La recinzione del portico comune non è innovazione vietata (Cass. civ. Sez. 2 n. 22857 del 07.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio, la delibera assembleare che dispone la recinzione di una parte comune, quale un portico, per ragioni di sicurezza non integra un’innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120, ultimo comma, cod. civ., quando non alteri sostanzialmente la destinazione originaria della cosa, che rimane fruibile secondo l’uso precedente, ancorché con limitazioni orarie. La chiusura del bene comune nelle sole ore notturne e nei giorni festivi, in cui l’attività commerciale del condomino non opera, non determina la lesione del diritto di godimento dello stesso. La domanda di invalidità della delibera proposta per un determinato motivo non consente al giudice, per il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, di pronunciarsi su una diversa causa di invalidità non dedotta, attenendo a presupposti di fatto e di diritto differenti. In materia di impugnazione di delibere assembleari, grava sulla parte attrice l’onere di provare la dedotta violazione di legge. La preventiva autorizzazione amministrativa al compimento dell’opera non è di per sé sufficiente a configurare un’innovazione.

Il Fatto

Una società, titolare di un’unità immobiliare adibita a esercizio commerciale all’interno di un edificio condominiale, impugnava la delibera assembleare con cui era stata disposta la recinzione del complesso e la successiva delibera che, in attesa della realizzazione dell’opera, prevedeva l’installazione di un cancello a delimitazione del portico comune per ragioni di sicurezza. L’attrice deduceva la lesione del proprio diritto di proprietà esclusiva, assumendo che la chiusura avrebbe compromesso la visibilità e l’accessibilità dell’esercizio commerciale. Il Tribunale accoglieva la domanda, ma la Corte di Appello, in riforma, la rigettava, escludendo la natura innovativa dell’intervento e la lesione del diritto del condomino. La società ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha esaminato congiuntamente le doglianze della ricorrente, incentrate sulla violazione degli artt. 112 c.p.c. e 1120 cod. civ., nonché sull’omesso esame di un fatto decisivo.

Con il primo motivo la ricorrente lamentava che la Corte di merito avesse ravvisato un’extrapetizione nella decisione del Tribunale, il quale aveva fondato l’accoglimento della domanda sulla lesione del decoro architettonico, questione mai sollevata dall’attrice. Il motivo è stato ritenuto infondato. La Corte ha evidenziato l’oggettiva diversità tra la domanda di lesione del diritto individuale del condomino e quella di pregiudizio al decoro dell’edificio, che tutela le parti comuni. Il giudice non può pronunciare l’annullamento della delibera per una ragione diversa da quella dedotta, difettando il necessario presupposto della corrispondenza tra chiesto e pronunciato. La nullità della delibera non può essere rilevata d’ufficio per un vizio mai allegato.

Con il secondo motivo la ricorrente sosteneva che la recinzione del portico costituisse innovazione vietata poiché alterava la destinazione d’uso del bene comune. Il motivo è stato respinto. La Corte ha richiamato il principio per cui le modificazioni delle cose comuni integrano innovazioni solo quando determinano l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria. Nel caso di specie, gli accertamenti di merito hanno escluso una simile alterazione: il portico rimane aperto al pubblico nelle ore diurne e viene chiuso solo nelle ore notturne e nei giorni festivi, quando l’attività commerciale non opera. La Corte ha dato continuità al principio per cui la recinzione di un’area comune deliberata a difesa della proprietà condominiale configura un semplice mutamento della sistemazione, per cui è sufficiente la maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, cod. civ.

La Corte ha inoltre precisato che l’avvenuta autorizzazione amministrativa all’opera non incide sulla qualificazione della delibera, poiché il rapporto tra pubblica autorità e condomino esecutore non può comprimere le posizioni soggettive degli altri partecipanti. Ha infine escluso la lesione del diritto del condomino, non essendo stato dimostrato che la modificazione abbia inciso sull’uso che questi faceva del bene prima della realizzazione dell’opera.

Con il terzo motivo la ricorrente censurava l’omesso esame della sussistenza delle ragioni di sicurezza e decoro addotte dal condominio. La censura è stata ritenuta infondata sotto un duplice profilo. Da un lato, la Corte ha precisato che il giudice di appello, in quanto giudice del riesame, può valutare autonomamente le risultanze istruttorie senza dover necessariamente disporre nuova istruzione. Dall’altro, ha ribadito l’onere della parte attrice di provare la dedotta violazione di legge, non essendo il condominio tenuto a dimostrare la sussistenza delle ragioni di sicurezza, che non costituiscono presupposto di legittimità della delibera. Il ricorso è stato rigettato con condanna alle spese.