Nullità della vendita immobiliare per omessa menzione dei titoli in sanatoria (Cass. civ. Sez. II n. 1578 del 16.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di vendita immobiliare, l’art. 40, secondo comma, della legge n. 47/1985 sancisce la nullità dell’atto traslativo che non rechi, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della concessione edilizia ovvero della concessione in sanatoria, oppure non alleghi copia della relativa domanda. La menzione omessa può essere recuperata solo mediante un atto successivo redatto nella stessa forma del precedente, contenente la dichiarazione integrativa; non è pertanto equipollente la produzione in giudizio dei titoli concessori tramite comparsa di costituzione o memoria, né la dichiarazione unilaterale contenuta in atti processuali. Qualora la sentenza di merito si fondi su più ragioni autonome, ciascuna idonea a sorreggerla, l’omessa impugnazione di una sola di esse rende inammissibile, per difetto di interesse, il ricorso proposto avverso le altre.

Il Fatto

Un acquirente conveniva in giudizio i venditori davanti al Tribunale per ottenere la nullità del contratto di compravendita immobiliare, per non essere stati indicati nell’atto i titoli concessori intervenuti in sanatoria dopo le concessioni originarie. In subordine chiedeva l’annullamento per errore su qualità essenziali della cosa e, ulteriormente, la risoluzione per inadempimento.

Il Tribunale accertava la nullità del contratto e condannava gli eredi dell’acquirente alla restituzione del bene, con obbligo dei venditori di restituire il prezzo e di risarcire il danno. La Corte d’appello confermava integralmente la decisione. Avverso la sentenza d’appello i venditori proponevano ricorso principale e ricorso incidentale.

La Motivazione della Corte

La Corte rileva anzitutto che la pronuncia impugnata ha confermato la nullità della vendita per due ragioni concorrenti e paritarie, ciascuna autonomamente sufficiente: da un lato, la nullità formale o testuale, per la mancata menzione nell’atto dei successivi provvedimenti di condono e di sanatoria; dall’altro, la nullità sostanziale o virtuale, per l’irregolarità edilizia costituita dalla destinazione ad uso abitativo del piano sottotetto in difformità dagli atti concessori.

Il ricorrente principale ha censurato soltanto la prima ragione. Sul punto la Corte applica il principio secondo cui, in tema di impugnazioni, quando la sentenza di merito si fonda su più ragioni autonome, l’omessa impugnazione anche di una sola di esse determina l’inammissibilità dell’impugnazione proposta avverso le altre, per difetto di interesse o per formazione del giudicato sulla ratio decidendi non censurata. L’eventuale accoglimento non inciderebbe sulla motivazione rimasta ferma.

Quanto al ricorso incidentale, la Corte ne dichiara l’inammissibilità per tardività. Il ricorrente incidentale aveva contestato sia l’esclusione dell’equipollenza della dichiarazione di conformità resa in giudizio, sia il secondo profilo di nullità. La Corte qualifica l’impugnazione come ricorso incidentale in estensione, con cui sono dedotti motivi autonomi ulteriori rispetto a quello principale e investite parti diverse della pronuncia: l’interesse a proporlo sussisteva già dalla notifica della sentenza impugnata e il termine breve di sessanta giorni era quindi decorso.

La Corte distingue tale ipotesi dalla rimessione alle Sezioni Unite richiamata dal ricorrente, relativa all’impugnazione adesiva rivolta contro la parte investita dal gravame principale. Nel caso concreto non si configura un problema di insorgenza dell’interesse in conseguenza della proposizione dell’impugnazione principale. Entrambi i ricorsi sono pertanto dichiarati inammissibili, con condanna dei ricorrenti alle spese e con gli effetti del contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002.