’incarico. In questo caso, il rapporto è riconducibile a un contratto atipico di prestazione di servizi, e non alla fattispecie codicistica.

La distinzione ha riflessi fondamentali sul requisito dell’iscrizione: per la mediazione tipica, l’iscrizione nel ruolo (oggi: regime SCIA) è condizione indefettibile per maturare il diritto alla provvigione; per la mediazione atipica unilaterale non configurante mediazione in senso tecnico, il regime è diverso.

Distinzione dal procacciatore d’affari

Il confine tra il mediatore atipico e il procacciatore d’affari (figura non tipizzata nel codice) è segnato dalla stabilità del rapporto: il procacciatore d’affari opera in modo stabile su incarico di uno dei contraenti, inserendosi nella sua organizzazione commerciale; il mediatore — anche atipico — mantiene una posizione di terzietà e non è vincolato da un rapporto continuativo ed esclusivo con una delle parti.

Coordinamento normativo

• Art. 1755 c.c. — diritto alla provvigione bilaterale, presuppone la fattispecie dell’art. 1754

• Art. 1759 c.c. — obbligo informativo del mediatore verso entrambe le parti

• Art. 1761 c.c. — possibilità di conferire al mediatore anche la rappresentanza

• Legge n. 39/1989 — disciplina l’esercizio professionale dell’attività di mediazione immobiliare, le condizioni di iscrizione al ruolo e le sanzioni per esercizio abusivo

• D.Lgs. n. 59/2010 — ha abolito il ruolo dei mediatori e introdotto il regime SCIA; l’iscrizione nella Camera di Commercio rimane condizione per l’esercizio professionale

Giurisprudenza

Nozione di mediatore tipico — imparzialità e terzietà

• Cass., Sez. II, n. 9433/2025 — Il diritto alla provvigione ex art. 1755 c.c. presuppone la qualifica di mediatore nel senso dell’art. 1754 c.c.; l’imparzialità è requisito strutturale della fattispecie e non mera qualità soggettiva.

• Cass., Sez. II, n. 9431/2025 — Il mediatore che agisce esclusivamente nell’interesse di una delle parti, ponendosi in una posizione stabile di collaborazione, esula dalla fattispecie dell’art. 1754 c.c. e non matura il diritto alla provvigione ex art. 1755 c.c. da entrambe le parti.

Mediazione atipica o unilaterale — qualificazione e regime

• Cass., Sez. II, n. 9418/2025 — Riconosce la configurabilità della mediazione atipica (anche unilaterale) accanto alla mediazione tipica; la qualificazione dipende dal contenuto del rapporto concreto e non dalla denominazione adottata dalle parti.

• Cass., Sez. II, n. 33018/2025 — La mediazione immobiliare può assumere la forma della mediazione atipica unilaterale; in tal caso la disciplina applicabile è quella del contratto atipico di prestazione di servizi, con conseguenze sul regime della provvigione e dell’iscrizione.

• Cass., Sez. II, n. 27036/2025 — Applica il principio delle Sezioni Unite n. 19161/2017 sulla mediazione atipica unilaterale, distinguendo la fattispecie dal procacciamento d’affari sulla base della stabilità del rapporto con il committente.

• Cass., Sez. II, n. 9814/2023 — Richiamando le Sezioni Unite n. 19161/2017, qualifica l’attività svolta come “mediazione atipica” (anche unilaterale) e applica la disciplina del contratto atipico di prestazione di servizi.

• Cass., Sez. II, n. 538/2024 — La mediazione negoziale atipica o unilaterale è autonomamente configurabile; richiama il principio delle S.U. sulla distinzione rispetto alla mediazione tipica ex art. 1754 c.c.

• Cass., Sez. II, n. 24950/2016 — Afferma che la mediazione unilaterale è comunque mediazione (distinguendola dal procacciamento d’affari), con obbligo di iscrizione ai sensi della L. n. 39/1989.

• Cass., Sez. V, n. 29287/2018 — La “mediazione atipica o unilaterale” è riconosciuta dalla giurisprudenza consolidata come figura autonoma, distinta dalla mediazione tipica ex art. 1754 c.c. e dal procacciamento d’affari.

• Cass., Sez. II, n. 12651/2020 — Distingue la mediazione atipica (anche unilaterale) dalla mediazione tipica ex art. 1754 c.c., richiamando il leading case delle S.U. n. 19161/2017.

Giurisprudenza di merito — qualificazione del rapporto

• Trib. Busto Arsizio, n. 757/2025 — Qualifica espressamente il rapporto come “mediazione unilaterale atipica” ricondotta alla disciplina degli artt. 1754 c.c. e ss.; chiarisce che il diritto al compenso segue la disciplina del contratto atipico.

• Trib. Bergamo, n. 1497/2024 — Affronta esplicitamente la distinzione tra mediazione tipica ex art. 1754 c.c. e mediazione atipica (anche unilaterale), richiamando la giurisprudenza di Cassazione e applicandola alla fattispecie concreta.

• Trib. Bergamo, n. 1713/2024 — Chiarisce che la “mediazione atipica/unilaterale” ricorre quando un solo soggetto conferisce l’incarico al mediatore; distingue la fattispecie dal mandato e dal procacciamento.

• Trib. Firenze, n. 3764/2024 — Richiama la disciplina codicistica della mediazione (artt. 1754-1755 c.c.) e la nozione di “mediazione atipica unilaterale”, applicando la distinzione alla fattispecie concreta oggetto del giudizio.

• Trib. Lodi, n. 317/2024 — Qualifica il contratto come mediazione “atipica”/procacciatore d’affari rispetto alla mediazione tipica ex art. 1754 c.c., con conseguente inapplicabilità dell’obbligo di iscrizione al ruolo dei mediatori.

• Trib. Ancona, n. 623/2024 — Qualifica il rapporto come “mediazione atipica”/procacciamento d’affari; afferma che, ai fini del diritto al compenso, è necessario il requisito causale dell’utilità dell’attività svolta.

• Trib. Venezia, n. 686/2025 — Qualifica espressamente l’incarico come “mediazione nella forma c.d. atipica” (mediazione unilaterale), richiamando la distinzione rispetto alla mediazione tipica ex art. 1754 c.c.

• C. App. Milano, n. 1095/2026 — Affronta la qualificazione della fattispecie come “mediazione atipica o unilaterale”, affermando che anche la mediazione atipica soggetta a compenso può richiedere l’iscrizione nel registro.

• Trib. Catania, n. 529/2026 — Distingue espressamente la mediazione tipica da quella atipica (unilaterale); qualifica la fattispecie sulla base dell’istruttoria e ne trae le conseguenze sul regime della provvigione.

• Trib. Cuneo, n. 436/2025 — Affronta la qualificazione dell’attività svolta come mediazione “atipica”/unilaterale, richiamando il principio di Cassazione n. 29287/2018.

Casistica pratica

• Mediatore che opera esclusivamente nell’interesse dell’acquirente (buyer’s broker): qualifica come mediazione atipica unilaterale; diritto al compenso solo dall’acquirente.

• Consulente immobiliare con incarico esclusivo del venditore: va qualificato come mandatario o agente, non come mediatore ex art. 1754 c.c.

• Agente immobiliare che segnala l’affare su incarico di un solo soggetto: può configurare mediazione atipica unilaterale (Cass. S.U. 19161/2017) o procacciamento d’affari a seconda del grado di stabilità del rapporto.

• Rete di collaboratori di un’agenzia immobiliare: ciascun collaboratore agisce come ausiliare dell’agenzia; il diritto alla provvigione spetta all’agenzia, non al singolo collaboratore.

Art. 1755 c.c. — Provvigione

Art. 1755 (Provvigione)

«c.c. — Provvigione Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.»

Inquadramento sistematico

L’art. 1755 c.c. è la norma cardine del Capo XI: disciplina il diritto alla provvigione, che costituisce il corrispettivo dell’attività mediatoria e si distingue nettamente dall’onorario del libero professionista e dal compenso del mandatario per la sua struttura bilaterale (spetta da entrambe le parti) e per il suo fondamento causale (la conclusione dell’affare per effetto dell’intervento del mediatore).

Analisi della norma

Presupposti del diritto alla provvigione

Il diritto alla provvigione sorge al ricorrere di tre condizioni cumulative:

• Conclusione dell’affare: l’affare deve essere effettivamente concluso, cioè deve essersi perfezionato un vincolo giuridico tra le parti, anche nella forma del contratto preliminare (proposta irrevocabile accettata). Non è sufficiente il mero avvio delle trattative.

• Nesso causale tra attività mediatoria e conclusione dell’affare: l’intervento del mediatore deve essere stato causalmente efficiente rispetto alla conclusione dell’affare. Il nesso causale non richiede che il mediatore abbia personalmente condotto le trattative, ma è sufficiente che la sua attività sia stata una condicio sine qua non della conclusione dell’affare (teoria della causalità adeguata).

• Iscrizione nel registro/regime abilitativo: ai sensi della L. n. 39/1989 (e oggi del D.Lgs. n. 59/2010), il mediatore professionale deve essere regolarmente abilitato all’esercizio dell’attività.

Il nesso causale — causalità adeguata

La giurisprudenza ha elaborato il criterio della causalità adeguata: il mediatore ha diritto alla provvigione non solo quando il suo intervento è stato determinante in modo esclusivo, ma anche quando ha contribuito in modo apprezzabile alla conclusione dell’affare, anche se le parti hanno poi trattato direttamente. Il mediatore perde il diritto alla provvigione solo se la conclusione dell’affare è avvenuta in modo del tutto indipendente dalla sua attività, ossia quando si è interrotto ogni collegamento causale tra l’intervento del mediatore e l’esito delle trattative.

Il diritto alla provvigione da entrambe le parti

Il diritto alla provvigione è bilaterale: spetta da ciascuna delle parti messe in relazione dal mediatore, salvo patto contrario. Questa bilateralità è coerente con la terzietà del mediatore (art. 1754 c.c.): poiché il mediatore opera nell’interesse di entrambe, entrambe devono il corrispettivo.

Misura della provvigione

In assenza di patto, tariffe professionali o usi, la misura è determinata dal giudice secondo equità. Le tariffe professionali della categoria (storicamente determinate dalle Camere di Commercio) hanno oggi valore indicativo non vincolante. Nella mediazione immobiliare la misura consueta è pari al 2-3% del prezzo di vendita per ciascuna parte, salvo diversi accordi.

Effetto dell’assenza di iscrizione

La L. n. 39/1989 (art. 6) sancisce la nullità del contratto stipulato con un mediatore privo di iscrizione al ruolo (oggi: privo dell’abilitazione ai sensi del D.Lgs. n. 59/2010) e il conseguente difetto del diritto alla provvigione, con obbligo di restituzione delle somme eventualmente corrisposte. La Cassazione ha consolidato il principio per cui la mancanza di iscrizione priva il mediatore di qualsiasi diritto alla provvigione, anche quando l’affare sia stato effettivamente concluso per effetto del suo intervento.

Coordinamento normativo

• Art. 1757 c.c. — regime della provvigione in presenza di condizione sospensiva o contratto invalido

• Art. 1758 c.c. — ripartizione della provvigione in caso di pluralità di mediatori

• Art. 6, L. n. 39/1989 — nullità del contratto e obbligo di restituzione della provvigione in assenza di iscrizione

• D.Lgs. n. 59/2010, art. 73 — abolizione del ruolo dei mediatori, introduzione del regime SCIA

Giurisprudenza

5.1 Presupposti della provvigione — conclusione dell’affare e nesso causale

• Cass., Sez. II, n. 9433/2025 — Il diritto alla provvigione ex art. 1755 c.c. sorge con la conclusione dell’affare in rapporto di causalità adeguata con l’attività mediatoria; il nesso causale si interrompe solo se le parti concludono l’affare in modo del tutto autonomo rispetto all’intervento del mediatore.

• Cass., Sez. II, n. 9431/2025 — La conclusione dell’affare deve essere “in ragione” dell’attività del mediatore; è sufficiente un contributo apprezzabile alla formazione del consenso delle parti, non è richiesto che il mediatore abbia condotto personalmente le trattative fino alla conclusione.

• Cass., Sez. II, n. 33198/2021 — Il diritto del mediatore alla provvigione sorge per effetto della conclusione dell’affare; non è condizionato all’esecuzione del contratto né al buon esito dell’operazione economica.

• Cass., Sez. VI, n. 1843/2021 — La provvigione sorge quando la conclusione dell’affare è in nesso causale con l’attività mediatoria; il mediatore non perde il diritto se le parti, dopo la sua messa in relazione, trattano direttamente tra loro e concludono l’affare.

• Cass., Sez. II, n. 7029/2021 — La provvigione matura quando la conclusione dell’affare è casualmente collegata all’attività del mediatore; il collegamento causale non si interrompe per il solo fatto che le parti abbiano poi trattato direttamente.

• Cass., Sez. II, n. 11127/2022 — Il diritto alla provvigione ex artt. 1754–1755 c.c. è collegato alla “conclusione dell’affare” e sorge nel momento in cui il vincolo contrattuale tra le parti si perfeziona.

• Cass., Sez. VI, n. 3134/2022 — Il diritto del mediatore sorge quando la conclusione dell’affare è in nesso causale con la sua attività; la prova del nesso causale grava sul mediatore che chiede la provvigione.

