Delibera condominiale, il verbale che non identifica presenti e quote non è un vizio formale: incide sulla validità (Cass. 558/2026)
Corte di Cassazione, Sez. II Civile, ordinanza n. 558 del 9 gennaio 2026 (R.G.N. 6836/2023) — Presidente Milena Falaschi, Relatrice Cristina Amato.
Il principio di diritto
Nel verbale dell’assemblea condominiale l’indicazione nominativa dei condomini presenti — personalmente o per delega — e delle loro quote millesimali non costituisce un requisito meramente formale, ma incide sulla validità della deliberazione, poiché consente di verificare il rispetto del quorum richiesto dall’art. 1136 cod. civ.; l’onere di provare l’invio e l’allegazione al verbale di tale elenco grava sul Condominio.
Il fatto
Il Tribunale di Bergamo aveva annullato le deliberazioni assunte da un’assemblea condominiale per la mancanza, nel relativo verbale, dell’indicazione nominativa dei condomini presenti (personalmente o per delega) e delle loro quote di partecipazione: omissione che, incidendo sulla regolare costituzione dell’assemblea, comportava l’invalidità di tutte le delibere. La Corte d’appello di Brescia aveva rigettato il gravame del Condominio, rilevando che non era provato l’inoltro dell’elenco delle presenze, neppure menzionato come allegato al verbale, e prodotto in giudizio su foglio separato e non firmato. Il Condominio ha proposto ricorso per cassazione con due motivi; i condomini hanno resistito con controricorso e il ricorrente ha chiesto la decisione ex art. 380-bis, comma 2, cod. proc. civ.
La motivazione
In via preliminare la Corte disattende l’eccezione sulla mancata autorizzazione assembleare all’amministratore: essendo l’amministratore l’unico legittimato passivo nelle controversie ex art. 1137 cod. civ., in forza dell’art. 1130, n. 1, e della rappresentanza ex art. 1131 cod. civ., a lui spetta anche la facoltà di impugnare la decisione senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea (Cass., Sez. 2, n. 23254 del 2021; n. 1451 del 2014; n. 7095 del 2017; n. 6735 del 2020).
Il primo motivo (violazione dell’art. 1136 cod. civ.) è inammissibile per difetto di specificità ex art. 366, comma 1, n. 6, cod. proc. civ.: la Corte territoriale ha fondato la decisione sulla mancanza di prova — gravante sul Condominio — dell’invio dell’elenco dei votanti quale allegato al verbale, elenco né menzionato come tale né firmato, privo dell’indicazione di tutti i presenti con i relativi millesimi e dei nominativi di astenuti e contrari, dati necessari per verificare, anche per differenza, il raggiungimento del quorum ex art. 1136 cod. civ. Si tratta di aspetti non “formali”, bensì incidenti sulla validità della delibera (Cass. n. 40827 del 2021); l’avere i presenti approvato “all’unanimità” non coglie la ratio decidendi. Il motivo è inammissibile anche perché il ricorrente si è limitato a richiamare verbale e foglio presenze senza riprodurli e localizzarli negli atti (Cass., Sez. 3, n. 30723 del 2019; Cass., S.U., n. 7701 del 2016).
Il secondo motivo (violazione dell’art. 115 cod. proc. civ. per asserita non contestazione) è infondato: l’impugnazione era fondata proprio sulla mancanza dell’indicazione nominativa dei presenti e delle quote, contenuti necessari per verificare il quorum; la contestazione, da parte del Condominio convenuto, di fatti già affermati o negati nell’atto introduttivo non ribalta sugli attori l’onere di “contestare l’altrui contestazione” (Cass. n. 6183 del 2018).
Il Collegio rigetta il ricorso e, essendo la decisione resa nel procedimento accelerato ex art. 380-bis cod. proc. civ. in conformità alla proposta, condanna il ricorrente al pagamento delle ulteriori somme ex art. 96, commi 3 e 4, cod. proc. civ. (euro 5.800,00 alla controparte ed euro 3.000,00 alla Cassa delle Ammende; cfr. Cass., S.U., n. 27195 del 2023), oltre al doppio contributo unificato.
Implicazioni pratiche
Il verbale assembleare deve identificare nominativamente i condomini presenti (di persona o per delega) e le rispettive quote millesimali: sono dati che consentono la verifica del quorum e la cui mancanza determina l’invalidità della delibera. Non basta un foglio presenze separato, non firmato e non menzionato come allegato, e l’onere di provarne l’invio e la regolarità grava sul Condominio. Per l’amministratore, la legittimazione a impugnare non richiede autorizzazione assembleare. Infine, chi porti in cassazione un ricorso privo di specificità, definito con il procedimento accelerato ex art. 380-bis in conformità alla proposta, si espone alla condanna per responsabilità aggravata ex art. 96, commi 3 e 4, cod. proc. civ.
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