Classamento DOCFA: motivazione dell’avviso e onere della prova (Cass. civ. Sez. V n. 24329 del 01.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di classamento di immobili, qualora l’attribuzione della rendita avvenga a seguito della procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento catastale è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’amministrazione finanziaria e la difformità tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica del valore economico dei beni. La stima diretta degli immobili a destinazione speciale o particolare, censiti nei gruppi catastali D ed E, si realizza mediante procedimento diretto o indiretto, e il procedimento indiretto postula il raffronto comparativo con immobili similari. Deve distinguersi il piano della motivazione dell’atto impositivo dal piano della prova della pretesa: il primo attiene alla conoscibilità degli elementi di fatto e delle ragioni di diritto, il secondo grava sull’amministrazione finanziaria ai sensi dell’art. 2697 cod. civ., senza che l’insuccesso probatorio del contribuente possa supplire al difetto di prova dell’Ufficio.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate impugna in cassazione la sentenza con cui la Commissione tributaria regionale per il Lazio, confermando la decisione di prime cure, aveva annullato un avviso di accertamento catastale emesso a seguito di procedura DOCFA. L’atto riguardava immobili compresi in un centro commerciale e, per un locale adibito a foresteria, la rettifica della categoria da A/3 a D/2, con rideterminazione delle rendite sulla base di stima diretta mediante comparazione con immobili similari.

Il giudice di appello aveva ritenuto l’avviso inadeguatamente motivato, perché il richiamo comparativo a immobili similari era generico e le specificazioni erano state fornite solo in corso di causa. La contribuente ha resistito con controricorso, eccependo la formazione del giudicato esterno su decisioni relative a immobili del medesimo centro commerciale.

La Motivazione della Corte

La Corte respinge l’eccezione di giudicato esterno. La coincidenza delle particelle catastali deriva da fusioni, accorpamenti o ridistribuzioni di spazi interni registrati con procedure DOCFA. Il giudicato formatosi su una particella è anteriore all’ultima variazione catastale. Secondo l’insegnamento richiamato, la vincolatività ex art. 2909 cod. civ. opera solo rispetto alla situazione fattuale cristallizzata al momento della decisione; i mutamenti di stato di fatto tradotti in variazioni catastali non sono coperti dal giudicato.

Il primo motivo è fondato. L’obbligo di motivazione dell’avviso DOCFA è soddisfatto con l’indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita quando gli elementi di fatto del contribuente non siano disattesi e la difformità derivi da valutazione tecnica. Nella specie i dati forniti dalla contribuente non sono stati disattesi, ma solo rivalutati, con la conseguenza che l’avviso, anche attraverso il richiamo alle relazioni di stima sintetica, offriva adeguata illustrazione dei criteri estimativi.

Il secondo motivo è parimenti fondato. La stima diretta degli immobili a destinazione speciale o particolare si fonda sull’art. 30 del d.P.R. n. 1142/1949 e sulle istruzioni della circolare dell’Agenzia del territorio n. 6/2012, cui l’art. 1, comma 244, della legge n. 190/2014 ha attribuito valore normativo. Il procedimento indiretto postula proprio il raffronto con immobili similari. Il richiamo comparativo, ancorché standardizzato, è sufficiente ai fini della motivazione, ma non anche dell’assolvimento della prova in giudizio.

Qui si colloca il passaggio centrale: la motivazione non va confusa con la prova. Quest’ultima grava sull’amministrazione finanziaria, salva la facoltà del contribuente di dimostrare l’infondatezza della pretesa. Il giudice non può trarre prova positiva dall’insuccesso probatorio del contribuente in difetto dell’assolvimento dell’onere dell’Ufficio. Nella specie l’amministrazione aveva prodotto la documentazione comparativa, senza che ciò valesse a sanare una motivazione carente, che però è stata esclusa.

Il terzo motivo è fondato. Il locale adibito a foresteria costituisce pertinenza del centro commerciale, con utilizzo strumentale e accessorio alla destinazione lucrativa dei locali, rientrando nella tipologia delle altre strutture per soggiorni brevi della categoria D/2. Il ricorso è accolto e la sentenza cassata con rinvio.