• Cass., Sez. VI, n. 3117/2022 — Il nesso causale tra attività mediatoria e conclusione dell’affare: il mediatore perde il diritto alla provvigione solo se la conclusione dell’affare è avvenuta prescindendo in modo assoluto dalla sua attività, senza che essa abbia esercitato alcuna influenza causale.

• Cass., Sez. II, n. 13532/2022 — Il diritto alla provvigione matura alla “conclusione dell’affare” e non è condizionato alla successiva esecuzione della prestazione principale; è irrilevante che il contratto concluso non sia poi adempiuto.

• Cass., Sez. II, n. 17396/2022 — Il presupposto è la conclusione dell’affare; il diritto matura anche quando le parti concludono un contratto preliminare, purché questo costituisca un vincolo giuridico che impegna le parti.

• Cass., Sez. II, n. 15380/2022 — Richiama la ratio della sentenza impugnata secondo cui, ai sensi dell’art. 1755 c.c., la provvigione sorge con la conclusione dell’affare; la Cassazione conferma la regola.

• Cass., Sez. VI, n. 5919/2020 — Richiama i principi sull'”antecedente necessario”: l’attività mediatoria deve essere antecedente causale necessario della conclusione dell’affare per far sorgere il diritto alla provvigione.

• Cass., Sez. II, n. 17481/2020 — La provvigione sorge con la conclusione dell’affare, anche nella forma del contratto preliminare; è irrilevante il successivo inadempimento di una delle parti.

• Cass., Sez. II, n. 10350/2020 — I presupposti del diritto alla provvigione in rapporto all’iscrizione nel ruolo ex L. n. 39/1989 per l’attività di mediazione immobiliare.

• Cass., Sez. II, n. 25762/2018 — Il compenso sorge quando la conclusione dell’affare è in rapporto causale con l’attività mediatoria; la mera partecipazione alle trattative non è sufficiente se il mediatore non ha contribuito causalmente alla conclusione.

• Cass., Sez. II, n. 21559/2018 — Il diritto del mediatore alla provvigione sorge quando la conclusione dell’affare è in nesso di causalità adeguata con la sua attività.

• Cass., Sez. II, n. 21712/2019 — La provvigione sorge quando la conclusione dell’affare è effetto dell’attività del mediatore; è irrilevante la circostanza che le parti abbiano in seguito liberamente rinegoziato le condizioni del contratto.

Iscrizione al ruolo e diritto alla provvigione

• Cass., Sez. II, n. 4019/2023 — Il diritto alla provvigione del mediatore è condizionato alla regolare iscrizione/abilitazione ai sensi della L. n. 39/1989 e del D.Lgs. n. 59/2010; la mancanza di iscrizione priva il mediatore del diritto alla provvigione e obbliga alla restituzione di quanto corrisposto.

• Cass., Sez. II, n. 24051/2022 — La mancata iscrizione/denuncia nel registro ai sensi della L. n. 39/1989 priva il mediatore del diritto alla provvigione; la norma è posta a tutela dell’interesse generale e la sanzione è la nullità del contratto e la restituzione della provvigione.

• Cass., Sez. II, n. 29818/2023 — L’art. 6 L. n. 39/1989 subordina il diritto alla provvigione all’iscrizione nel registro; il mediatore privo di iscrizione non può chiedere la provvigione, anche se ha effettivamente concluso l’affare.

• Cass., Sez. II, n. 20427/2018 — Il diritto alla provvigione ex art. 1755 c.c. è escluso dalla mancanza di iscrizione nella qualifica prevista dalla L. n. 39/1989.

• Cass., Sez. II, n. 1735/2016 — I presupposti per il riconoscimento del compenso del mediatore richiedono la regolare iscrizione nel ruolo; l’esercizio abusivo della mediazione priva il mediatore di qualsiasi pretesa.

• Cass., Sez. III, n. 762/2014 — Ai sensi della L. n. 39/1989 (artt. 2 e ss.) l’iscrizione nel ruolo è condizione di legittimità dell’esercizio dell’attività di mediazione e presupposto indefettibile del diritto alla provvigione.

• Cass., Sez. III, n. 14640/2015 — Esamina l’effetto della mancata iscrizione/denuncia nel registro sulla pretesa provvigionale nel settore dell’intermediazione immobiliare; conferma la nullità del contratto e il diritto alla restituzione.

Giurisprudenza di merito

• Trib. Grosseto, n. 249/2026 — Il diritto alla provvigione del mediatore ex art. 1755 c.c. richiede la conclusione dell’affare e il nesso causale tra l’attività mediatoria e tale conclusione; entrambi i presupposti devono essere provati dal mediatore.

• Trib. Terni, n. 116/2026 — Ricostruisce la “causalità adeguata” tra attività mediatoria e conclusione dell’affare; il mediatore ha diritto alla provvigione anche se le parti hanno poi trattato direttamente, purché la sua attività abbia avviato il processo che ha portato alla conclusione.

• Trib. Vicenza, n. 659/2026 — Il diritto alla provvigione sorge quando l’affare è concluso per effetto (efficiente causalità) dell’attività del mediatore; afferma che è necessaria la causalità adeguata, non la causalità esclusiva.

• C. App. Napoli, n. 1017/2025 — Collega il diritto alla provvigione alla “conclusione dell’affare” e, soprattutto, alla verifica dell’iscrizione nel registro ai sensi della L. n. 39/1989 e del D.Lgs. n. 59/2010.

• Trib. Imperia, n. 476/2024 — Subordina il diritto alla provvigione al presupposto dell’iscrizione nel registro; in assenza, la domanda è rigettata con obbligo di restituzione di quanto eventualmente percepito.

• Trib. Lecco, n. 278/2025 — Il diritto alla provvigione è collegato alla “conclusione dell’affare” e al nesso causale; il Tribunale rigetta la domanda per difetto del nesso causale tra attività del mediatore e conclusione del contratto.

• C. App. Milano, n. 1288/2025 — Il diritto matura alla conclusione dell’affare; dichiara che il diritto matura anche quando le trattative sono state condotte dall’agente di una delle parti, purché il mediatore abbia dato il contributo causale avviando il contatto.

• Trib. Pescara, n. 16/2025 — Riconosce il diritto alla provvigione ritenendo “concluso l’affare” per effetto dell’accordo preliminare tra le parti; la firma del preliminare è sufficiente per far sorgere il diritto.

• Trib. Catanzaro, n. 232/2024 — Affronta il diritto del mediatore alla provvigione ex art. 1755 c.c. richiamando il momento di “conclusione dell’affare”; rigetta la domanda per difetto di prova del nesso causale.

• Trib. Vasto, n. 107/2024 — Il diritto alla provvigione sorge solo quando l’affare è concluso per effetto dell’attività del mediatore; il Tribunale accerta il nesso causale sulla base della documentazione prodotta e degli atti di trattativa.

