Cessione di edificio non riqualificabile come terreno edificabile (Cass. civ. Sez. V n. 16047 del 16.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
La cessione a titolo oneroso di un fabbricato già edificato non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria ai sensi dell’art. 67, primo comma, lett. b), t.u.i.r., neppure quando le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria. L’alternativa tra area «edificata» e area «non edificata» non ammette tertium genus: rileva la destinazione edificatoria originaria conferita ad area non edificata in sede di pianificazione urbanistica, non quella ripristinata da un intervento su area già edificata. Non assumono rilievo, a tal fine, gli elementi soggettivi interni alla sfera dei contraenti, né un’attività futura, eventuale e rimessa alla potestà di un soggetto diverso dal cedente.

Il Fatto

Una società acquirente stipulava un preliminare per l’acquisto di un appartamento facente parte di una palazzina, con assenso dei venditori alla presentazione, da parte della promissaria acquirente, della richiesta di permesso di costruire per la demolizione e nuova costruzione di un fabbricato condominiale. Solo dopo l’accoglimento di tale domanda le parti stipulavano la compravendita e seguiva la comunicazione di inizio lavori.

L’Agenzia delle Entrate, sul presupposto della riqualificazione giuridica dell’oggetto reale della compravendita, riteneva di poter considerare l’operazione non come cessione di immobile ma come alienazione di area edificabile, e notificava al cedente un avviso di accertamento per plusvalenza non dichiarata ai fini Irpef. Il contribuente impugnava l’atto. La CTP rigettava il ricorso; la CTR dell’Emilia Romagna lo accoglieva, ravvisando nell’atto di compravendita la cessione di un fabbricato esistente. Proponeva ricorso per cassazione l’Ufficio.

La Motivazione della Corte

Con l’unico motivo l’Ufficio denunciava, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione dell’art. 67, primo comma, lett. b), t.u.i.r. e dell’art. 20 d.P.R. n. 131/1986, dolendosi che la CTR avesse ritenuto illegittimo l’accertamento sul presupposto meramente formale che il terreno fosse già edificato, senza valorizzare la causa concreta della cessione.

In via preliminare la Corte disattendeva l’eccezione di inammissibilità ex art. 360 bis cod. proc. civ., ricordando, sulla scorta delle Sezioni Unite, che si tratta di una inammissibilità di merito e che il ricorrente aveva comunque assolto all’onere argomentativo, ancorando la censura all’orientamento di legittimità formatosi in tema di imposta di registro.

Nel merito il motivo è stato giudicato infondato. La Corte ha ricostruito la funzione dell’art. 81 (ora 67), comma 1, lett. b), t.u.i.r., introdotto dalla legge n. 413 del 1991, che assoggetta a tassazione separata le plusvalenze derivanti da cessioni di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. La ratio della norma è colpire la manifestazione di forza economica conseguente alla destinazione edificatoria impressa in sede di pianificazione urbanistica, non l’attività produttiva del proprietario.

Da ciò discende che resta decisiva la destinazione edificatoria originaria di un’area non edificata: ciò che rileva non è la destinazione ripristinata a seguito di un intervento su area già edificata. I principi restano fermi anche quando l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per demolizione e ricostruzione e l’acquirente abbia poi chiesto la voltura. L’entità sostanziale del fabbricato non può essere mutata in terreno edificabile sulla base di presunzioni tratte da elementi soggettivi, interni alla sfera dei contraenti, la cui realizzazione è futura rispetto all’atto, eventuale e rimessa alla potestà di un soggetto diverso dal cedente.

La Corte ha ribadito che l’alternativa tra «edificato» e «non edificato» non ammette un tertium genus: la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione come cessione del terreno sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto, essendo inibito all’Ufficio superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella di terreni. La CTR si era conformata a tali principi, sicché il ricorso è stato rigettato, con condanna dell’Ufficio alle spese.