Modifica delle tabelle millesimali a maggioranza e onere motivazionale del giudice di merito (Cass. civ. Sez. 2 n. 22979 del 09.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di tabelle millesimali condominiali, la rettifica o la modifica delle stesse, ove avvenga con funzione ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, può essere validamente deliberata con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c., ma solo nei casi tassativamente previsti dall’art. 69 disp. att. c.c.: quando i valori risultino conseguenza di un errore o quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, sia alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. È invece necessaria l’approvazione unanime dei condomini in caso di deroga al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero di approvazione della “diversa convenzione” di cui all’art. 1123, primo comma, c.c. La delibera di approvazione delle modifiche alla tabella esistente può essere impugnata dal condomino qualora ritenga che non ricorrano le condizioni per procedere alla modifica e qualora contenga errori di calcolo.

Il Fatto

La controversia traeva origine dall’impugnazione, proposta da due condomini, delle delibere assembleari del 18.10.2010 e del 20.12.2010, con cui il Condominio aveva modificato il criterio di ripartizione delle spese per la tabella ascensore e le tabelle millesimali. I ricorrenti deducevano la necessità dell’unanimità per la modifica dei criteri di ripartizione e delle tabelle, nonché la sussistenza di errori di calcolo.

Il Tribunale di Roma rigettava la domanda. La Corte d’appello di Roma dichiarava la nullità della delibera del 20.12.2010 limitatamente alla parte sulla deroga al criterio legale per la tabella ascensore, ma rigettava gli altri motivi di gravame, ritenendo legittima la modifica a maggioranza delle tabelle millesimali e non sindacabile in quella sede l’errore di calcolo. Avverso tale sentenza i condomini proponevano ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha esaminato congiuntamente il terzo e il quarto motivo di ricorso, relativi alla violazione degli artt. 1136 c.c. e 69 disp. att. c.c. I giudici di legittimità hanno rilevato un vizio logico nella motivazione della sentenza impugnata: la Corte territoriale aveva affermato che le tabelle allegate al regolamento di natura contrattuale sono modificabili a maggioranza, ma non aveva chiarito se nella fattispecie ricorressero i presupposti specifici dell’art. 69 disp. att. c.c., che costituiscono l’unico titolo legittimante per la modifica a maggioranza delle tabelle.

Richiamando il principio consolidato, ribadito anche dalla recente Sez. 2 n. 13855 del 12/05/2026, la Corte ha precisato che la modifica delle tabelle millesimali richiede la maggioranza qualificata solo nei casi tassativi di errore o di alterazione per più di un quinto del valore proporzionale, mentre resta ferma la necessità dell’unanimità per le ipotesi di deroga convenzionale al regime legale di ripartizione delle spese. La Corte pertanto ha cassato la sentenza sul punto, in quanto il giudice del merito avrebbe dovuto verificare se le precedenti tabelle fossero meramente ricognitive dei criteri legali e su quale presupposto fosse avvenuta la modifica.

Parimenti fondata è stata ritenuta la censura relativa all’errore di calcolo allegato dai ricorrenti. La Corte ha affermato che la delibera di approvazione delle modifiche alla tabella può essere impugnata dal condomino sia quando ritenga che non ricorrano le condizioni per procedere alla modifica, sia quando la stessa contenga errori di calcolo. Nella specie, i ricorrenti avevano dedotto specificamente, sin dal primo grado e con autonomo motivo di appello, l’errore relativo all’applicazione del coefficiente per l’ultimo e il penultimo piano, in ragione del fatto che l’ascensore non raggiungeva l’ultimo piano. La Corte d’appello aveva omesso di pronunciarsi su tale autonomo motivo, limitandosi ad affermare che la doglianza avrebbe dovuto essere fatta valere con una diversa domanda, conclusione che i giudici di legittimità hanno escluso, in quanto l’impugnazione della delibera è lo strumento processuale idoneo.

I primi due motivi di ricorso sono stati dichiarati inammissibili. Con riferimento al primo, la Corte ha ravvisato l’ipotesi della “doppia conforme” ai sensi dell’art. 348-ter, commi 4 e 5, c.p.c., che preclude la censura di omesso esame ex art. 360, n. 5, c.p.c. Inoltre, il motivo era infondato nel merito, avendo la Corte territoriale correttamente desunto il voto favorevole dei deleganti dalla indicazione dei contrari e degli astenuti. La Corte ha, infine, accolto il terzo e il quarto motivo, dichiarato assorbito il quinto, cassato la sentenza impugnata e rinviato alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione, che provvederà anche alla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.