Condominio e Locazioni

Nell’ipotesi di “doppia conforme” ex art. 348-ter, quinto comma, cod. proc. civ., è inammissibile il motivo di ricorso per cassazione ex art. 360, n. 5, cod. proc. civ. che non dimostri la diversità delle ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito.

La sentenza che pronuncia la risoluzione per inadempimento ha efficacia costitutiva e retroagisce al momento dell’inadempimento; l’art. 1453, terzo comma, c.c. impedisce all’inadempiente di adempiere dopo la domanda, rendendo irrilevante il pagamento tardivo. Ciò esclude la gravità dell’inadempimento ex art. 5 legge n. 392/1978 solo se il pagamento sia avvenuto prima della proposizione della domanda.

In materia di uso da parte del condominio di un’unità immobiliare di proprietà di un condomino, l’indennizzo è quantificato in base al valore locativo, ripartito per la quota di comproprietà, detratto il risparmio di spesa conseguito dal condomino per la mancata contribuzione agli oneri condominiali.

In tema di tabelle millesimali condominiali, la modifica a maggioranza qualificata è legittima solo nei casi tassativi di cui all’art. 69 disp. att. c.c. (errore o alterazione per più di un quinto). È necessaria l’unanimità per le deroghe convenzionali al criterio legale.

Non costituisce innovazione vietata la delibera assembleare che, per ragioni di sicurezza, dispone la chiusura notturna e festiva di un portico condominiale, se non altera la destinazione originaria della cosa comune né comprime il diritto del singolo condomino.

L’azione per far valere il divieto di immissioni intollerabili ex art. 844 c.c. ha natura reale ed è assimilabile alle azioni negatorie ex art. 949 c.c.: la deduzione dell’invasione della proprietà per effetto di esalazioni impone al giudice di accertare il superamento della normale tollerabilità, senza potersi arrestare alla genericità del termine “disagio” usato dall’attore.

In tema di spese condominiali, la responsabilità solidale dell’acquirente ex art. 63 disp. att. c.c. opera solo nei rapporti esterni con il condominio, mentre in quelli interni vige il principio della personalità delle obbligazioni, con diritto di regresso dell’acquirente verso il dante causa.

In tema di condominio, la modifica delle tabelle millesimali non può avvenire per facta concludentia, richiedendo forma scritta ad substantiam e, in caso di deroga al regime legale di ripartizione, l’unanimità dei condomini.

L’approvazione del rendiconto da parte dell’assemblea condominiale ha valore di riconoscimento di debito solo per le poste passive specificamente indicate: il disavanzo di cassa non prova che l’amministratore abbia anticipato denaro proprio.

L’appoggio di una canna fumaria al muro perimetrale condominiale è una modifica consentita al singolo condomino ai sensi dell’art. 1102 cod. civ., purché non leda il paritario uso altrui, la stabilità dell’edificio o il decoro architettonico, la cui alterazione va valutata in concreto dal giudice secondo le caratteristiche del fabbricato.