• Trib. Treviso, n. 346/2025 — La provvigione sorge “tutte le volte in cui la conclusione dell’affare è in nesso causale con l’attività del mediatore”; il Tribunale applica il principio alla fattispecie concreta.

• Trib. Modena, n. 1664/2024 — Richiama espressamente l’art. 1755 c.c. (necessità che l’affare sia concluso e che vi sia nesso causale); accoglie la domanda dando atto dell’intervento del mediatore nella conclusione della compravendita.

• Trib. Prato, n. 307/2025 — Rigetta la domanda di provvigione per difetto di causalità adeguata tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare; afferma che la semplice segnalazione non è sufficiente in assenza di un contributo causalmente efficiente.

• Trib. Monza, n. 1579/2024 — Rigetta la domanda di provvigione per difetto del nesso causale; il mediatore non ha dimostrato che la conclusione dell’affare sia avvenuta per effetto del suo intervento.

• Trib. Agrigento, n. 235/2025 — La provvigione sorge solo con la conclusione dell’affare e in nesso causale con l’attività mediatoria; afferma che la mera disponibilità dichiarata da una parte non equivale a “conclusione dell’affare”.

• Trib. Pescara, n. 144/2024 — In base alla giurisprudenza di legittimità, il diritto del mediatore alla provvigione sorge per effetto della conclusione del contratto (anche preliminare), purché vi sia nesso causale.

• Trib. Venezia, n. 115/2026 — Affronta gli artt. 1755 e 1757 c.c. in relazione al momento di insorgenza/esigibilità del diritto alla provvigione del mediatore in presenza di condizione sospensiva.

• Trib. Napoli Ischia, n. 275/2026 — Il diritto alla provvigione sorge con la conclusione dell’affare; ricostruisce il nesso causale a partire dalle comunicazioni intercorse tra mediatore e parti durante le trattative.

Casistica pratica

• Mediatore che presenta l’immobile, poi le parti trattano direttamente: diritto alla provvigione se il contatto è stato determinante per l’avvio delle trattative (causalità adeguata).

• Mediatore che segnala l’affare e le parti concludono un affare diverso ma analogo: no alla provvigione se l’affare concluso è del tutto distinto da quello oggetto dell’attività mediatoria.

• Conclusione del contratto preliminare: sufficiente a far maturare il diritto alla provvigione; il mediatore non perde il diritto se il definitivo non viene poi stipulato per inadempimento di una parte.

• Mediatore privo di iscrizione/SCIA: nessun diritto alla provvigione; le somme eventualmente percepite devono essere restituite.

Art. 1756 c.c. — Rimborso delle spese

Art. 1756 (Rimborso delle spese)

«c.c. — Rimborso delle spese Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l’affare non è stato concluso.»

Analisi della norma e coordinamento

L’art. 1756 c.c. disciplina il rimborso delle spese sostenute dal mediatore nell’esecuzione dell’incarico. A differenza del diritto alla provvigione (che presuppone la conclusione dell’affare), il rimborso spese è dovuto anche se l’affare non è stato concluso, purché le spese siano state sostenute per incarico di una delle parti.

La norma opera in deroga rispetto alla regola della bilateralità della provvigione: il rimborso spetta dalla parte che ha conferito l’incarico, non da entrambe le parti. Il diritto al rimborso è disponibile: le parti possono pattuire la non rimborsabilità delle spese (clausola frequente nei contratti standard delle agenzie immobiliari) ovvero possono disciplinarne la misura e le modalità attraverso accordi specifici o usi locali.

Spese rimborsabili: tutte le spese documentate sostenute nell’esercizio dell’incarico (pubblicità, sopralluoghi, spese notarili di istruzione, perizie di parte, visure catastali/ipotecarie), purché siano state effettivamente sostenute e siano proporzionate all’incarico ricevuto.

Coordinamento normativo: l’art. 1756 c.c. va letto congiuntamente all’art. 1755 c.c. (provvigione) e all’art. 1718 c.c. (rimborso spese nel mandato), con il quale condivide la ratio di evitare che il soggetto incaricato sopporti il costo dell’esecuzione dell’incarico altrui.

Art. 1757 c.c. — Provvigione nei contratti condizionali o invalidi

Art. 1757 (Provvigione nei contratti condizionali o invalidi)

«c.c. — Provvigione nei contratti condizionali o invalidi Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione. Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione. La disposizione del comma precedente si applica anche quando il contratto è annullabile o rescindibile, se il mediatore non conosceva la causa d’invalidità.»

Analisi della norma

Condizione sospensiva (comma 1)

In presenza di condizione sospensiva, il diritto alla provvigione non sorge con la conclusione del contratto condizionato, ma si sospende fino all’avveramento della condizione. Fino a quel momento il mediatore non ha un credito esigibile, ma solo un’aspettativa di diritto. L’avveramento della condizione fa sorgere retroattivamente il diritto alla provvigione.

Nella mediazione immobiliare, la condizione sospensiva più frequente è l’ottenimento del mutuo bancario da parte dell’acquirente: la proposta di acquisto è condizionata all’erogazione del finanziamento, e la provvigione del mediatore sorge solo al momento in cui la banca concede il mutuo e la condizione si avvera.

Condizione risolutiva (comma 2)

In presenza di condizione risolutiva, il diritto alla provvigione sorge già con la conclusione del contratto e non viene meno al verificarsi della condizione. La ratio è che il mediatore ha compiuto la propria prestazione e non può subire le conseguenze di un evento successivo che scioglie il contratto tra le parti.

Contratto annullabile o rescindibile (comma 3)

Il comma 3 tutela il mediatore di buona fede: se il contratto è annullabile o rescindibile ma il mediatore non conosceva la causa d’invalidità, il diritto alla provvigione rimane intatto anche a seguito dell’annullamento o della rescissione. Il mediatore che invece conosceva la causa di invalidità non può invocare questa tutela e perde il diritto alla provvigione.

Coordinamento normativo

• Artt. 1353–1361 c.c. — disciplina generale della condizione nel contratto (Capo III)

• Artt. 1418–1424 c.c. — nullità del contratto

• Artt. 1425–1446 c.c. — annullabilità del contratto

• Artt. 1447–1452 c.c. — rescissione del contratto

Giurisprudenza

Condizione sospensiva

• Cass., Sez. II, n. 17919/2023 — Applica espressamente l’art. 1757 c.c.: il diritto del mediatore alla provvigione, quando subordinato a condizione sospensiva, sorge solo al momento dell’avveramento della condizione; prima di tale momento il mediatore non è creditore esigibile della provvigione.

• Cass., Sez. II, n. 2359/2024 — Il momento di insorgenza/esigibilità della provvigione in presenza di pattuizioni che subordinano il diritto alla provvigione a un evento futuro incerto; applica la disciplina dell’art. 1757 c.c.

• Cass., Sez. II, n. 31998/2024 — In presenza di contratti/proposte subordinati a condizione sospensiva (e non ancora avverata), il diritto alla provvigione non è ancora sorto; richiama espressamente l’art. 1757, co. 1, c.c.

• Cass., Sez. II, n. 20261/2014 — Affronta espressamente l’art. 1757 c.c. nel contesto di una provvigione di mediazione subordinata a una condizione sospensiva; afferma che la condizione deve avverarsi per far sorgere il diritto.

• Cass., Sez. III, n. 10148/2001 — Affronta direttamente l’art. 1757 c.c. in relazione a un contratto di mediazione subordinato a condizione sospensiva; distingue il momento di conclusione del contratto dal momento di avveramento della condizione ai fini della maturazione della provvigione.

Giurisprudenza di merito — condizione sospensiva

• Trib. Messina, n. 43/2026 — Applica espressamente l’art. 1757, comma 1, c.c. al caso di una proposta d’acquisto/accordo subordinato a condizione sospensiva (verifica di fattibilità finanziaria); rigetta la domanda di provvigione per mancato avveramento della condizione.

• C. App. Venezia, n. 50/2025 — Esclude la maturazione del diritto alla provvigione in presenza di una condizione sospensiva non ancora avverata; il mediatore non ha un credito esigibile prima dell’avveramento.

• Trib. Roma, ord. 2026 — Il Tribunale afferma che la maturazione del diritto alla provvigione ex art. 1757 c.c. in presenza di condizione sospensiva è subordinata all’avveramento della condizione; prima di tale momento, nessuna pretesa può essere avanzata dal mediatore.

• C. App. Brescia, n. 419/2024 — In sede di giudizio di rinvio, dà attuazione ai principi di Cass. n. 24838/2022 relativi all’art. 1757 c.c., affrontando espressamente l’effetto della condizione sospensiva sulla provvigione del mediatore.

• Trib. Venezia, n. 115/2026 — Affronta gli artt. 1755 e 1757 c.c. in relazione al momento di insorgenza/esigibilità del diritto alla provvigione in presenza di condizione sospensiva.

• Trib. Imperia, n. 696/2024 — Affronta l’effetto della condizione sospensiva sul diritto alla provvigione; afferma che “la condizione sospensiva si è avverata” e riconosce il diritto alla provvigione.

Casistica pratica

• Proposta condizionata all’ottenimento del mutuo: la provvigione sorge solo quando la banca eroga il finanziamento; se il mutuo è negato, nessuna provvigione è dovuta.

• Affare condizionato al rilascio di licenza/permesso: la provvigione sorge all’avveramento; se il permesso non è concesso, nessuna provvigione è dovuta.

• Contratto preliminare annullato per dolo di un terzo, non noto al mediatore: il mediatore conserva il diritto alla provvigione ex art. 1757, co. 3.

Art. 1758 c.c. — Pluralità di mediatori

Art. 1758 (Pluralità di mediatori)

«c.c. — Pluralità di mediatori Se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.»

Analisi della norma

L’art. 1758 c.c. regola il caso in cui più mediatori abbiano contribuito alla conclusione del medesimo affare. In questa ipotesi, ciascun mediatore ha diritto a una quota della provvigione globale (non a una provvigione intera ciascuno), determinata in proporzione al contributo apportato.

La norma presuppone che tutti i mediatori abbiano concorso causalmente alla conclusione dell’affare: in assenza di contributo causale di uno dei mediatori, questi non ha diritto alla quota. La ripartizione tra mediatori è una questione interna a questi ultimi, che le parti non sono tenute a risolvere: le parti devono corrispondere la provvigione al mediatore (o ai mediatori) che la richiedono, salvo poi il regresso tra i mediatori.

Coordinamento: l’art. 1758 c.c. interagisce con la disciplina dell’art. 1755 c.c. (misura della provvigione) e con l’art. 1294 c.c. (solidarietà tra coobbligati), nel senso che i mediatori non sono solidali tra loro nel diritto alla provvigione, ma ciascuno è titolare di una quota autonoma.

Art. 1759 c.c. — Responsabilità del mediatore

Art. 1759 (Responsabilità del mediatore)

«c.c. — Responsabilità del mediatore Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso. Il mediatore risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite.»

Inquadramento sistematico

L’art. 1759 c.c. costituisce il presidio normativo dell’obbligo informativo del mediatore verso entrambe le parti e, al contempo, del regime della sua responsabilità per autenticità dei documenti trasmessi. È la norma di maggiore rilevanza pratica del Capo XI, in quanto è alla base della maggior parte del contenzioso tra mediatori e parti insoddisfatte dell’affare concluso.

Analisi della norma

L’obbligo di comunicazione (comma 1)

Il mediatore è tenuto a comunicare alle parti le circostanze a lui note relative a:

• la valutazione dell’affare (stima del valore, stato del mercato, condizioni economiche dell’operazione);

• la sicurezza dell’affare (garanzie reali e personali, situazione giuridica del bene oggetto dell’affare, pendenze ipotecarie, vizi urbanistici, abusi edilizi, irregolarità catastali, pendenze giudiziarie).

L’obbligo si estende anche alle circostanze conoscibili con l’ordinaria diligenza, non solo a quelle effettivamente note. La giurisprudenza ha chiarito che il mediatore professionale (in particolare il mediatore immobiliare) non può limitarsi a trasmettere solo le informazioni comunicategli dal venditore, ma deve compiere verifiche elementari (visure catastali, certificato di destinazione urbanistica, planimetrie catastali) che rientrano nella diligenza professionale richiesta.

Conseguenze della violazione: la violazione dell’obbligo informativo di cui al comma 1:

• costituisce inadempimento contrattuale che può dar luogo a responsabilità risarcitoria nei confronti della parte danneggiata;

• in taluni casi, può comportare la perdita del diritto alla provvigione, quando la violazione sia così grave da integrare un inadempimento essenziale dell’obbligazione principale del mediatore;

• non equivale automaticamente a perdita della provvigione: occorre valutare la gravità dell’inadempimento e il nesso causale tra la violazione e il danno subito.

Responsabilità per autenticità (comma 2)

Il comma 2 prevede una responsabilità oggettiva del mediatore professionale per l’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite. Si tratta di una garanzia di risultato: il mediatore risponde dell’autenticità indipendentemente dalla sua buona fede.

Questa responsabilità è tipica della mediazione in valori mobiliari e nella contrattazione su titoli, ed è storicamente legata alla funzione del mediatore in borsa; nella mediazione immobiliare trova applicazione con riferimento all’autenticità delle firme sulle proposte d’acquisto e sui contratti preliminari trasmessi tramite il mediatore.

