Clausola penale e nullità di protezione nel preliminare immobiliare: Cass. n. 21771/2026
La Corte di cassazione, seconda sezione civile, con la sentenza n. 21771 depositata il 25 giugno 2026, ha chiarito che il giudice deve controllare d’ufficio la possibile abusività di una clausola penale inserita in un preliminare immobiliare tra professionista e consumatore, anche nel giudizio di rinvio.
Questione esaminata
Il preliminare predisposto dalla società costruttrice prevedeva che, in caso di inadempimento degli acquirenti, il venditore potesse trattenere tutti gli acconti versati. Dopo la risoluzione, la penale era stata ridotta a 61.600 euro su acconti complessivi di circa 72.869 euro e un prezzo di circa 124.515 euro. Nei precedenti gradi si era discusso soltanto della riduzione equitativa, senza esaminare se la clausola fosse abusiva ai sensi della disciplina consumeristica.
Principio affermato
La riduzione di una penale manifestamente eccessiva ai sensi dell’art. 1384 c.c. non impedisce al giudice di rilevarne successivamente la nullità di protezione per significativo squilibrio, anche in sede di rinvio. Nel preliminare di vendita tra costruttore professionista e consumatore, la clausola che consenta di trattenere gli acconti deve essere sottoposta d’ufficio al controllo di vessatorietà, confrontando l’importo della penale con il prezzo complessivo e con l’assetto dei diritti e degli obblighi.
Motivazione della Cassazione
Le clausole penali non richiedono normalmente la doppia sottoscrizione prevista dall’art. 1341 c.c. Tuttavia, nei rapporti tra professionista e consumatore opera la presunzione di vessatorietà per le clausole che impongono, in caso di inadempimento, somme manifestamente eccessive. La relativa inefficacia o nullità opera a vantaggio del consumatore ed è rilevabile d’ufficio.
Richiamando la sentenza della Corte di giustizia UE del 18 dicembre 2025, la Cassazione ha affermato che il giudicato e i limiti ordinari del giudizio di rinvio non possono impedire un controllo mai precedentemente svolto sulla clausola abusiva. La tutela europea impone un diritto processuale consumeristico speciale, purché il rapporto professionista-consumatore e gli elementi necessari emergano pacificamente dagli atti.
Poiché nessuna delle precedenti decisioni aveva analizzato la validità della clausola e l’importo trattenibile appariva particolarmente elevato rispetto al prezzo, la sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte d’appello di Bologna per il controllo di vessatorietà.
Rilevanza pratica
Una penale non diventa valida soltanto perché il giudice ne ha ridotto l’importo. Nei contratti immobiliari predisposti dal costruttore occorre un autonomo esame dello squilibrio imposto al consumatore. Il controllo può emergere anche tardivamente e deve essere svolto d’ufficio se gli elementi risultano dagli atti, senza che il giudicato implicito neutralizzi la tutela europea.