Condominio e Locazioni

In tema di opposizione a decreto ingiuntivo per oneri condominiali, la produzione dei verbali assembleari è sufficiente a provare il credito, ferma la necessità di proporre domanda riconvenzionale per far valere l’annullabilità della delibera. La liquidazione delle spese deve rispettare i massimi tabellari, avendo riguardo al valore del decisum.

La convocazione dell’assemblea condominiale ad opera dell’amministratore cessato dall’incarico non è sanabile ex post dalla delibera di conferma assembleare, trattandosi di vizio del procedimento di convocazione che rende annullabile la deliberazione ai sensi dell’art. 1137 c.c.

Il termine annuale di decadenza per la denuncia dei gravi difetti ex art. 1669 c.c. decorre dal momento in cui il committente acquisisce la sicura conoscenza dei vizi e delle loro cause. L’amministratore del condominio è legittimato ad agire anche per i danni alle proprietà esclusive quando i difetti riguardino l’intero edificio.

È inammissibile, ex art. 366, n. 6, c.p.c., il ricorso per cassazione che censura l’entità delle spese di lite senza indicare specificamente gli atti processuali e i documenti sui quali si fonda, mediante riproduzione diretta o indiretta del loro contenuto.

È invalida la procura alle liti conferita dall’amministratore di condominio dopo la cessazione dell’incarico per dimissioni, in assenza di uno specifico mandato assembleare. Tale attività non rientra tra le “attività urgenti” consentite dall’art. 1129, ottavo comma, c.c., con conseguente inammissibilità dell’appello.

In tema di danno da mancata fruizione dell’immobile, il proprietario ha l’onere di allegare in modo preciso e specifico le concrete possibilità di sfruttamento economico perse a causa dei danni; la liquidazione equitativa del lucro cessante presuppone comunque la prova, anche per presunzioni, di tale allegazione.

Costituiscono parte comune dell’edificio condominiale gli elementi decorativi del balcone di proprietà esclusiva, come il frontalino, quando svolgono una prevalente funzione estetica per la facciata. La relativa spesa di riparazione va ripartita secondo i criteri dell’art. 1123 c.c.

La mancata convocazione di un condomino costituisce motivo di annullabilità della delibera assembleare, azionabile solo dal pretermesso. Il giudicato di annullamento di una delibera ha efficacia meramente negativa. La mancanza di tabelle millesimali non determina l’automatica invalidità delle delibere.

L’atto di appello è ammissibile quando l’esposizione dei motivi, pur non formalmente ineccepibile, consenta di individuare con chiarezza i punti contestati e le ragioni della richiesta di riforma, secondo la natura di revisio prioris instantiae del giudizio.

Il condominio parziale sorge automaticamente ex lege in base alle caratteristiche strutturali dell’edificio. La delibera che ripartisce spese in concreto è annullabile, non nulla. Non è ammissibile mutare i criteri di riparto con comportamenti concludenti.