Legittimazione del condominio ex art 1669 c.c. verso socio accomandante (Cass. civ. Sez. II n. 10380 del 17.04.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di responsabilità del costruttore ex art. 1669 cod. civ., la legittimazione del condominio a promuovere l’azione di risarcimento sussiste per i soli vizi afferenti all’edificio considerato nella sua unitarietà, con efficacia riflessa anche sulle proprietà esclusive, mentre resta esclusa per i danni che attingono le singole unità abitative per difetti non riconducibili a una causa comune. La denuncia dei vizi è valida solo se indirizzata all’effettivo appaltatore o costruttore-venditore e non è idonea quella rivolta al socio accomandante estraneo all’amministrazione della società, privo di poteri rappresentativi. Rientra tra gli atti conservativi dell’art. 1130, n. 4, cod. civ. l’azione ex art. 1669 cod. civ., con conseguente potere-dovere dell’amministratore di interrompere la decadenza e la prescrizione per tutti i vizi comuni, nei limiti dell’unitarietà dell’edificio.

Il Fatto

Il condominio e alcuni condomini convenivano in giudizio la società costruttrice-venditrice e il socio accomandatario per accertare la responsabilità per gravi vizi del complesso edilizio abitativo. I convenuti eccepivano, tra l’altro, il difetto di legittimazione attiva del condominio. Il Tribunale accoglieva la domanda.

In appello la Corte distrettuale riconosceva la legittimazione dell’amministratore in concorrenza con i condomini ex art. 1669 cod. civ. solo per i vizi afferenti all’intero complesso, senza distinzione tra parti comuni e private, ed escludeva la legittimazione per i danni da infiltrazioni nei singoli immobili. Rigettava le eccezioni di decadenza e prescrizione. La società e il socio hanno proposto ricorso per cassazione; gli intimati non si sono costituiti.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta il primo motivo, con cui i ricorrenti contestano la legittimazione del condominio ad agire per i danni alle singole unità abitative. Il collegio richiama il principio nomofilattico secondo cui la legittimazione ex art. 1669 cod. civ. spetta al condominio quando i pregiudizi derivano da vizi afferenti alle parti comuni, ancorché interessino di riflesso le proprietà esclusive, con correlata legittimazione a chiederne la rimozione. La Corte d’appello ha correttamente distinto i vizi riconducibili all’unitarietà dell’edificio da quelli azionabili dai singoli proprietari, dichiarando per questi ultimi la domanda inammissibile per mancata specificazione degli appartamenti danneggiati. L’accertamento sulla natura unitaria dei vizi, salvo quelli da infiltrazioni, è accertamento di fatto insindacabile in sede di legittimità.

Con il secondo motivo i ricorrenti deducono l’avvenuta denuncia dei difetti al socio accomandante, presente in assemblea. La Corte ribadisce che la denuncia deve essere effettuata nei confronti dell’effettivo appaltatore o costruttore-venditore, sicché non è idonea quella rivolta a un soggetto estraneo alla responsabilità per i vizi. Il socio accomandante, estraneo all’amministrazione della s.a.s., è privo di poteri rappresentativi in difetto di prova di ingerenza. Richiamando l’art. 1335 cod. civ., la presunzione di conoscenza delle dichiarazioni recettizie opera solo se giunte all’indirizzo del destinatario.

Il collegio aggiunge che dagli atti di causa il socio partecipava all’assemblea in qualità di condomino e non di rappresentante della società. In ogni caso, la conseguenza che i ricorrenti traggono dalla validità della denuncia è infondata: entro l’anno dall’assemblea il condominio ha proposto ricorso per sequestro conservativo e la denuncia del condominio, legittimato ad agire anche a tutela dei singoli condomini per i vizi comuni, ha interrotto la decadenza per tutti i relativi vizi.

La Corte richiama l’art. 1130, n. 4, cod. civ. in chiave estensiva: il potere-dovere dell’amministratore di compiere atti conservativi per la salvaguardia dei diritti concernenti l’edificio unitariamente considerato ricomprende l’azione ex art. 1669 cod. civ., vertendosi in ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente amministratore e condomini ad agire. Il ricorso è pertanto rigettato, con condanna dei ricorrenti al pagamento in favore della cassa delle ammende ex art. 96, comma 4, cod. proc. civ.