Credito restitutorio da evizione e prededucibilità nel fallimento (Cass. civ. Sez. I n. 11291 del 29.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
Qualora, in conseguenza dell’accertata illegittimità edilizia e urbanistica della costruzione, sopravvenga l’ordine amministrativo di demolizione dell’opera, si producono gli effetti sostanziali dell’evizione totale o parziale ai sensi degli artt. 1483 e 1484 cod. civ., a seconda che sia disposta l’eliminazione integrale o solo parziale della costruzione. Nell’azione di garanzia per evizione totale è configurabile una risoluzione del contratto, con effetto restitutorio che opera ex tunc, retroagendo al momento in cui è sorta l’obbligazione. Ne consegue che il credito restitutorio del compratore, ancorché la sua concreta azionabilità si perfezioni solo con il provvedimento amministrativo acquisitivo, deve considerarsi anteriore alla dichiarazione di fallimento e, pertanto, non è ammissibile alla prededuzione, difettando tanto il criterio cronologico quanto quello funzionale.

Il Fatto

Con rogito del 25.1.2011 la società venditrice alienava al ricorrente un appartamento. L’edificio era stato oggetto nel 2003 di un intervento edilizio che il Comune aveva sospeso nel 2005 per violazione del vincolo tipologico. Nel 2006 la società era stata ammessa alla procedura sanante ex art. 10, secondo comma, della legge regionale Emilia-Romagna n. 23 del 2004, con sanzione quantificata in euro 521.088,00, poi annullata dal TAR e rideterminata in euro 1.333.941,00.

Dichiarato il fallimento della società il 14.6.2012, il curatore non versava la sanzione. Nel 2021 veniva notificata al ricorrente l’ordinanza di demolizione e nel dicembre 2022 il Comune acquisiva l’immobile. Il ricorrente chiedeva allora l’ammissione in prededuzione al passivo per il prezzo pagato e gli interessi. Il giudice delegato negava per tardività; il Tribunale di Bologna, in parziale accoglimento dell’opposizione, ammetteva il credito in chirografo, escludendo la prededuzione. Da qui il ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte richiama un consolidato indirizzo: l’ordine di demolizione per illegittimità edilizia produce gli effetti sostanziali dell’evizione totale o parziale, con obbligo del venditore di restituire il prezzo e le spese, anche quando l’acquirente conosceva la difformità (Cass. n. 6399 del 1984). Nell’azione di garanzia per evizione totale è configurabile una risoluzione, e proposta l’azione di restituzione del prezzo l’inadempienza del venditore risulta già dedotta (Cass. n. 3306 del 1977).

La pronuncia di risoluzione produce, per le prestazioni già eseguite, un effetto restitutorio ex tunc, che retroagisce al momento in cui è sorta l’obbligazione, con restituzione degli accessori e interessi legali (Cass. n. 5143 del 1987; Cass. n. 2879 del 1989).

Su queste basi il Tribunale ha correttamente correlato l’evizione totale, e dunque la risoluzione del contratto, al provvedimento amministrativo del 23.12.2022, ma ha altrettanto correttamente retrodatato il credito restitutorio al dì della stipulazione. Il contratto non era pendente alla dichiarazione di fallimento, essendosi già prodotto l’effetto traslativo reale.

La retrodatazione esclude di per sé la prededucibilità “occasionale” o cronologica, collocando la genesi del credito in un momento in cui nessuna interferenza potevano esplicare gli organi della procedura (Cass. ord. n. 20113 del 2016). Quanto alla prededucibilità funzionale, nessun vantaggio arreca alla massa la ragione creditoria fatta valere (Cass. n. 24791 del 2016). Ne segue il rigetto dei due motivi, connessi, e la condanna del ricorrente alle spese.