Garanzia per vizi nella vendita e denuncia del terzo estraneo al contratto (Cass. civ. Sez. III n. 4300 del 16.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di vendita, la denuncia dei vizi effettuata da un soggetto estraneo al rapporto contrattuale tra venditore e compratore non è idonea a impedire la decadenza di cui all’art. 1495 cod. civ. nei confronti del dante causa, poiché l’esonero dalla denuncia presuppone un riconoscimento proveniente dalla parte contro cui il diritto si deve far valere. Il termine pattizio di deroga al termine legale di decadenza, convenuto in un contratto cui il dante causa sia rimasto estraneo, non può essere opposto a quest’ultimo. La riconoscibilità del vizio ai sensi dell’art. 1491 cod. civ. esclude la garanzia e, con essa, ogni responsabilità risarcitoria del venditore, non potendo configurarsi inadempimento ove l’obbligazione di garanzia non sia sorta. Sorta la garanzia, il venditore è tenuto ex art. 1494 cod. civ. al risarcimento di tutti i danni, non avendo vinto la presunzione di colpa posta a suo carico.

Il Fatto

La società utilizzatrice di un immobile commerciale in Roma, concesso in leasing, conveniva davanti al Tribunale la società venditrice/fornitrice del bene, deducendo vizi strutturali consistenti in lesioni delle murature e dei solai, con conseguente necessità di lavori di consolidamento. La venditrice chiamava in causa i propri danti causa, chiedendone la manleva.

Il Tribunale rigettava la domanda, ravvisando il difetto di legittimazione della utilizzatrice, che avrebbe dovuto ottenere l’autorizzazione della concedente. La Corte d’appello di Roma accoglieva il gravame, condannava la venditrice al risarcimento e riteneva i danti causa tenuti in solido alla manleva. Avverso tale sentenza ricorrono per cassazione la venditrice e, con ricorsi incidentali, i danti causa e la stessa utilizzatrice.

La Motivazione della Corte

Il ricorso principale della venditrice è in parte inammissibile e in parte infondato. La censura sulla prova dei vizi, ricondotta al vizio di omesso esame, non individua il fatto storico decisivo omesso; se riqualificata come error in iudicando, non assolve l’onere di specifica indicazione delle affermazioni di diritto contrastate. La Corte ricorda che il motivo che denuncia la violazione dell’art. 2697 cod. civ. è scrutinabile solo se deduce l’erronea attribuzione dell’onus probandi, non la mera rivisitazione della valutazione probatoria. Infondata è anche la censura di contraddittorietà: la Corte d’appello, esclusa l’applicabilità dell’art. 1491 cod. civ. perché i vizi non erano facilmente riconoscibili, ha correttamente applicato l’art. 1494 cod. civ., essendo sorta l’obbligazione di garanzia e non essendo stata vinta la presunzione di colpa del venditore.

Il nucleo del decisum è però costituito dall’accoglimento del secondo motivo del ricorso incidentale dei danti causa e del terzo motivo del ricorso incidentale di un altro dante causa. La Corte d’appello aveva ritenuto tempestiva la denuncia dei vizi in virtù del termine pattizio di trenta giorni previsto in deroga all’art. 1495 cod. civ. nel contratto di vendita tra la fornitrice e la concedente, con l’intervento della utilizzatrice.

La Suprema Corte ritiene che quel termine pattizio, convenuto in un contratto cui i danti causa erano rimasti estranei, non potesse essere fatto valere nei loro confronti. L’esonero dalla denuncia dei vizi è espressione del principio generale dell’art. 2966 cod. civ., per il quale la decadenza è impedita dal riconoscimento proveniente dalla parte contro cui il diritto si deve far valere; tale riconoscimento non può derivare dal comportamento di un terzo estraneo al rapporto contrattuale. Ne consegue che la denuncia effettuata dalla utilizzatrice ai danti causa non è idonea a produrre gli effetti dell’art. 1495 cod. civ. verso costoro, né a esonerare la venditrice dal denunciare i vizi ai propri danti causa.

La Corte rigetta invece il motivo con cui si denunciava la nullità per omessa pronuncia, ricordando che il giudice non è tenuto a esaminare singolarmente ogni allegazione, dovendosi ritenere implicitamente disattese le tesi incompatibili con la soluzione adottata. Rigetta altresì il motivo sulla violazione del contraddittorio, non essendo stata dimostrata la concreta lesione del diritto di difesa. La sentenza è cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione, che provvederà anche sulle spese di legittimità.