Impugnazione di delibera condominiale: se il Condominio non appella, il singolo condomino intervenuto per difenderla non può farlo da solo (Cassazione 20398/2026)
Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, ordinanza n. 20398 del 17 giugno 2026 (R.G.N. 3606/2021) — Presidente Antonio Scarpa, Relatore Chiara Besso Marcheis
Il principio di diritto
Nel giudizio di impugnazione di una delibera assembleare avente ad oggetto la ripartizione delle spese — e non la tutela di diritti reali su parti o servizi comuni — la legittimazione processuale passiva spetta esclusivamente all’amministratore. Il singolo condomino è legittimato a intervenire, ma, quando il suo intervento sia volto a sostenere la validità della delibera impugnata, va qualificato come adesivo dipendente, limitato ad attività accessoria e subordinata a quella della parte adiuvata, con esclusione della possibilità di proporre gravame: sicché, a fronte della mancata impugnazione da parte del Condominio, il condomino intervenuto ad adiuvandum non è legittimato a proporre appello autonomo.
Il fatto
Due comproprietari impugnavano una delibera condominiale che poneva a loro carico una quota per lavori, sostenendo che il locale terraneo di loro proprietà — pur costituendo il piano terra del fabbricato — non facesse parte del condominio, avendo il loro dante causa venduto ai costruttori solo il diritto di superficie sul lastrico. Il Tribunale di Torre Annunziata, precisato che la causa aveva ad oggetto l’impugnativa della delibera, ne dichiarava la nullità, con accertamento incidenter tantum della proprietà in capo agli attori.
La sentenza era appellata non dal Condominio, ma da una singola condomina, proprietaria di due appartamenti; la Corte d’appello di Napoli respingeva il gravame. La condomina ricorreva per cassazione; i controricorrenti eccepivano, in via preliminare, il suo difetto di legittimazione a proporre appello.
La motivazione
L’eccezione è fondata. Nel giudizio di impugnazione di una delibera assembleare — qui volta a contestare la ripartizione delle spese, e non la tutela di diritti reali su parti comuni — la legittimazione passiva spetta esclusivamente all’amministratore; il singolo condomino può intervenire, ma il suo intervento a sostegno della validità della delibera si qualifica come adesivo dipendente, limitato ad attività accessoria e subordinata, con esclusione della possibilità di proporre gravame (Cass. n. 2636/2021; n. 22952/2022; n. 26711/2025). A fronte della mancata impugnazione da parte del Condominio, la condomina non aveva dunque la legittimazione ad appellare.
Non coglie nel segno l’argomento secondo cui la conferma della decisione comporterebbe la fuoriuscita dell’immobile dei comproprietari dal condominio, con lesione dei diritti della ricorrente sulle parti comuni: la pronuncia di primo grado concerne unicamente la nullità della delibera, essendo le affermazioni sulla proprietà degli originari attori formulate solo incidenter tantum, senza incidere sul diritto della ricorrente sulle parti comuni dell’edificio. Poiché l’appello non poteva essere proposto, la sentenza impugnata è cassata senza rinvio ai sensi dell’art. 382, ultimo comma, c.p.c., e il ricorso per cassazione è dichiarato inammissibile, con condanna della ricorrente alle spese di entrambi i gradi.
Implicazioni pratiche
Quando si impugna una delibera assembleare, il contraddittorio si instaura con l’amministratore in rappresentanza del Condominio; il singolo condomino che intervenga per difendere la delibera assume la veste di interventore adesivo dipendente e non può, da solo, appellare la sentenza se il Condominio vi ha prestato acquiescenza. È un limite processuale da valutare prima di investire in un’impugnazione: senza l’iniziativa dell’amministratore, il condomino allineato alla delibera non dispone di una via autonoma di gravame. Diverso sarebbe se la controversia vertesse effettivamente su diritti reali relativi alle parti comuni.
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