Nullità del contratto rilevabile d’ufficio anche su domanda di nullità parziale (Cass. civ. Sez. III n. 34920 del 31.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il giudice innanzi al quale sia proposta domanda di nullità parziale del contratto deve rilevarne d’ufficio la nullità totale, senza incorrere nel vizio di ultrapetizione, poiché in ogni domanda di annullamento, risoluzione o rescissione è implicitamente postulata l’assenza di ragioni che determinino la nullità del contratto medesimo. L’omessa indicazione alle parti di una questione rilevata d’ufficio determina la nullità della sentenza solo se chi se ne dolga prospetti in concreto le ragioni che avrebbe potuto far valere ove il contraddittorio fosse stato tempestivamente attivato. Il vizio di omessa pronuncia ex art. 360, comma 1, n. 4, cod. proc. civ. ricorre solo quando il giudice ometta del tutto di adottare un provvedimento, anche implicito, sulla domanda o sull’eccezione. La censura di violazione dell’art. 116 cod. proc. civ. è ammissibile solo se si alleghi che il giudice abbia attribuito alla prova un valore diverso da quello suo proprio.

Il Fatto

Il conduttore di un immobile di edilizia residenziale pubblica chiese accertarsi la nullità del contratto di locazione, stipulato il 1°.10.2010, nella parte in cui prevedeva un canone superiore a quello stabilito dalla convenzione-tipo approvata dal competente Consiglio comunale. Il Tribunale dichiarò la nullità della clausola sul canone — in realtà individuata nel diverso articolo che ne disciplinava l’importo — e condannò la locatrice alla restituzione delle somme percepite in eccesso.

La Corte d’appello rigettò l’impugnazione, escludendo la violazione del contraddittorio e confermando l’applicabilità della convenzione al rapporto, nonché la mancata prova di una specifica autorizzazione comunale alla locazione. La locatrice ha proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denunciava la nullità della sentenza per violazione del contraddittorio e per ultrapetizione: la domanda attorea tendeva alla nullità della sola clausola sul canone, mentre i giudici di merito avevano affermato l’invalidità dell’intero contratto per contrasto con la disposizione che vietava la locazione a terzi. La Corte ha giudicato il motivo infondato.

Quanto alla prima censura, la domanda originaria mirava alla declaratoria di nullità della clausola relativa all’ammontare del canone, con sostituzione della stessa ai sensi dell’art. 1339 cod. civ. con il canone calmierato. Viene in gioco il principio di Cass., Sez. un., n. 26242/2014: il giudice deve rilevare d’ufficio la nullità totale del contratto quando sia stata proposta domanda di nullità parziale. Sulla base dei fatti dedotti, ben poteva quindi il giudice di merito rilevare d’ufficio la nullità di un contratto la cui validità era presupposta dalla domanda attorea, secondo quanto affermato da Cass., n. 1036/2019: il giudice può rilevare d’ufficio la nullità ex art. 1421 cod. civ. anche ove sia stata proposta domanda di annullamento, risoluzione o rescissione, senza incorrere in ultrapetizione.

La seconda censura, relativa alla sentenza “a sorpresa”, è parimenti infondata. Secondo Cass., n. 21314/2023, la parte che si dolga dell’omessa indicazione di una questione rilevata d’ufficio deve prospettare in concreto le ragioni che avrebbe potuto far valere. Nel caso di specie, la ricorrente si è limitata a richiamare il vizio già oggetto della prima censura — l’ultrapetizione —, incorrendo in un ragionamento circolare e in un deficit di decisività, essendo quel vizio escluso.

Il secondo motivo denunciava l’omessa pronuncia sull’appello relativo all’applicabilità della convenzione, alla quale si contestava ogni efficacia retroattiva. La Corte ha richiamato Cass., n. 27551/2024: il vizio di omessa pronuncia ex art. 112 cod. proc. civ. ricorre solo se il giudice ometta del tutto di adottare un provvedimento sulla domanda o sull’eccezione. La Corte d’appello si era invece pronunciata sull’applicabilità ratione temporis della convenzione, motivandola in ragione della posteriorità del contratto rispetto alla delibera comunale, avente efficacia imperativa.

Il terzo motivo deduceva la violazione dell’art. 116 cod. proc. civ. e degli artt. 2699 e 2700 cod. civ., per avere il giudice escluso l’autorizzazione comunale alla locazione nonostante le comunicazioni prodotte. Il motivo è inammissibile: secondo Cass., Sez. un., n. 20867/2020, la censura è ammissibile solo se si alleghi che il giudice abbia attribuito alla prova un valore diverso da quello suo proprio. Il giudice di merito aveva motivatamente escluso il rilascio di alcuna formale autorizzazione, prendendo posizione sui documenti addotti, privi di efficacia di prova legale. Il ricorso è stato rigettato, con condanna della ricorrente alle spese.