Motivazione apparente e condominialità del seminterrato (Cass. civ. Sez. II n. 27564 del 15.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
È affetta da motivazione solo apparente, e dunque nulla ai sensi degli artt. 132, primo comma, n. 4, e 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., la sentenza d’appello che si limiti a richiamare per relationem le ragioni del primo giudice senza dar conto dell’esame dei motivi di gravame e senza esplicitare le ragioni della conferma. La tecnica della motivazione per relationem è ammessa soltanto se il giudice del gravame dia conto, sia pur sinteticamente, delle ragioni della conferma in relazione ai motivi proposti, sì che dalla lettura di entrambe le sentenze risulti un percorso argomentativo esaustivo e coerente. È inoltre viziata sul piano logico-giuridico la sentenza che faccia derivare dalla condominialità del bene l’asservimento dello stesso a favore delle porzioni di proprietà esclusiva dei condomini, poiché la condominialità presuppone una destinazione funzionale del bene comune all’uso di tutti i condomini, senza che ciò richieda né giustifichi la costituzione di alcun diritto reale ulteriore sul bene comune.

Il Fatto

La vicenda riguarda un edificio originariamente adibito ad albergo e poi trasformato in condominio. Alcuni condomini, già comproprietari esclusivi, hanno agito in giudizio con azione negatoria servitutis in relazione al piano seminterrato, affermandone la proprietà esclusiva e chiedendo la cessazione delle molestie al transito pedonale. Altri condomini si sono costituiti con domande riconvenzionali volte all’accertamento della condominialità del seminterrato, dell’impianto ascensore e dei passaggi, nonché all’accertamento di servitù di passaggio pedonale e carraio.

Il Tribunale ha respinto la domanda attorea, accolto parte delle riconvenzionali e accertato la natura condominiale del seminterrato e delle servitù richieste sub H) e I). La Corte d’Appello di Genova ha confermato la pronuncia richiamando la motivazione di primo grado. I soccombenti hanno proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denuncia la nullità della sentenza per vizio motivazionale, in particolare per motivazione apparente e per relationem non autonoma. I ricorrenti assumono che il giudice d’appello abbia confermato la decisione di primo grado senza una disamina effettiva delle critiche svolte, senza autonoma valutazione e senza analisi della giurisprudenza di legittimità allegata.

La Corte muove dalla sentenza delle Sezioni Unite n. 8053 del 2014, che ha ridotto al “minimo costituzionale” il sindacato di legittimità sulla motivazione. È così denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, attinente all’esistenza della motivazione in sé, e non il semplice difetto di sufficienza. Integra tale vizio la mancanza assoluta di motivi, la motivazione apparente, il contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili e la motivazione perplessa e incomprensibile.

Richiamate le Sezioni Unite n. 22232 del 2016, la Corte ricorda che la motivazione è solo apparente quando, pur graficamente esistente, non renda percepibile il fondamento della decisione e non possa essere integrata dall’interprete con congetture. Quanto alla sentenza d’appello, è ammessa la motivazione per relationem, purché il giudice dia conto delle ragioni della conferma rispetto ai motivi di impugnazione, sì che dalla lettura di entrambe le sentenze emerga un percorso esaustivo e coerente.

Applicando tali principi, la Corte rileva che la sentenza impugnata richiama in sintesi le ragioni del primo giudice senza esaminare le censure ex art. 342 cod. proc. civ. e senza indicare perché le abbia disattese. Il vizio è evidente, in particolare, quanto all’assimilazione del seminterrato al “suolo coperto su cui sorge il fabbricato” ai fini dell’art. 1117 cod. civ. e della presunzione di condominialità, compiuta con mero rinvio al deciso di primo grado e senza confronto con l’orientamento di legittimità richiamato dai ricorrenti.

La sentenza è inoltre intrinsecamente contraddittoria: il giudice di merito fa derivare dalla condominialità del seminterrato l’asservimento del bene a favore delle porzioni di proprietà esclusiva dei condomini, laddove la condominialità presuppone una destinazione funzionale all’uso comune senza necessità di costituire ulteriori diritti reali. Il primo motivo è pertanto accolto, con declaratoria di nullità della sentenza, restando assorbito il secondo motivo, relativo all’interpretazione dell’art. 1117 cod. civ. e all’inversione dell’onere della prova. La Corte rinvia alla stessa Corte d’Appello in diversa composizione.