Vessatoria la clausola provvigionale del mediatore per affare concluso da familiare (Cass. civ. Sez. II n. 785 del 09.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
E’ vessatoria ed abusiva, ai sensi dell’art. 1341 c.c. e dell’art. 33 del Codice del Consumo, la clausola predisposta unilateralmente dal mediatore che riconosce il diritto al compenso provvigionale, dopo la scadenza del contratto e senza limiti di tempo, in capo al soggetto che si sia avvalso della sua attività, qualora l’affare sia concluso da un familiare, da una società partecipata o da persona riconducibile al preponente. La clausola determina un significativo squilibrio a carico del consumatore perché lo obbliga a una prestazione in favore del professionista indipendentemente da ogni accertamento, anche in via presuntiva, del preventivo accordo con chi ha concluso l’affare o di ogni altra circostanza concreta da cui risulti che l’affare sia stato agevolato in ragione dei rapporti familiari o personali tra le parti. Il diritto alla provvigione presuppone che la conclusione dell’affare sia effetto adeguato dell’intervento del mediatore, secondo il principio della causalità adeguata, non essendo sufficiente la sola messa in relazione delle parti. Il giudice è tenuto a rilevare anche d’ufficio la natura abusiva della clausola.

Il Fatto

Una società di mediazione concludeva con una proprietaria un incarico di locazione di un immobile, con preferenza per conduttori stranieri. Successivamente la promissaria conduttrice sottoscriveva una proposta di locazione impegnandosi a corrispondere il compenso provvigionale; la proposta non veniva accettata. Scaduto l’incarico, il coniuge della promissaria stipulava il contratto di locazione con la proprietaria e vi stabiliva la residenza.

La società citava in giudizio la promissaria e la proprietaria per il pagamento della provvigione. La convenuta eccepiva la carenza di legittimazione passiva e, in via riconvenzionale, la nullità della clausola che la obbligava a corrispondere il compenso anche in caso di locazione conclusa dopo la scadenza dell’incarico da soggetti a essa riconducibili. Il giudice di pace accoglieva la domanda; il Tribunale, in appello, la rigettava per mancanza di prova del nesso causale tra attività del mediatore e conclusione dell’affare. La società ricorreva per cassazione; la controricorrente proponeva ricorso incidentale condizionato.

La Motivazione della Corte

La Corte richiama i principi in materia di nesso di causalità tra attività del mediatore e conclusione dell’affare. Per il riconoscimento del diritto alla provvigione non è richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo: è sufficiente che il mediatore abbia messo in relazione le parti, realizzando l’antecedente indispensabile per la conclusione del contratto, secondo il principio della causalità adeguata. Il giudice deve però accertare anche il carattere adeguato dell’apporto causale, non bastando la sola messa in relazione.

La sentenza impugnata, pur muovendo da premesse corrette, ne ha fatto precaria applicazione. Il Tribunale ha omesso di considerare la portata della clausola che obbligava la promissaria a versare la provvigione in caso di conclusione del contratto con un congiunto, clausola astrattamente idonea a risolvere la controversia. Ha inoltre omesso la valutazione delle circostanze dedotte, tra cui la visita dell’immobile effettuata con il coniuge e la successiva stipula da parte di questi. In tal modo ha rovesciato l’onere della prova, pretendendo dal mediatore la conoscenza delle condizioni contrattuali pattuite dal coniuge della cliente, circostanze nella disponibilità delle parti convenute.

Accolto il ricorso principale, la Corte esamina il ricorso incidentale condizionato. La clausola, contenuta in un modulo predisposto dalla società, non specificamente sottoscritta, obbligava il consumatore al pagamento della provvigione per un periodo indeterminato dopo la scadenza del contratto, qualora l’affare fosse concluso da familiari, società partecipate o persone riconducibili. Tale formulazione, ampia e generica, vincola al pagamento la parte entrata in contatto con il mediatore indipendentemente dalla prova dell’accordo con il terzo che ha concluso l’affare.

La Corte richiama la normativa a tutela del consumatore e la giurisprudenza europea sul dovere del giudice di rilevare d’ufficio l’abusività delle clausole, anche in caso di consumatore inerte. La clausola in esame non rientra nell’elenco dell’art. 33 del Codice del Consumo, ma determina comunque uno squilibrio significativo: attribuisce il diritto al compenso senza alcun accertamento dell’accordo tra il consumatore e il terzo che ha concluso l’affare. L’esigenza di tutela del mediatore non può trasmodare in una tutela preventiva e assoluta svincolata dall’accertamento fattuale.

Il compenso provvigionale deve trovare giustificazione in una concreta attività di ricerca di soggetti interessati all’affare. La clausola che riconosce tout court il diritto al compenso, dopo la scadenza del contratto e senza limiti di tempo, è pertanto vessatoria. La sentenza è cassata con rinvio al Tribunale, che dovrà valutare l’abusività della clausola e verificare se essa sia stata oggetto di trattativa individuale, essendo inserita in modulo predisposto dal mediatore.