Compensazione urbanistica e ICI, presupposto impositivo al momento dell’apprensione dell’area (Cass. civ. Sez. V n. 33291 del 19.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di compensazione urbanistica, il presupposto dell’ICI va accertato con riferimento all’effettiva potenzialità edificatoria dell’area al momento dell’imposizione. Quando il proprietario cede gratuitamente al Comune l’area, contestualmente allo jus aedificandi, a fronte dell’attribuzione di un credito edilizio fruibile su altra area, la capacità edificatoria non inerisce più al suolo originario. Ne deriva che l’area non è assoggettabile al tributo finché il diritto edificatorio compensativo non sia divenuto concretamente disponibile mediante il perfezionamento della procedura urbanistica e l’individuazione catastale delle volumetrie in compensazione. Emessi gli atti impositivi in totale carenza del presupposto impositivo, la pretesa fiscale è invalida.

Il Fatto

I contribuenti, proprietari di terreni in Comune di Salerno, stipulavano con l’ente impositore accordi, rispettivamente del 7 maggio 2009 e del 18 dicembre 2009, con cui cedevano gratuitamente le aree ai fini della realizzazione di parcheggi e verde pubblico, a fronte dell’attribuzione di diritti edificatori su altra area del medesimo comparto urbanistico. Per l’anno 2010 il Comune notificava avvisi di accertamento per omesso versamento dell’ICI. I ricorsi dei contribuenti venivano rigettati in primo grado e parzialmente accolti in appello, con esclusione dal tributo della sola particella occupata e poi espropriata. La sentenza di secondo grado veniva impugnata con ricorso per cassazione affidato a cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte, applicando il principio della ragione più liquida, esamina con precedenza il terzo motivo, che risulta fondato, con assorbimento dei restanti. Secondo la ricostruzione dei giudici di legittimità, la Commissione tributaria regionale ha correttamente qualificato la fattispecie come compensazione urbanistica, ma non ha considerato il momento temporale di apprensione delle aree da parte dell’ente impositore. La cessione dei diritti edificatori era stata stipulata nel corso del 2009, sicché nell’anno di riferimento i contribuenti erano già stati privati delle potenzialità edificatorie delle aree apprese e non avevano ancora acquistato i crediti edilizi compensativi su altre aree, non ancora identificate.

La Corte richiama la giurisprudenza di legittimità secondo cui, in caso di compensazione urbanistica, l’area prima edificabile e poi assoggettata a vincolo di inedificabilità non è da considerare edificabile ai fini dell’ICI quando sia inserita in un programma attributivo di un diritto edificatorio compensativo, che non ha natura reale né costituisce una qualità intrinseca del suolo. L’assoggettabilità al tributo si determina soltanto a seguito del perfezionamento della procedura urbanistica, con l’approvazione dei piani e delle varianti e l’individuazione catastale delle volumetrie concordate.

Poiché nell’anno 2010 la capacità edificatoria era stata irreversibilmente sottratta alle aree apprese dall’ente impositore, senza che fosse ancora disponibile un credito compensativo su altra area, gli atti impositivi risultano emessi in totale carenza del presupposto impositivo. La Corte cassa quindi la sentenza impugnata e, non occorrendo ulteriori accertamenti in fatto, decide nel merito ai sensi dell’art. 384, primo comma, ultima parte, cod. proc. civ., accogliendo i ricorsi originari e annullando gli atti impositivi.

Quanto alle spese, i giudizi di merito sono compensati in ragione della formazione in corso di causa di un orientamento sulla rilevanza della compensazione urbanistica ai fini dell’ICI; le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza e sono poste a carico del controricorrente.