Cambio di destinazione d’uso da deposito ad abitazione e legittimità dell’ordinanza di demolizione (TAR Puglia n. 326 del 04.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ai sensi dell’art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001 il passaggio dell’immobile da una categoria funzionale ad altra diversa, anche senza esecuzione di opere edilizie, quando l’utilizzo comporti l’assegnazione a diversa categoria tra quelle tassativamente elencate. Il cambio da destinazione produttiva (deposito) a destinazione residenziale integra gli estremi dell’abuso edilizio e legittima l’adozione dell’ordinanza di demolizione. L’ordine di ripristino è atto dovuto e non richiede la comunicazione di avvio del procedimento ex art. 7 legge n. 241/1990, con applicazione dell’art. 21-octies, comma 2, legge n. 241/1990. La mancata esatta identificazione dell’area da acquisire ai sensi dell’art. 31, comma 3, d.P.R. n. 380/2001 non determina l’illegittimità dell’ingiunzione a demolire, potendo tale individuazione essere compiuta con atti successivi meramente ricognitivi.

Il Fatto

Il ricorrente impugnava l’ordinanza di demolizione n. 881 del 09.05.2024 con cui il Comune di Lecce aveva ingiunto il ripristino dello stato dei luoghi relativamente ad un locale seminterrato, censito in catasto come deposito (C/2), sito in Lecce alla via Di Vaste n. 65. L’accertamento comunale aveva rilevato che l’immobile, pur conforme alla concessione edilizia n. 55/1993 per le tramezzature e la copertura precaria del posto auto, risultava adibito ad abitazione anziché a deposito, con realizzazione di un vano wc nel sottoscala privo di areazione, allaccio alla rete gas per uso domestico e installazione di caldaia collegata a termosifoni in ghisa.

Avverso il provvedimento il ricorrente deduceva vizi di motivazione e istruttoria, erronea presupposizione, violazione delle garanzie partecipative e falsa applicazione dell’art. 31 d.P.R. n. 380/2001. Con ordinanza cautelare n. 596 del 13.09.2024 il Tribunale aveva sospeso gli effetti del provvedimento gravato. Il Comune si costituiva in giudizio resistendo al ricorso.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha ritenuto il ricorso infondato, disattendendo in primo luogo le censure sotto il profilo istruttorio-motivazionale. Il provvedimento risultava adottato all’esito di una istruttoria completa, caratterizzata dall’acquisizione del titolo edilizio e delle relazioni di sopralluogo del Nucleo di Vigilanza Edilizia del 27.04.2023 e del 27.03.2024. Ferma la legittimità dei manufatti realizzati in forza del permesso di costruire n. 55/1993, l’Amministrazione aveva inteso sanzionare esclusivamente il cambio di destinazione d’uso del locale seminterrato da deposito ad abitazione.

In punto di diritto, il Tribunale ha richiamato il costante orientamento per cui il cambio di destinazione è urbanisticamente rilevante quando importi il passaggio ad una diversa categoria funzionale ai sensi dell’art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001. Nel caso di specie, il passaggio dalla destinazione produttiva (categoria entro cui è collocabile il deposito) alla destinazione residenziale integrava un mutamento rilevante, non confutabile dal riferimento a presunti errori formali del contratto di locazione.

Quanto alle doglianze relative alle garanzie partecipative, il Collegio ha ribadito che l’ordinanza di demolizione è atto dovuto, trattandosi di misura sanzionatoria rigidamente regolata dalla legge, con la conseguente inapplicabilità della comunicazione di avvio del procedimento e l’operatività dell’art. 21-octies, comma 2, legge n. 241/1990. Il ricorrente non aveva peraltro allegato circostanze che avrebbero potuto indurre l’Amministrazione ad un diverso esito procedimentale.

Il Tribunale ha infine disatteso anche la censura relativa alla violazione dell’art. 31 d.P.R. n. 380/2001, richiamando il principio per cui la mancata esatta identificazione dell’area da acquisire non inficia la legittimità dell’ingiunzione, potendo l’individuazione essere compiuta con atti successivi di natura dichiarativa. Il ricorso è stato pertanto respinto, con compensazione delle spese in ragione della particolarità della questione.