Lucro cessante e danno emergente nella vendita risolta per vincolo taciuto (Cass. civ. Sez. II n. 15527 del 04.06.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di compravendita immobiliare risolta per l’inadempimento del venditore che abbia taciuto l’esistenza di un vincolo urbanistico dichiarando la libertà del bene, il giudice del rinvio non può escludere in modo rigido e assoluto il lucro cessante dell’acquirente per la sola ragione che il vincolo era preesistente al contratto. Proprio l’aver taciuto il vincolo ha determinato la risoluzione e può aver fatto perdere il vantaggio economico programmato con l’acquisto; va quindi esaminata la prospettiva di sfruttamento economico allegata e vanno ammesse le relative istanze istruttorie. Gli esborsi sostenuti dall’acquirente in dipendenza della compravendita (imposta di registrazione del preliminare, imposte ICI, IMU e TASI) costituiscono danno emergente ricompreso nella domanda risarcitoria onnicomprensiva di tutti i danni, senza che la loro specificazione integri una violazione del divieto dei nova. Il credito restitutorio del prezzo è debito di valuta; il credito risarcitorio è invece debito di valore e impone il riconoscimento della rivalutazione e degli interessi.

Il Fatto

Una società acquirente compra un compendio immobiliare da una banca per un prezzo rilevante, con garanzia fideiussoria sul residuo. La venditrice aveva dichiarato contrattualmente la libertà da pesi e vincoli, ma gli immobili risultano gravati da un provvedimento ministeriale che ne limita l’edificabilità. L’acquirente agisce per la risoluzione del contratto, il doppio della caparra e il risarcimento del danno; la banca chiede in altro giudizio il saldo del prezzo.

La domanda risolutoria è accolta nei primi gradi. Un primo giudizio di legittimità, per quanto qui rileva, cassa con rinvio sul punto della rivalutazione monetaria e sull’omesso esame delle richieste istruttorie relative al risarcimento. Nel giudizio di rinvio la corte territoriale riconosce alcune voci restitutorie ma nega il lucro cessante e la valutazione equitativa del danno. Da qui il nuovo ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina anzitutto la decorrenza degli interessi sulle somme da restituire. Il motivo è infondato: l’atto stragiudiziale di messa in mora invocato dall’acquirente è anteriore al pagamento effettivo del prezzo, e l’obbligo restitutorio non può nascere prima dell’esecuzione della prestazione. L’atto, peraltro, è generico e inidoneo allo scopo.

Passando al risarcimento, il Collegio accoglie i motivi dal secondo al quinto. Il giudice del rinvio aveva omesso di esaminare le istanze istruttorie già ritenute fondanti nel precedente giudizio di legittimità e aveva escluso il lucro cessante perché il vincolo era preesistente al contratto. La Corte ritiene non condivisibile questa affermazione in termini così perentori: proprio l’aver taciuto il vincolo ha comportato la risoluzione e può aver fatto perdere il vantaggio economico programmato. La società acquirente aveva dedotto un investimento commisurato alla consistenza del bene e al prezzo pattuito, prospettando la ristrutturazione e la successiva vendita o locazione.

La sentenza impugnata è censurata anche per contraddittorietà: ha escluso il maggior danno ex art. 1224, secondo comma, cod. civ. riferendolo alla domanda risarcitoria invece che a quella restitutoria. La Corte conferma l’orientamento secondo cui, nel ritardato adempimento di un’obbligazione di valuta, il maggior danno può presumersi quando il rendimento netto dei titoli di Stato infrannuali supera gli interessi legali, ma il sesto motivo, sulla liquidazione equitativa, resta assorbito.

Il settimo motivo è fondato. Gli esborsi per l’imposta di registrazione del preliminare e per ICI, IMU e TASI sono danno emergente, ricompreso nella domanda originaria di risarcimento di tutti i danni e specificato nelle singole voci senza violare il divieto dei nova: si tratta di danni incrementali o sopravvenuti rispetto all’inadempimento. È inoltre fondato l’ottavo motivo, perché al credito restitutorio, debito di valuta, si contrappone il credito risarcitorio, debito di valore, che impone rivalutazione e interessi.

Infondato è invece il nono motivo: il pagamento delle spese del procedimento elvetico relativo all’escussione della fideiussione non è necessitato, essendo una scelta autonoma dell’acquirente, che avrebbe potuto recuperare quanto versato con l’opposizione al decreto ingiuntivo. Decimo e undicesimo motivo restano assorbiti, dovendo il giudice del rinvio rivedere la regolamentazione delle spese.