Nullità dell’iscrizione ipotecaria per omessa comunicazione preventiva al contribuente (Cass. civ. Sez. V n. 28854 del 31.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
Prima di iscrivere ipoteca su beni immobili, l’Amministrazione finanziaria deve comunicare al contribuente che procederà all’iscrizione, concedendogli un termine di trenta giorni per presentare osservazioni o effettuare il pagamento. L’omessa attivazione di tale contraddittorio endoprocedimentale determina la nullità dell’iscrizione ipotecaria, per violazione del diritto alla partecipazione al procedimento. Attesa la natura reale dell’ipoteca, l’iscrizione conserva efficacia fino alla declaratoria giudiziale di illegittimità. In tema di notifica semplificata, il messo notificatore che accerta l’irreperibilità assoluta del destinatario deve indicare le ricerche svolte: è invalida la notifica effettuata con la sola sottoscrizione di un modello prestampato recante generiche espressioni.

Il Fatto

Il contribuente impugnava davanti alla Commissione provinciale di Napoli l’iscrizione ipotecaria derivante da una cartella esattoriale relativa all’imposta di registro, sostenendo di non aver mai ricevuto la notifica della cartella ed eccependo la prescrizione della pretesa tributaria.

La Commissione accoglieva il ricorso, rilevando che la relata di notifica era stata prodotta tardivamente rispetto al termine perentorio. La CTR Campania riformava la decisione, ritenendo provata la notifica della cartella, avvenuta ex art. 143 c.p.c., sulla base della documentazione versata in atti. Il contribuente ricorreva per cassazione con due motivi; l’Agenzia resisteva con controricorso.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo il ricorrente deduceva la violazione degli artt. 112 c.p.c. e 55, 27, 16 e 16 bis d.lgs. n. 546/1992, per non essersi la CTR pronunciata sulla questione, riproposta in appello, della illegittimità dell’iscrizione non preceduta dal preavviso di cui all’art. 77, comma 2 bis, d.P.R. n. 602/1973.

La Corte ritiene il motivo fondato. Il contribuente, in osservanza del principio di autosufficienza, aveva trascritto nel ricorso il passaggio delle controdeduzioni con cui aveva dedotto la mancanza della prova della comunicazione preventiva. Su tale domanda, tempestivamente riproposta, la CTR aveva omesso di pronunciarsi. La Corte ribadisce che l’omessa attivazione del contraddittorio endoprocedimentale comporta la nullità dell’iscrizione, richiamando Cass., Sez. U, n. 19667 del 18/09/2014 e Cass., Sez. 6-5, n. 23875 del 23/11/2015.

Con il secondo motivo il ricorrente denunciava la violazione degli artt. 59 e 60 d.P.R. n. 600/1973 e 140 e 143 c.p.c., per essere stata la cartella notificata presso la residenza anagrafica anziché presso il domicilio fiscale, e per non essere stata la notifica preceduta dalle ricerche del contribuente nel luogo del domicilio fiscale.

Anche tale motivo è fondato. In tema di notifica semplificata ex art. 60, comma 1, lett. e), d.P.R. n. 600/1973, il messo notificatore deve indicare le ricerche effettuate quando accerta l’irreperibilità assoluta del destinatario; è invalida la notifica se si limita a sottoscrivere un modello prestampato con generiche espressioni. Il sistema non è stato innovato dalla sentenza della Corte cost. n. 258 del 2012, che ha soltanto uniformato le modalità di notifica delle cartelle a quelle degli atti di accertamento. Nel caso di specie non vi è traccia delle ricerche, né la CTR ha proceduto alla relativa verifica. Il rilievo dell’Agenzia è destituito di fondamento, avendo il contribuente impugnato l’iscrizione sia per la mancata notifica della cartella, sia per il vizio proprio della comunicazione preventiva.

Il ricorso è accolto, con cassazione della sentenza impugnata e rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania, in differente composizione, anche per le spese.