Coordinamento normativo

• Art. 1175 e 1375 c.c. — principi generali di correttezza e buona fede nell’esecuzione dei contratti

• Art. 1218 c.c. — responsabilità del debitore per inadempimento

• Art. 1760 c.c. — obblighi specifici del mediatore professionale su merci o titoli

• Art. 2, L. n. 39/1989 — obblighi di diligenza professionale del mediatore immobiliare

Giurisprudenza

Contenuto e limiti dell’obbligo informativo

• Cass., Sez. II, n. 11371/2023 — Il mediatore deve comunicare le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare; l’obbligo si estende alle circostanze conoscibili con la normale diligenza professionale, non solo a quelle effettivamente conosciute.

• Cass., Sez. II, n. 672/2024 — Contenuto e limiti dell’obbligo informativo ex art. 1759, co. 1, c.c.: include le informazioni note o conoscibili con ordinaria diligenza; il mediatore non può limitarsi a trasmettere le informazioni del venditore senza alcuna verifica autonoma.

• Cass., Sez. II, n. 23374/2023 — L’obbligo informativo del mediatore ex art. 1759 c.c. è limitato alle circostanze a lui note o conoscibili con la normale diligenza: il mediatore non risponde di circostanze che non avrebbe potuto conoscere con un grado di diligenza ordinaria.

• Cass., Sez. II, n. 5963/2024 — Esclude la responsabilità risarcitoria del mediatore in un caso in cui le circostanze non comunicate non erano note né conoscibili con la normale diligenza; conferma che l’obbligo ex art. 1759 c.c. è di diligenza, non di risultato.

• Cass., Sez. II, n. 20774/2022 — Il mediatore deve, anche con diligenza ordinaria, comunicare alle parti le circostanze relative alla sicurezza dell’affare; non è sufficiente la mera assenza di dolo, poiché l’obbligo sussiste anche per colpa.

• Cass., Sez. II, n. 9395/2025 — L’obbligo informativo del mediatore (richiamando il principio per cui il mediatore, in mediazione tipica e atipica, è tenuto a comunicare le circostanze relative alla sicurezza dell’affare) include le irregolarità urbanistiche conoscibili con normale diligenza.

• Cass., Sez. III, n. 34503/2023 — L’agenzia immobiliare doveva comunicare alle parti le circostanze relative alla sicurezza dell’affare (nella specie: irregolarità urbanistiche dell’immobile); la violazione dell’obbligo costituisce inadempimento ex art. 1759 c.c.

• Cass., Sez. III, n. 16184/2024 — Richiama e applica l’art. 1759, comma 1, c.c. sull’obbligo informativo del mediatore, precisando i principi in materia: l’obbligo di comunicazione comprende le circostanze relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare.

• Cass., Sez. II, n. 18140/2015 — Chiarisce contenuto e limiti dell’obbligo informativo del mediatore ex art. 1759, co. 1, c.c., tramite il coordinamento con i principi di buona fede e diligenza professionale.

• Cass., Sez. II, n. 10070/2020 — Applica espressamente l’art. 1759, comma 1, c.c. alla mediazione immobiliare; il mediatore deve informare le parti delle circostanze relative alla sicurezza dell’affare, incluse le eventuali irregolarità urbanistiche.

• Cass., Sez. II, n. 3055/2020 — Definisce il contenuto e i limiti dell’obbligo informativo del mediatore: pur non escludendo la responsabilità, precisa che il mediatore non è tenuto a svolgere attività di verifica straordinaria che esula dall’ordinaria diligenza professionale.

5.2 Conseguenze della violazione — perdita della provvigione e responsabilità risarcitoria

• C. App. Catania, n. 357/2025 — Applica l’art. 1759 c.c. all’ipotesi in cui il mediatore non informi il promissario acquirente di un’irregolarità urbanistica dell’immobile; afferma che la violazione costituisce inadempimento e può dar luogo a risarcimento del danno.

• Trib. Pescara, n. 743/2025 — Affronta l’obbligo informativo del mediatore ex art. 1759, co. 1, c.c., applicandolo al caso concreto di immobile con vincolo pregiudizievole non comunicato; condanna il mediatore al risarcimento del danno.

• Trib. Salerno, n. 929/2026 — Esamina espressamente l’obbligo informativo del mediatore ex art. 1759 c.c., affermando che l’obbligo comprende anche le circostanze conoscibili con la diligenza professionale; accerta la responsabilità del mediatore per omessa comunicazione.

• Trib. Ravenna, n. 295/2025 — Esamina l’obbligo informativo del mediatore ex art. 1759, co. 1, c.c.; applicandolo al caso di omessa comunicazione di costi di manutenzione straordinaria già deliberati dall’assemblea condominiale.

• C. App. Milano, n. 1654/2025 — Affronta l’obbligo informativo del mediatore ex art. 1759 c.c., valutando l’eventuale mancata/erronea informazione sulle strutture dell’immobile; esclude la responsabilità per le circostanze non conoscibili con ordinaria diligenza.

• Trib. Treviso, n. 104/2025 — Affronta direttamente l’art. 1759 c.c. (obbligo informativo del mediatore); esclude la responsabilità risarcitoria dell’agenzia per mancata comunicazione di circostanze non note né conoscibili con l’ordinaria diligenza.

• Trib. Palermo, n. 4940/2024 — Decide sull’eccezione di inadempimento dell’obbligo informativo del mediatore ex art. 1759 c.c., ricostruendone contenuto e limiti; rigetta l’eccezione per difetto di prova dell’inadempimento.

• Trib. Pisa, n. 1449/2024 — Tratta l’obbligo informativo del mediatore ex art. 1759 c.c. nel caso di immobile privo di impianti (acqua/energia/riscaldamento) non segnalato; accerta la violazione e condanna il mediatore al risarcimento.

• C. App. Trieste, n. 213/2024 — Interpreta l’obbligo informativo del mediatore (comunicazione anche di circostanze conoscibili con diligenza); applica il principio al caso concreto di immobile con vizi non comunicati.

• Trib. Velletri, n. 2159/2024 — Affronta espressamente l’obbligo informativo del mediatore ex art. 1759 c.c. (contenuto, criterio della diligenza/professionalità e limiti); applica il principio al caso di un immobile con irregolarità catastale.

• Trib. Vicenza, n. 1238/2025 — Tratta l’obbligo informativo del mediatore ex art. 1759 c.c., ricostruendone contenuto e limiti (“circostanze… relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare”); afferma che il mediatore non ha segnalato la presenza di una servitù apparente.

• Trib. Reggio Emilia, n. 1231/2024 — Esamina l’obbligo informativo e di diligenza del mediatore ex art. 1759 c.c.; valuta l’eventuale omissione di circostanze relative alla sicurezza dell’affare e le sue conseguenze.

Casistica pratica

• Mediatore immobiliare che non segnala la presenza di una procedura esecutiva sull’immobile: violazione dell’art. 1759 c.c. e responsabilità risarcitoria.

