L’uso esclusivo del lastrico non consente la cessione a terzi senza unanimità (Cass. civ. Sez. II n. 20548 del 21.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il lastrico solare oggetto di uso esclusivo in favore di un condomino conserva la natura di parte comune dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 cod. civ. Il diritto di uso esclusivo attribuito dal regolamento condominiale non integra una figura atipica di diritto reale limitato, ma costituisce espressione dell’autonomia privata dei comproprietari, che deroga al principio dell’uso paritario sancito dall’art. 1102 cod. civ. Ne consegue che, in mancanza del consenso unanime dei condòmini, l’usuario esclusivo non può concedere a terzi i diritti previsti dall’art. 1108, terzo comma, cod. civ., né consentire che terzi erigano o collochino costruzioni o installazioni sulla parte comune, quali antenne televisive o di telefonia mobile. La pattuizione che crei un diritto reale di uso esclusivo su una parte comune è preclusa dal principio del numerus clausus dei diritti reali.

Il Fatto

Il condominio agisce in giudizio per accertare l’illegittimità della cessione in comodato trentennale, da parte di una condomina, del diritto di uso esclusivo di una porzione di lastrico solare, sulla quale la comodataria aveva installato un traliccio dato in locazione a gestori di telefonia mobile. Il Tribunale di Genova, con sentenza n. 3511/2014, accoglie la domanda, dichiara la violazione dell’art. 1108, terzo comma, cod. civ. per difetto di autorizzazione unanime e condanna la convenuta al risarcimento del danno.

La Corte d’appello di Genova, accogliendo l’appello principale della società condomina e assorbendo quello incidentale del condominio, respinge le domande e condanna il condominio alle spese. Il giudice d’appello applica il principio di Cass. n. 24301/2017, secondo cui l’uso esclusivo è un diritto reale tendenzialmente perpetuo e trasferibile, distinto dal diritto d’uso dell’art. 1021 cod. civ. I condòmini propongono ricorso per cassazione con due motivi; la società resiste con controricorso e ricorso incidentale condizionato.

La Motivazione della Corte

In via preliminare, la Corte respinge l’eccezione di carenza di legittimazione dei condòmini. Richiamando Sezioni Unite n. 10934 del 2019 e Sez. II n. 29251 del 2024, si afferma che nelle controversie sui diritti dei singoli condòmini sulle parti comuni ciascuno ha un autonomo potere individuale, concorrente con quello dell’amministratore, di agire e resistere a tutela dei propri diritti di comproprietario pro quota.

Sul primo motivo, la Corte rileva che la sentenza d’appello si fonda su Cass. n. 24301/2017, la quale qualifica l’uso esclusivo come diritto reale non riconducibile all’art. 1021 cod. civ., tendenzialmente perpetuo e cedibile. Tale accezione, però, non è stata confermata dalla giurisprudenza successiva.

Le Sezioni Unite n. 28972 del 2020 hanno affermato che la pattuizione attributiva del cosiddetto diritto reale di uso esclusivo su una porzione di parte comune, mirando a creare una figura atipica di diritto reale limitato idonea a svuotare il nucleo essenziale del diritto dei condòmini all’uso paritario della cosa comune, è preclusa dal principio del numerus clausus e della tipicità dei diritti reali. Le Sezioni Unite hanno inoltre chiarito che l’art. 1126 cod. civ. si riferisce a una situazione peculiare, quella dei lastrici solari, il cui uso esclusivo non priva gli altri condòmini di alcunché, non potendovi essi di fatto accedere.

In continuità con tale arresto, la Corte enuncia il principio per cui il lastrico solare in uso esclusivo mantiene la natura di parte comune dell’edificio, mentre il diritto di uso esclusivo riservato dal regolamento non è un diritto reale atipico, ma espressione dell’autonomia privata dei comproprietari, che possono derogare all’art. 1102 cod. civ. Ne deriva che, in assenza del consenso unanime, l’usuario esclusivo non può concedere a terzi i diritti dell’art. 1108, terzo comma, cod. civ., né consentire installazioni sulla parte comune. La sentenza d’appello è pertanto cassata per aver negato a priori la necessità dell’unanimità.

Il ricorso incidentale condizionato, che invoca l’art. 952 cod. civ. in relazione al traliccio di proprietà superficiaria, è dichiarato inammissibile: la questione non è stata esaminata dal giudice d’appello e non può essere proposta per la prima volta in sede di legittimità, dovendo il ricorrente indicare lo specifico atto in cui l’aveva dedotta. La Corte accoglie quindi il ricorso principale, assorbe il secondo motivo e rinvia alla Corte d’appello di Genova in diversa composizione.