Distanze dal confine e ius superveniens: rileva il nuovo PRG più favorevole (Cass. civ. Sez. II n. 10522 del 22.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di distanze legali tra costruzioni, qualora sopravvenga una disciplina urbanistica locale che elimini il limite di arretramento dal confine, essa è applicabile anche alle costruzioni realizzate in precedenza, ove più favorevole e in assenza di un giudicato formatosi sulla legittimità dell’opera. Il proprietario che lamenti la violazione delle distanze deve provare non solo la realizzazione del manufatto da parte del confinante, ma anche il fatto costitutivo della dedotta difformità, restando riservata al giudice, in virtù del principio iura novit curia, la conoscenza d’ufficio delle prescrizioni dei piani regolatori, integrative del codice civile e aventi valore di norme giuridiche. In materia di spese, la compensazione per soccombenza reciproca non può gravare in tutto o in parte sulla parte interamente vittoriosa.

Il Fatto

Alcune comproprietarie di un fabbricato con antistante area a prato convenivano davanti al Tribunale la società proprietaria del terreno confinante e altri soggetti, lamentando che negli anni 2004-2005 era stato realizzato un intervento edilizio consistente nella parziale demolizione di un preesistente edificio artigianale e nella riedificazione di una costruzione residenziale con diversa sagoma, altezza e volumetria. Qualificata l’opera come nuova costruzione, chiedevano la condanna all’arretramento del fabbricato alla distanza di cinque metri dal confine, oltre alla regolarizzazione di luci e altri abusi e al risarcimento del danno.

Il Tribunale accoglieva la domanda principale; la Corte d’appello rigettava il gravame della società. Su ricorso di quest’ultima, la Cassazione cassava con rinvio, ritenendo che il parere dell’organo consiliare provinciale non fosse richiesto quando si trattava di esprimersi sulla conformità degli strumenti urbanistici comunali alla pianificazione territoriale provinciale. In sede di rinvio la Corte d’appello accoglieva l’impugnazione della società, revocando la condanna all’arretramento e accogliendo solo in parte la domanda subordinata delle attrici.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto l’applicabilità dello ius superveniens rappresentato dalla variante al piano regolatore comunale. Il nuovo art. 21 delle N.T.A. non prevede più la distanza di cinque metri dal confine, ma richiama la normativa codicistica e consente l’edificazione sul confine, anche in aderenza. L’interpretazione della Corte territoriale è plausibile e logica: il parametro relativo alla distanza dal confine ha eliminato ogni limite, ammettendo accordi tra confinanti per la diversa ripartizione della distanza tra pareti finestrate. La norma, dunque, regola le distanze di tutte le nuove costruzioni, senza differenziare quelle finestrate da quelle cieche.

Quanto alla prova della preesistenza di un fabbricato sul fondo attoreo, la Corte ravvisa l’inammissibilità della censura. La Corte d’appello ha dato atto dell’allegazione attorea ma l’ha ritenuta generica, non essendo il fabbricato descritto né identificato nelle planimetrie, né indicata la sua distanza dal confine. In tema di violazioni delle distanze legali, il proprietario che lamenti la realizzazione di un manufatto a distanza non regolamentare deve previamente provare il fatto della costruzione e quello della dedotta violazione, spettando solo in un secondo tempo al giudice la conoscenza d’ufficio delle prescrizioni urbanistiche. Nella specie la controricorrente non ha ammesso i fatti avversari, sicché resta indimostrata la premessa del ragionamento delle ricorrenti.

La Corte ribadisce poi che il travisamento della prova, per essere censurabile ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c., postula che l’errore cada sulla ricognizione del contenuto oggettivo della prova e che sia decisivo, con giudizio espresso in termini di assoluta certezza. La doglianza non può tradursi in un’inammissibile istanza di revisione del convincimento del giudice di merito.

Sul ricorso incidentale, la Corte ritiene infondata la censura relativa al principio di non contestazione, applicabile anche ai giudizi anteriori alla novella del 2009. Il convenuto, a fronte di un’allegazione chiara e articolata, ha l’onere di prendere posizione in modo analitico, altrimenti i fatti si intendono non contestati. Infine, entrambe le doglianze sulle spese sono infondate: l’accoglimento solo parziale delle contrapposte domande integra una reciproca soccombenza, che giustifica la compensazione integrale.