• Mediatore che non comunica l’esistenza di un’irregolarità urbanistica rilevabile da semplice visura: violazione dell’obbligo con possibile perdita della provvigione.

• Mediatore che non segnala una delibera condominiale di lavori straordinari già approvata: violazione dell’art. 1759 c.c. con responsabilità risarcitoria a favore dell’acquirente.

• Mediatore che non verifica la conformità catastale dell’immobile: la giurisprudenza è divisa sulla riconducibilità di questa verifica alla normale diligenza professionale; la tendenza maggioritaria è in senso affermativo.

• Mediatore che trasmette una proposta d’acquisto con firma apocrifa: responsabilità oggettiva ex art. 1759, co. 2, c.c.

Art. 1760 c.c. — Obblighi del mediatore professionale

Art. 1760 (Obblighi del mediatore professionale)

«c.c. — Obblighi del mediatore professionale Il mediatore professionale in affari su merci o su titoli deve: 1) conservare i campioni delle merci vendute sopra campione, finché sussista la possibilità di controversia, sull’identità della merce; 2) rilasciare al compratore una lista firmata dei titoli negoziati, con l’indicazione della serie e del numero; 3) annotare su apposito libro gli estremi essenziali del contratto che si stipula col suo intervento e rilasciare alle parti copia da lui sottoscritta di ogni annotazione.»

Analisi della norma

L’art. 1760 c.c. disciplina gli obblighi specifici del mediatore professionale che opera in affari aventi ad oggetto merci o titoli (mediatore di borsa, mediatore commerciale su campione). Si tratta di obblighi documentali e di custodia che si affiancano agli obblighi generali di cui all’art. 1759 c.c.

Obbligo di conservazione dei campioni (n. 1): finalizzato a consentire la verifica dell’identità della merce in caso di controversia; la conservazione deve protrarsi fino a quando non sia decorso il termine per proporre l’azione (prescrizione o decadenza dei diritti).

Obbligo di lista firmata dei titoli (n. 2): garantisce la certezza della negoziazione di titoli mobiliari; la lista deve contenere l’indicazione delle serie e dei numeri dei titoli.

Obbligo di annotazione e rilascio di copia (n. 3): assicura la tracciabilità delle operazioni mediate; il libro degli atti è documento fondamentale in caso di controversia sull’esistenza e sul contenuto del contratto concluso tramite il mediatore.

Sanzione: la violazione degli obblighi di cui all’art. 1760 c.c. è sanzionata dall’art. 1764 c.c. con l’ammenda e, nei casi più gravi, con la sospensione dalla professione fino a sei mesi.

Art. 1761 c.c. — Rappresentanza del mediatore

Art. 1761 (Rappresentanza del mediatore)

«c.c. — Rappresentanza del mediatore Il mediatore può essere incaricato da una delle parti di rappresentarla negli atti relativi all’esecuzione del contratto concluso con il suo intervento.»

Analisi della norma

L’art. 1761 c.c. prevede la possibilità che il mediatore, dopo aver concluso l’affare nella sua qualità di terzo imparziale, riceva da una delle parti l’incarico di rappresentarla negli atti esecutivi del contratto.

La norma risolve una potenziale tensione con il requisito dell’imparzialità dell’art. 1754 c.c.: il mediatore può assumere la rappresentanza di una delle parti senza che ciò retroattivamente comprometta la sua terzietà nella fase mediatoria, purché la rappresentanza sia conferita dopo la conclusione dell’affare e riguardi solo gli atti esecutivi.

Coordinamento: l’art. 1761 c.c. va letto congiuntamente agli artt. 1387–1400 c.c. (Capo VI — Rappresentanza), che disciplinano i requisiti e gli effetti della rappresentanza volontaria. La procura conferita al mediatore deve rispettare i requisiti di forma prescritti per il contratto che il rappresentante è chiamato a stipulare (art. 1392 c.c.).

Art. 1762 c.c. — Contraente non nominato

Art. 1762 (Contraente non nominato)

«c.c. — Contraente non nominato Il mediatore che non manifesta a un contraente il nome dell’altro risponde dell’esecuzione del contratto e, quando lo ha eseguito, subentra nei diritti verso il contraente non nominato. Se dopo la conclusione del contratto il contraente non nominato si manifesta all’altra parte o è nominato dal mediatore, ciascuno dei contraenti può agire direttamente contro l’altro, ferma restando la responsabilità del mediatore.»

Analisi della norma

L’art. 1762 c.c. disciplina l’ipotesi — frequente nella mediazione in borsa e nella mediazione commerciale — in cui il mediatore non rivela a uno dei contraenti l’identità dell’altro (interposizione del mediatore).

Prima della nomina: il mediatore che non rivela il nome dell’altro contraente risponde personalmente dell’esecuzione del contratto e — quando lo ha eseguito — subentra nei diritti verso il contraente non nominato (surrogazione). Il mediatore diventa, in questa fase, parte del contratto sul piano obbligatorio.

Dopo la nomina: se il contraente non nominato si manifesta (o viene nominato dal mediatore), il vincolo si stabilisce direttamente tra i due contraenti e ciascuno può agire contro l’altro, ma la responsabilità del mediatore rimane salva (è responsabilità di garanzia).

Coordinamento: la figura richiama il contratto per persona da nominare (Capo VII, artt. 1401–1405 c.c.) e la cessione del contratto (Capo VIII, artt. 1406–1410 c.c.), distinguendosene per la funzione: nella mediazione con contraente non nominato, il mediatore non è parte originaria del contratto ma solo garante della sua esecuzione.

Art. 1763 c.c. — Fideiussione del mediatore

Art. 1763 (Fideiussione del mediatore)

«c.c. — Fideiussione del mediatore Il mediatore può prestare fideiussione per una delle parti.»

Analisi della norma

L’art. 1763 c.c. prevede espressamente la possibilità che il mediatore presti fideiussione a favore di una delle parti verso l’altra. La norma risolve in senso affermativo il dubbio che potrebbe sorgere dal requisito dell’imparzialità: il mediatore può garantire l’adempimento di una parte senza che ciò invalidi retroattivamente la sua terzietà nella fase mediatoria.

La fideiussione del mediatore è un negozio giuridico autonomo rispetto al contratto di mediazione: si applicano le norme generali sulla fideiussione (artt. 1936–1957 c.c., Capo XIX). La prestazione della fideiussione da parte del mediatore non altera la struttura del rapporto di mediazione né incide sul diritto alla provvigione, che rimane bilaterale.

Art. 1764 c.c. — Sanzioni

Art. 1764 (Sanzioni)

«c.c. — Sanzioni Il mediatore che non adempie gli obblighi imposti dall’art. 1760 è punito con l’ammenda da lire cinquanta a lire cinquemila. Nei casi più gravi può essere aggiunta la sospensione dalla professione fino a sei mesi. Alle stesse pene è soggetto il mediatore che presta la sua attività nell’interesse di persona notoriamente insolvente o della quale conosce lo stato d’incapacità.»

