Cessione volontaria e preliminare con P.A. qualificazione e riserva di superficie (Cass. civ. Sez. II n. 12677 del 13.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
La scrittura con cui il proprietario di un terreno, a fronte dell’accettazione dell’indennità offerta dal Comune per la cessione bonaria, si impegna a sottoscrivere tutti gli atti formali per il trasferimento definitivo dell’area, va qualificata come contratto preliminare di compravendita, con perfezionamento nel momento in cui l’ente emette il successivo atto deliberativo recante la volontà negoziale di addivenire all’accordo. Tale qualificazione è compatibile con la riserva, in favore del promittente venditore, contestualmente alla cessione, del diritto di proprietà superficiaria ex art. 952 c.c., potendo la riserva essere sciolta all’atto del contratto definitivo, in presenza dei presupposti indicati. L’accertamento circa l’avvenuto verificarsi della condizione cui la riserva è subordinata costituisce apprezzamento di fatto non sindacabile in sede di legittimità. Nel preliminare di cessione volontaria concluso con la P.A. devono essere osservati gli adempimenti dell’evidenza pubblica, primo fra tutti il requisito della forma scritta a pena di nullità.

Il Fatto

Con atto di citazione notificato nel 2007, il proprietario di un terreno conveniva davanti al Tribunale il Comune, chiedendo la condanna dell’ente — previo accertamento della nullità o disapplicazione dell’accordo sottoscritto tra le parti nel 1996 e approvato con delibera di Giunta — alla restituzione del fondo, occupato e trasformato mediante la realizzazione di un tratto stradale, con riduzione in pristino, e, in subordine, al risarcimento del danno commisurato al valore venale.

Il Comune eccepiva il difetto di giurisdizione del giudice ordinario. Proposto regolamento preventivo, le Sezioni unite dichiaravano la giurisdizione del G.O.; nel prosieguo l’Amministrazione proponeva domanda riconvenzionale ex art. 2932 c.c. Il Tribunale rigettava le domande dell’attore e la Corte d’appello confermava integralmente la pronuncia. Contro la sentenza di appello il soccombente proponeva ricorso per cassazione affidato a sette motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto il motivo con cui si contesta la qualificazione del verbale di cessione come preliminare di vendita, asseritamente fondata sugli apprezzamenti compiuti in sede di regolamento di giurisdizione. Il motivo è infondato: la sentenza impugnata, con autonoma valutazione, ha condiviso le argomentazioni del Tribunale, valorizzando l’impegno del cedente a sottoscrivere tutti gli atti formali per il trasferimento definitivo, a fronte dell’accettazione dell’indennità. La scrittura integra una proposta irrevocabile di vendita, con perfezionamento del preliminare al momento dell’atto deliberativo dell’ente.

Quanto alla riserva del diritto di superficie o di cubatura, la Corte esclude che essa disconosca la qualificazione dell’operazione come preliminare di vendita, richiamando il principio per cui la qualificazione in termini di preliminare di compravendita di un terreno è compatibile con la riserva, in favore del promittente venditore, del diritto di proprietà superficiaria. Il giudice d’appello ha però escluso — con accertamento in fatto non sindacabile in sede di legittimità — che la condizione cui la riserva era subordinata si fosse verificata, non avendo il promittente fatto valere alcuna domanda diretta a comprovare la possibilità di utilizzo del bene.

Sul piano dell’evidenza pubblica, la Corte osserva che l’accordo presentava tutti i requisiti del preliminare di vendita concluso con la P.A.: erano stati osservati gli adempimenti richiesti, a partire dal requisito della forma scritta a pena di nullità, con un documento recante in modo diretto la volontà negoziale e le determinazioni sulle prestazioni delle parti.

I motivi relativi all’omessa pronuncia e alla motivazione apparente sono infondati. La Corte ricorda che, ove la pronuncia sia basata su distinte rationes decidendi, ciascuna di per sé sufficiente a sorreggere la soluzione adottata, è onere del ricorrente impugnarle entrambe, a pena di inammissibilità dell’impugnazione. Correttamente, dunque, è stata dichiarata l’inammissibilità dei motivi di gravame che non avevano contestato la prima delle tre autonome ragioni di rigetto.

Infine, la Corte reputa infondata anche la censura sulla domanda restitutoria e su quella risarcitoria. Il rigetto è sorretto dal contratto, la cui validità ed efficacia erano state accertate, e dal comportamento successivo del cedente, dal quale si desume il consenso all’occupazione e alla trasformazione. Il mancato tempestivo esercizio dell’azione di spoglio e l’avvenuta irreversibile trasformazione del terreno escludono condotte inadempienti o illecite dell’ente. Il ricorso è quindi respinto, con condanna del ricorrente alle spese di lite e con l’attestazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato.