Clausole regolamentari richiamate nell’atto di acquisto vincolano l’acquirente (Cass. civ. Sez. II n. 33106 del 18.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, purché enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti anche indipendentemente dalla trascrizione, qualora nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio. Il regolamento, seppure non materialmente inserito nell’atto, deve ritenersi conosciuto o accettato in forza del richiamo o della menzione contenuti nel contratto. Ne consegue che il giudice di merito, il quale fondi il rigetto della domanda sull’assenza dell’atto di acquisto e della nota di trascrizione, omette l’esame di un fatto decisivo quando quell’atto esista in atti, sia pure nella forma del conferimento e non della compravendita.

Il Fatto

La controversia trae origine dalla tutela possessoria domandata da una società, proprietaria di un’unità immobiliare in un condominio, a protezione di una servitù di panorama e veduta verso il mare che assumeva derivarle dalle clausole 8 e 9 del regolamento condominiale di natura contrattuale. La società convenuta, cui è succeduta un’altra acquirente, avrebbe leso tale servitù realizzando nuove opere edilizie nella propria unità immobiliare.

Il procedimento sommario si concludeva con l’accoglimento e la reintegra nel possesso, confermato in sede di reclamo e richiamato dal Tribunale nella sentenza di merito possessorio. La decisione veniva impugnata e l’appello era accolto: il giudice di merito escludeva l’esistenza della servitù, per difetto dell’atto di acquisto della società convenuta e della nota di trascrizione del regolamento. La società ricorrente propone ricorso per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denuncia la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. nonché l’omesso esame di un fatto decisivo, per aver la Corte territoriale giudicato omettendo di valutare la documentazione contrattuale versata in atti e dichiarata erroneamente assente. La ricorrente osserva che la titolarità dell’immobile non derivava da un atto di compravendita, ma da un atto di conferimento in favore della società costituenda, nel quale l’immobile era stato trasferito con tutti i diritti e le servitù richiamati nei titoli di provenienza.

La Corte muove dall’orientamento di legittimità cui intende aderire: le clausole regolamentari di natura contrattuale sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti, indipendentemente dalla trascrizione, qualora nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento, che deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione nel contratto (Cass. n. 4529/2022; conf. Cass. n. 17886/2009; Cass. n. 10523/2009).

Premesso ciò, il giudice di merito aveva motivato il rigetto ritenendo assenti in atti l’atto di acquisto dell’immobile e la nota di trascrizione del regolamento contenente le clausole costitutive della pretesa servitù. Nel caso concreto, tuttavia, non si era al cospetto di un atto di compravendita, bensì di un atto di conferimento presente nella documentazione del giudizio, assunto invece come non allegato e rilevante ai fini della decisione per la conoscenza del regolamento da parte del terzo acquirente. È così integrata la dedotta violazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

Laddove articolato in termini di violazione di legge, il motivo è invece infondato: una censura relativa alla violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. non può porsi per un’erronea valutazione del materiale istruttorio compiuta dal giudice di merito, salvo che si alleghi che questi abbia posto a base della decisione prove non dedotte dalle parti, o disposte d’ufficio fuori dai limiti legali, o abbia disatteso prove legali, o abbia recepito senza apprezzamento critico elementi soggetti a valutazione (Cass. n. 6774/2022).

Il primo motivo è pertanto fondato nei limiti indicati, con assorbimento del secondo. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’appello di Cagliari, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio.