Nullità della condizione meramente potestativa nel preliminare (App. Brescia n. 403/2026)

Principi di diritto (Massima)
La condizione sospensiva che subordina l’efficacia della proposta di acquisto alla facoltà del proponente di cedere il preliminare a terzi, senza indicazione di fattori estrinseci o di un interesse apprezzabile, è meramente potestativa e, come tale, nulla ai sensi dell’art. 1355 c.c. La nullità della condizione, essendo essa essenziale per la formazione del consenso, si estende all’intera proposta, con la conseguenza che il contratto preliminare non è validamente concluso. La mancata consegna della caparra al venditore, subordinata all’avveramento della condizione, costituisce ulteriore elemento che esclude la conclusione di un vincolo contrattuale efficace.

Il Fatto

Il proponente sottoscriveva, tramite agenzia immobiliare, una proposta di acquisto di un immobile, con indicazione del prezzo e della data del rogito. La proposta conteneva una clausola (art. 6) che subordinava il pagamento della caparra all’avveramento di una condizione sospensiva, individuata nella clausola 14 (“Proposta vincolata – Riserva di cedere il preliminare o proposta”). Il venditore accettava la proposta. Il proponente, successivamente, apprendeva che il venditore aveva concesso incarico di vendita ad altra agenzia e aveva cambiato la serratura dell’immobile, salvo poi vendere l’immobile a terzi prima della data del rogito. Il proponente agiva per il risarcimento dei danni da inadempimento contrattuale e da responsabilità precontrattuale. Il Tribunale di Brescia rigettava la domanda, ritenendo il preliminare valido ma non provato l’inadempimento. Il proponente proponeva appello; il venditore proponeva appello incidentale per far dichiarare l’inesistenza del contratto preliminare.

La Motivazione della Corte

La Corte ha accolto l’appello incidentale e dichiarato l’inesistenza del contratto preliminare, assorbendo l’appello principale. Ha richiamato il principio ermeneutico secondo cui le clausole si interpretano le une per mezzo delle altre (art. 1363 c.c.) e ha rilevato che la scelta operata dal proponente (e accettata dal venditore) era quella di assoggettare la propria proposta a una condizione sospensiva, individuata nella possibilità di cedere il preliminare o la proposta. Tale condizione, tuttavia, era slegata dall’indicazione di fattori estrinseci e dipendeva dalla mera volontà del proponente, integrando gli estremi della condizione meramente potestativa.

La Corte ha richiamato il consolidato orientamento della Cassazione (tra cui Cass. n. 33198/2018), secondo cui la condizione è meramente potestativa quando consiste in un fatto volontario il cui compimento o omissione non dipende da seri o apprezzabili motivi, ma dal mero arbitrio della parte, svincolato da qualsiasi razionale valutazione di opportunità e convenienza, manifestando l’assenza di una seria volontà di ritenersi vincolata dal contratto. La condizione si qualifica invece potestativa (e valida) quando l’evento è collegato a valutazioni di interesse e di convenienza e si presenta come alternativa capace di soddisfare anche l’interesse proprio del contraente.

Nel caso di specie, la condizione non era sorretta da alcun interesse apprezzabile e tutelabile, essendo rimessa all’arbitrio del proponente. La nullità della condizione, ex art. 1355 c.c., si estendeva all’intera proposta, in quanto la condizione costituiva un elemento essenziale per la formazione del consenso del venditore, il quale aveva accettato solo in quanto la proposta era condizionata alla facoltà di cessione a terzi. La Corte ha inoltre rilevato che la caparra di Euro 1.000,00, versata all’agenzia, non era mai stata consegnata al venditore, essendo subordinata all’avveramento della condizione, elemento che escludeva la conclusione di un vincolo contrattuale efficace. Ha quindi accolto l’appello incidentale e dichiarato l’inesistenza del preliminare, condannando il proponente alle spese.

Implicazioni Pratiche

1. Nullità della condizione meramente potestativa: l’avvocato del proponente che inserisca in una proposta di acquisto una condizione sospensiva di cessione del preliminare a terzi deve assicurarsi che tale condizione sia ancorata a fattori estrinseci e obiettivi (es. ottenimento di un parere tecnico, approvazione di un progetto), e non rimessa al mero arbitrio del contraente; in difetto, la condizione è nulla ex art. 1355 c.c. e la nullità si estende all’intera proposta.
2. Difesa del venditore: il venditore che abbia accettato una proposta condizionata a una facoltà meramente potestativa del proponente può eccepire la nullità dell’intero contratto e difendersi da eventuali azioni di risarcimento per inadempimento, non essendo configurabile un vincolo contrattuale valido; la mancata consegna della caparra al venditore, subordinata alla condizione, costituisce ulteriore elemento a supporto della tesi.
3. Effetti della nullità della condizione sul contratto: la nullità della condizione meramente potestativa si estende all’intero contratto solo se la condizione stessa costituisce un elemento essenziale del consenso e se, senza di essa, il contratto non sarebbe stato concluso; il venditore deve provare che la sua accettazione è stata condizionata dalla presenza di tale clausola, altrimenti il contratto potrebbe considerarsi efficace nonostante la nullità della condizione.

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