Occupazione sine titulo: onere di allegazione e prova del danno da lucro cessante (Cass. civ. Sez. 2 n. 9696 del 15.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da lucro cessante è rappresentato dallo specifico pregiudizio subito, ossia dalla concreta possibilità perduta di esercitare il diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione del bene a terzi verso corrispettivo. Il danno non è risarcibile in re ipsa e la relativa allegazione, a fronte della specifica contestazione del convenuto, grava sul proprietario, che deve fornire la prova, anche mediante presunzioni o nozioni di comune esperienza, della perdita di occasioni di vendita o di locazione a condizioni vantaggiose. Solo ove il danno non possa essere provato nel suo preciso ammontare, il giudice procede alla valutazione equitativa, se del caso assumendo come parametro il canone locativo di mercato. Il preliminare di compravendita di cosa parzialmente altrui è valido e il promittente venditore resta obbligato a procurare il consenso alla vendita del comproprietario; il promissario acquirente detentore del bene non ha diritto al rimborso delle spese per migliorie non autorizzate, non essendo applicabile l’art. 1150 c.c. al mero detentore qualificato.

Il Fatto

La società promissaria acquirente di un immobile conveniva in giudizio i promittenti venditori, chiedendo la risoluzione del contratto preliminare per loro inadempimento, assertivamente determinato dalla mancata allegazione della contitolarità del bene in capo a terzi, tra cui una persona incapace. Il Tribunale dichiarava invece la risoluzione del contratto per grave inadempimento della promissaria acquirente, con ritenzione della caparra confirmatoria da parte dei venditori e condanna al rilascio dell’immobile. La Corte d’appello, in parziale riforma, disponeva la restituzione della caparra alla promissaria acquirente, ma la condannava al risarcimento del danno da occupazione sine titulo, liquidato in via presuntiva nella misura degli interessi legali sul prezzo concordato. Avverso tale decisione ricorrono per cassazione entrambe le parti.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte esamina congiuntamente i primi due motivi, con i quali si deduce l’invalidità del preliminare per la mancata dichiarazione della comproprietà del bene da parte dei promittenti venditori. I giudici di legittimità richiamano il principio per cui la promessa di vendita di cosa parzialmente altrui è valida, essendo il promittente venditore obbligato a procurarsi il consenso alla vendita del terzo comproprietario. Tale fattispecie è inquadrabile nello schema dell’art. 1480 c.c. e non è suscettibile di risoluzione per inadempimento fino alla scadenza del termine per procurare l’acquisto dell’intero bene. Nel caso di specie, la consapevolezza della promissaria acquirente circa la contitolarità del bene era desumibile dalla previsione di un’esecuzione frazionata del trasferimento, finalizzata all’acquisizione dell’autorizzazione giudiziale per la quota dell’incapace. I motivi sono pertanto rigettati.

Il terzo motivo, con cui si invoca il diritto al rimborso delle spese di ristrutturazione, è parimenti infondato. La Corte chiarisce che la consegna anticipata del bene al promissario acquirente configura una detenzione qualificata, fondata su un comodato funzionalmente collegato al preliminare, e non un possesso. Ne deriva l’inapplicabilità dell’art. 1150 c.c., di natura eccezionale, che attribuisce il diritto al rimborso delle spese straordinarie e alle indennità per i miglioramenti al solo possessore, non estensibile in via analogica al detentore. Quanto alla domanda di ingiustificato arricchimento, il motivo è infondato in quanto la relativa azione non risulta essere stata mai proposta nei gradi di merito.

Il quarto motivo del ricorso principale è, invece, fondato. La Corte, richiamando il proprio consolidato orientamento e le recenti Sezioni Unite n. 33645 del 2022, afferma che il danno da occupazione senza titolo non è risarcibile in re ipsa. Il fatto costitutivo del diritto al risarcimento del danno da lucro cessante è la concreta possibilità perduta di godimento, diretta o indiretta, del bene. Grava sul proprietario l’onere di allegare e provare tale pregiudizio, ad esempio dimostrando l’esistenza di trattative, proposte di locazione o il canone locativo di mercato, a fronte della specifica contestazione del convenuto. Nel caso di specie, i promittenti venditori non hanno assolto a tale onere, avendo la corte territoriale liquidato il danno in via del tutto presuntiva, sulla base del solo indice dell’appetibilità commerciale dell’immobile. La sentenza è quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello di Palermo in diversa composizione, che dovrà uniformarsi al principio di diritto enunciato. L’unico motivo del ricorso incidentale resta assorbito.