Condòmino danneggiato da parti comuni: risarcimento e contributo pro quota (Cass. civ. Sez. II n. 20546 del 21.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il condòmino che subisca, nella propria unità immobiliare, un danno derivante dall’omessa manutenzione delle parti comuni assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio. Tale qualificazione non lo esonera dall’obbligo di contribuire, a propria volta e pro quota, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni, nonché alla rifusione dei danni cagionati, trovando detto obbligo la propria fonte nella comproprietà o nella utilità delle parti, e non nella specifica condotta illecita attribuibile al danneggiato. Il principio opera ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 cod. civ.

Il Fatto

Una società proprietaria di unità immobiliari site al piano terreno e seminterrato di un fabbricato condominiale agisce nei confronti del condominio per le infiltrazioni che, a partire dal 2005, danneggiano i propri locali. Le infiltrazioni provengono dalle terrazze a livello di proprietà esclusiva di tre condòmini e, secondo l’accertamento tecnico, dipendono dallo stato di manutenzione delle stesse.

Il Tribunale accoglie la domanda e condanna il condominio all’eliminazione delle cause delle infiltrazioni, al ripristino dei locali e al risarcimento del danno. La Corte d’appello, in parziale accoglimento dell’appello del condominio, rigetta la domanda risarcitoria e dichiara inammissibile, per genericità, l’appello incidentale della società, che chiedeva di essere esonerata dal concorrere pro quota alle opere di rimozione. La società ricorre per cassazione; il condominio resiste e propone ricorso incidentale.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo, con cui la ricorrente ripropone l’eccezione di inammissibilità dell’appello principale per violazione dell’art. 342 cod. proc. civ., è inammissibile. La questione non era stata affrontata dalla sentenza impugnata e non può essere proposta per la prima volta in sede di legittimità: il ricorrente deve indicare in quale specifico atto del giudizio precedente la questione sia stata dedotta, essendo preclusa la prospettazione di temi nuovi non trattati nel merito.

Il secondo motivo è fondato nei termini di seguito precisati. La sentenza d’appello è affetta da intrinseca contraddittorietà, perché non consente un effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice. L’appello incidentale della condòmina non era generico, ma sufficientemente argomentato nella parte in cui chiedeva l’esonero dal concorrere alle spese delle opere di eliminazione delle cause delle infiltrazioni, ricondotte all’inerzia del condominio.

La Corte cassa sul punto e enuncia il principio di diritto: il condòmino che subisca un danno da omessa manutenzione delle parti comuni, ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 cod. civ., assume la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall’obbligo, che trova fonte nella comproprietà o nell’utilità delle parti e non nella condotta illecita attribuibile, di contribuire pro quota alle spese di riparazione e alla rifusione dei danni. Il giudice di rinvio riesaminerà la questione alla luce di tale principio.

Il terzo e il quarto motivo, esaminati congiuntamente, sono manifestamente infondati e inammissibili. Con il terzo la ricorrente non allega alcun fatto storico decisivo, ma lamenta un esame difforme dalle proprie aspettative: l’apprezzamento di fatto del giudice di merito è sottratto al sindacato di legittimità. Il quarto motivo, oltre a omettere l’indicazione della norma violata, non deduce un’erronea ricognizione della fattispecie astratta, ma contesta la valutazione del fatto, anch’essa riservata al giudice di merito.

L’unico motivo del ricorso incidentale, in tema di spese dei gradi di merito, resta assorbito. La sentenza è cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte d’appello in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di cassazione. Le censure in punto di error in iudicando restano assorbite.