Cessione infraquinquennale e abitazione di fatto non escludono prova per categoria catastale (Cass. civ. Sez. V n. 17528 del 25.06.2024)

Principi di diritto (Massima)
In caso di cessione infraquinquennale di un immobile classificato in categoria catastale ad uso ufficio, ma oggettivamente classificabile anche ad uso abitativo, l’effettiva adibizione dello stesso ad abitazione principale del cedente o di un suo familiare, da intendersi come destinazione a dimora abituale, ove realizzatasi per la maggior parte del periodo intercorrente tra l’acquisto e la cessione, esclude l’assoggettamento a tassazione dell’eventuale plusvalenza. La classificazione catastale non integra l’ambito oggettivo del presupposto impositivo delineato dall’art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 917 del 1986, ma opera sul piano probatorio come semplice elemento indiziario del difetto dei requisiti normativi, superabile dalla prova contraria offerta dal contribuente. Su questi grava l’onere di dimostrare, con elementi di natura oggettiva, l’utilizzo dell’unità immobiliare come abitazione propria o dei propri familiari.

Il Fatto

L’Agenzia delle entrate notificava a due contribuenti, comproprietari di un immobile iscritto in catasto in categoria A/10, due avvisi di accertamento per il maggior reddito derivante da una plusvalenza realizzata con la rivendita infraquinquennale dell’immobile. Impugnati gli atti, la Commissione tributaria provinciale accoglieva parzialmente il ricorso, riconoscendo il conteggio delle spese documentate di acquisto.

I contribuenti proponevano appello, deducendo l’insussistenza di una plusvalenza tassabile: l’immobile, pur accatastato come ufficio, era stato adibito ad abitazione principale della famiglia e la vendita era stata resa necessaria dalla crisi coniugale, non da intento speculativo. La Commissione tributaria regionale accoglieva il motivo e annullava gli atti impositivi, ritenendo che l’art. 67, comma 1, d.P.R. n. 917 del 1986 non contenga alcun riferimento alla categoria catastale. Propone ricorso per cassazione l’Agenzia delle entrate.

La Motivazione della Corte

La Corte rigetta le eccezioni di inammissibilità e affronta il merito dell’unico motivo, con cui l’Agenzia lamenta la violazione dell’art. 67, comma 1, d.P.R. n. 917 del 1986. Secondo la ricorrente, la nozione di abitazione principale coinciderebbe con la classificazione catastale, prevalendo l’elemento oggettivo della destinazione d’uso sull’utilizzazione di fatto.

Il punto centrale è la definizione del concetto di abitazione principale. Il legislatore tassa le plusvalenze da cessione infraquinquennale per un’esigenza anti-speculativa: il termine quinquennale è una sorta di oggettivazione legale dell’animus speculandi. Coerentemente, la norma esclude dall’imposizione gli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, perché tale destinazione esclude per sua natura l’intento speculativo, come già affermato da Corte cost. n. 171 del 2001.

La tesi dell’Agenzia non regge. L’art. 67, comma 1, lett. b) non fa alcun riferimento alla categoria catastale. Inoltre, gli art. 10, comma 3, e art. 15, comma 1, lett. b), TUIR definiscono l’abitazione principale come quella in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente, valorizzando una situazione di fatto. La giurisprudenza di legittimità, richiamata dalla Corte, esige che la destinazione sia effettiva e non meramente intenzionale, emergendo da atti di estrinsecazione esterna (Cass. civ. Sez. VI n. 18963 del 2019; Cass. civ. Sez. V n. 14270 del 2016).

La stessa Agenzia, in altre risoluzioni di prassi, ha ancorato la nozione alla dimora abituale a prescindere dalle risultanze anagrafiche, valorizzando l’intestazione delle utenze domestiche e l’uso effettivo dei servizi. La classificazione catastale può dunque operare solo come elemento indiziario del difetto dei requisiti di esclusione, senza impedire la prova contraria. Grava sul contribuente l’onere di dimostrare l’utilizzo abitativo con elementi oggettivi riferiti a immobili quantomeno classificabili per uso abitativo.

Nel caso concreto, la CTR ha valorizzato la concessione della residenza da parte del Comune, le utenze e i pagamenti, ritenendo dimostrata la dimora abituale per la maggior parte del periodo tra acquisto e cessione. Accertamento di fatto insindacabile in sede di legittimità: il ricorso è rigettato, con condanna dell’Agenzia alle spese.