Analisi della norma

L’art. 1764 c.c. prevede sanzioni di natura amministrativo-penale per il mediatore che viola gli obblighi di cui all’art. 1760 c.c. (mediatore professionale su merci o titoli) e per il mediatore che opera consapevolmente nell’interesse di un soggetto notoriamente insolvente o incapace.

Attualità della norma: gli importi espressi in lire sono ormai del tutto anacronistici e di fatto inapplicabili nella misura codicistica. Le sanzioni effettivamente rilevanti per l’esercizio abusivo della mediazione immobiliare sono oggi disciplinate dalla L. n. 39/1989 e dal D.Lgs. n. 59/2010, che prevedono sanzioni amministrative pecuniarie aggiornate e la perdita del diritto alla provvigione.

Il comma 3 — attività nell’interesse di insolventi o incapaci: questa previsione ha una ratio di tutela delle parti: il mediatore che sa che uno dei soggetti coinvolti è insolvente o incapace e non lo comunica all’altra parte viola sia l’obbligo informativo dell’art. 1759 c.c. sia l’obbligo sanzionato dall’art. 1764 c.c.

Art. 1765 c.c. — Leggi speciali

Art. 1765 (Leggi speciali)

«c.c. — Leggi speciali Sono salve le disposizioni delle leggi speciali.»

Analisi della norma e sistema delle fonti

L’art. 1765 c.c. è una clausola di salvezza che fa salve le disposizioni delle leggi speciali applicabili alla mediazione. Il Capo XI costituisce la disciplina di diritto comune, che cede di fronte alle norme speciali di settore.

Mediazione immobiliare — L. n. 39/1989

La Legge 3 febbraio 1989, n. 39 costituisce la principale legge speciale applicabile alla mediazione immobiliare. Ha istituito il ruolo degli agenti d’affari in mediazione (oggi abrogato dal D.Lgs. n. 59/2010, che lo ha sostituito con il regime SCIA) e ha introdotto:

• L’obbligo di iscrizione nel ruolo come condizione per l’esercizio dell’attività di mediazione immobiliare;

• La nullità del contratto di mediazione concluso da soggetto non iscritto (art. 6) e la conseguente restituzione della provvigione percepita;

• Specifici obblighi di informazione verso le parti;

• Sanzioni amministrative per l’esercizio abusivo dell’attività.

D.Lgs. n. 59/2010 — Riforma del regime abilitativo

Il D.Lgs. 26 marzo 2010, n. 59 (attuazione della direttiva 2006/123/CE c.d. Bolkestein) ha abolito il ruolo dei mediatori e sostituito il regime di iscrizione con la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). L’iscrizione nella sezione del Registro delle Imprese della Camera di Commercio competente per territorio rimane la condizione per l’esercizio legittimo dell’attività di mediazione.

Il decreto ha altresì modificato i requisiti per l’esercizio dell’attività, introducendo il requisito del superamento di un esame abilitativo e fissando i requisiti morali e professionali per l’iscrizione.

Mediazione in materia bancaria e finanziaria

Per la mediazione in materia bancaria e finanziaria rilevano:

• Le disposizioni del T.U.B. (D.Lgs. n. 385/1993) in materia di mediatori creditizi (artt. 120-octies e ss., come modificati dal D.Lgs. n. 141/2010) e la disciplina di Banca d’Italia;

• Le disposizioni del T.U.F. (D.Lgs. n. 58/1998) per la mediazione in strumenti finanziari.

2.4 Mediazione nelle controversie civili e commerciali — D.Lgs. n. 28/2010

Va tenuta distinta la mediazione codicistica (Capo XI) dalla mediazione nelle controversie civili e commerciali disciplinata dal D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28: quest’ultima è un procedimento di risoluzione alternativa delle dispute (ADR), non un contratto di mediazione in senso civilistico, e ha una disciplina del tutto autonoma.

Tavola sinottica dei precedenti citati

N.	Autorità	Numero	Anno	Articolo	Tema
1	Cass., Sez. II
2	Cass., Sez. II
3	Cass., Sez. II
4	Cass., Sez. II
5	Cass., Sez. II
6	Cass., Sez. II
7	Cass., Sez. II
8	Cass., Sez. II
9	Cass., Sez. II
10	Cass., Sez. II
11	Cass., Sez. II
12	Cass., Sez. II
13	Cass., Sez. II
14	Cass., Sez. II
15	Cass., Sez. II
16	Cass., Sez. II
17	Cass., Sez. II
18	Cass., Sez. III
19	Cass., Sez. II
20	Cass., Sez. II
21	Cass., Sez. II
22	Cass., Sez. II
23	Cass., Sez. II
24	Cass., Sez. II
25	Cass., Sez. II
26	Cass., Sez. VI
27	Cass., Sez. VI
28	Cass., Sez. VI
29	Cass., Sez. VI
30	Cass., Sez. II
31	Cass., Sez. II
32	Cass., Sez. VI
33	Cass., Sez. II
34	Cass., Sez. II
35	Cass., Sez. VI
36	Cass., Sez. II
37	Cass., Sez. II
38	Cass., Sez. II
39	Cass., Sez. II
40	Cass., Sez. II
41	Cass., Sez. V
42	Cass., Sez. II
43	Cass., Sez. II
44	Cass., Sez. II
45	Cass., Sez. III
46	Cass., Sez. II
47	Cass., Sez. III
48	Cass., Sez. III
49	Trib. Grosseto
50	Trib. Messina
51	Trib. Terni
52	Trib. Salerno
53	Trib. Vicenza
54	Trib. Venezia
55	Trib. Napoli Ischia
56	C. App. Milano
57	Trib. Catania
58	Trib. Roma
59	Trib. Pescara
60	C. App. Catania
61	Trib. Ravenna
62	C. App. Milano
63	Trib. Treviso
64	C. App. Venezia
65	C. App. Napoli
66	Trib. Busto Arsizio
67	Trib. Vicenza
68	C. App. Milano
69	Trib. Lecco
70	Trib. Cuneo
71	Trib. Prato
72	Trib. Agrigento
73	Trib. Treviso
74	Trib. Venezia
75	Trib. Pescara
76	Trib. Palermo
77	Trib. Pisa
78	C. App. Trieste
79	Trib. Velletri
80	Trib. Modena
81	Trib. Monza
82	Trib. Catanzaro
83	Trib. Bergamo
84	Trib. Bergamo
85	Trib. Firenze
86	Trib. Imperia
87	Trib. Imperia
88	C. App. Brescia
89	Trib. Vasto
90	Trib. Lodi
91	Trib. Ancona
92	Trib. Reggio Emilia
93	Trib. Pescara