Distanze legali e giudicato sull’usucapione del diritto al mantenimento (Cass. civ. Sez. II n. 1427 del 15.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
Qualora una delle aree limitrofe sia già edificata e risulti consolidato, per effetto di un giudicato interno, il diritto a mantenere la costruzione verso il fondo aperto del vicino a una distanza inferiore a quella legale, la nuova fabbrica da realizzare sull’area ancora libera non può invocare il principio di prevenzione. Il diritto acquisito per usucapione, non impugnato in sede di gravame e quindi coperto da giudicato interno, costituisce titolo valido che impone al nuovo edificio, oltre al divieto di costruzione in aderenza, l’obbligo di un ulteriore arretramento idoneo al rispetto della maggiore distanza tra i due edifici.

Il Fatto

I proprietari di un edificio adibito a civile abitazione hanno convenuto in giudizio una società, lamentando che questa avesse realizzato un fabbricato a distanza inferiore a quella di legge, e ne hanno chiesto la condanna alla demolizione della parte realizzata in violazione delle distanze e al risarcimento dei danni. La società, a propria volta, ha agito per ottenere la chiusura di alcune finestre poste a distanza dal confine inferiore a quella legale e l’arretramento di opere e manufatti.

Riuniti i procedimenti ed espletata consulenza tecnica d’ufficio, il Tribunale ha disatteso entrambe le domande, compensando le spese. La Corte d’appello di Ancona ha respinto il gravame dei proprietari, richiamando il principio di prevenzione e ritenendo inapplicabile l’art. 873 c.c. perché gli appellanti avevano realizzato una parete finestrata a meno di cinque metri dal confine. I proprietari hanno proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

Il ricorso denuncia la violazione e l’erronea applicazione dell’art. 9 del D.M. 1444/1968 nonché degli artt. 872, 873, 874, 875 e 877 c.c., oltre all’erronea valutazione delle emergenze istruttorie. I ricorrenti sostengono che il proprio edificio, realizzato in epoca anteriore al 1940, sarebbe sottratto all’applicazione dell’art. 873 c.c. e che la decisione di prime cure avrebbe accertato l’intervenuto acquisto per usucapione del diritto di mantenere l’edificio a distanza inferiore a cinque metri dal confine.

La Corte ritiene il motivo fondato. La decisione impugnata, applicando il principio di prevenzione, ha omesso di valutare il vincolo di giudicato interno derivante dalla decisione di prime cure, che aveva ritenuto fondata l’eccezione relativa all’acquisto per usucapione del diritto di mantenere la costruzione a distanza inferiore al limite legale. Tale accertamento, non impugnato in sede di gravame, risulta coperto da giudicato interno.

Da ciò consegue l’inapplicabilità del principio di prevenzione. La Corte richiama il principio secondo cui, qualora una delle aree limitrofe sia già edificata e risulti consolidato il diritto a tenere la costruzione verso il fondo aperto del vicino a una distanza inferiore a quella legale sulla base di un titolo valido, legale o negoziale — titolo che può essere costituito dalla preesistente disciplina delle distanze, da una convenzione o dall’usucapione di un diritto di servitù di tale contenuto — la nuova fabbrica incontra, con il divieto della costruzione in aderenza, anche l’obbligo di un ulteriore arretramento idoneo al rispetto della maggiore distanza tra i due edifici. A sostegno sono richiamate Cass. Sez. II n. 299 del 30.01.1973 e Cass. Sez. II n. 3530 del 26.05.1986.

La Corte d’appello si è dunque discostata dal principio enunciato, applicando il principio di prevenzione in un’ipotesi in cui lo stesso non poteva essere evocato. Il ricorso è accolto, la sentenza impugnata è cassata con rinvio alla Corte d’appello di Ancona in diversa composizione, che provvederà a una nuova valutazione del gravame e alla regolazione delle spese del giudizio di legittimità.